文/乐居财经 曾树佳

中央金融工作会议上，较引人关注的，莫过于再次提到了“一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求”。

作为一家民营房企融资部门的高管，张林浏览到这条新闻，停下了划动的手指，他盯着屏幕看了一会，便转发到朋友圈，附上了一句话：“落地需要过程，但值得期待。”

去年房地产信贷、债权、股权融资“三支箭”发布时，他很是兴奋，在社媒上写下几百字长文，直呼“拐点到了”，对后续的融资有所憧憬。如今，他看到新的政策定调，却显得尤为平静。

他并非对出台的政策没有信心，而是变得理性了，调控的基调下，没有大开大合，只有在穿越周期的努力中，耐心等待，才能享受到政策落地的利好。

转眼间，距离“三支箭”的发布，已经快一年了。

彼时的 “金融16条”，亦提到“对各类房企一视同仁”，如今类似的字眼再次出现，表明行业在进一步纠正过度的风险偏好，让民企能合理获得更多的源头活水，支撑行业复苏。

今年前三季度，国央企的发债总量，占比近九成，而整体融资成本，则比民企低了2.15个百分点。民营房企在融资体量、成本上，依然与国资存在明显的差距。

而在融资环境多重改善之下，民企要真正拿到融资，中间也存在着一些卡口。这些卡口，有望在后续得到改善。

纠正风险偏好

调控周期里，一有优化的政策、正面的声音，地产行业便有所振奋。

去年11月，在“金融16条”中，一句“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”的表述，传达着前所未有的信号，让一众民企地产人，仿佛在一夜之间，等来甘霖。

在此之前，行业的边际改善，就已有所显现，中债增、中期票据等融资方式，划出一批财务平稳的优质民企，在融资上予以支持。

而信贷、债券、股权融资“三支箭”的发布，除了银行重新开始为房企提供授信外，尘封了12年之久的定增重燃，更让他们有了扩大辗转空间的希望。

接着，巩固政策的定调与措施，陆续出现。

今年7月，房企开发贷款、信托贷款等存量融资，在一定前提下，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类。这对于民营地产商来说，又是一个利好。

几乎与此同时，《关于促进民营经济发展壮大的意见》出炉，其中包含完善融资支持政策制度、推动民营企业债券融资专项支持计划扩大覆盖面、提升增信力度等。

地产大佬们受此鼓舞，纷纷发声。王健林认为，这是历年来规格最高的支持民营经济发展的政策文件，“规格高、很及时、针对性强”。

在当代置业掌舵者张鹏看来，《意见》发布，提振了民营企业和企业家的信心，完善了民营企业发展的制度环境，强化了民营企业创新的体制机制。

一个月后，政策继续查漏补缺，证监会消息称，房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。相关金融支持民企发展工作推进会，也时有举行。

而近期，在“金融16条”发布近一年之时，中央金融工作会议用了较大篇幅，提及房地产相关内容。

会议强调，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

此外，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

当“一视同仁”几个字再次出现，在传递着一种信息，即进一步纠正过度的风险偏好，避免一刀切地忽略民企的融资需求。

自从三道红线以来，金融减弱了对房地产支持，而国资阵营与民企阵营，向来犹如两个世界，在融资便利度、融资成本上，均有着较大的差异。

行业风调雨顺时尚且如此，“雨天”的时候，金融机构“收伞”，更凸显两者融资体量与成本的落差。眼下“一视同仁”政策的强化、定调，就在于扭转这种现象，为行业出清打下做更好的铺垫。

高昂的成本

融资的落地，仍在同比下探。

根据统计局数据，今年9月，房企到位资金1.1万亿元，同比下降18%。而前9月，房地产累计到位资金9.81万亿元，同比下降13.5%。

前三季度，80家典型房企的融资总量为4708亿元，同比下降25%；其中，相较于前两个季度，第三季度的融资总量，环比及同比均呈现加速下滑趋势。

房企一旦有新的具体项目逾期，开发贷就很难做新增，而债券融资更需要信用背书。凡此种种，导致了不同阵营之间，融资体量有着较大的差异。

国央企在前三季的发债量，达到2263亿元，虽同比下滑了7%，但相对于民企316亿的发债量、72%的同比下降幅度来说，前者依旧显现出优势。

由于总体财务稳健，国央企的发债总量，最终占到了88%，接近九成。其中，厦门国贸、招商蛇口等，排在了前列，发债规模均达到百亿级别。

民企并非在融资方面毫无进展。比如，万达商业于一季度发了3笔信用债，合计为62.26亿元，而美的置业、碧桂园的信用债发行规模，则均在30亿上下。

但这毕竟属于少数派，许多民营房企，忙着应对退市风险、债务展期，无暇他顾；再者，企业的信用，也难以为其发债做背书。

尽管有些民企，依旧能凭借融资弥补现金流，但他们的筹钱成本，相对来说仍比较高。

乐居财经统计获悉，今年上半年，37家典型房企中，融资成本为4%以下的有6家，分别为中海发展、华润置地、招商蛇口、万科、保利发展、越秀地产，均为国央企或拥有国资背景的混合所有制企业。

融资成本在4%至6%之间的房企有20家，保利置业、绿城中国、中海宏洋、中国金茂、大悦城等央企“老面孔”，位列其中。

龙湖、滨江、美的置业等，也以4.26%、4.4%、4.68%的融资利率，跻身于上述区间。这些民企，大部分都能平稳运转，是优质民企名单里的常客，基于此，才能获得较低的融资成本。

此外，融资利率超过6%的房企有12家，均为民营房企。其中，雅居乐、绿景中国、禹洲、恒大的融资成本，在7%以上，景业名邦甚至达到了8.02%。

根据CRIC的整体统计，国央地产商2023年前三季度的融资成本为3.31%，而民营企业则达到5.46%，两者之间的差距，达到2.15个百分点。

细查可以发现，相比于年初，国央企们上半年的融资利率，大多有所降低，比如中海宏洋、万科、招商蛇口等，分别降了40BP、33BP、24BP。

而不少民企的融资利率，却有所上升。中渝置地、雅居乐、景业名邦、瑞安房地产，分别提高了190BP、125BP、123BP、102BP；诸如朗诗绿色管理、滨江集团、金辉控股等，虽利率下降，但幅度较小。

房地产市场的融资分化现象，仍在持续。

民企融资现实

从天而降的融资利好，在落地之前，仍需要一个过程。地产民企要真正拿到融资，仍有许多门槛要迈过去。

美元债窗口关闭后，境内债券融资成为民营房企在集团层面上，获得增量融资的主要方式。此前通过中债增为民企增信，取得了很好的效果。

但中债增需要一定的抵押物方能出具保函，过去一年，一些民营房企纷纷处置资产以自救，可用于抵押的资产并不丰厚，客观上给获得中债增的增信，增加了难度。

而授信额度的落地，则需要通过新增建设项目进行申请。

近年来，大多数民营房企都大幅度缩减了土地的获取，导致新增项目较少，很难通过新项目获取增量融资。没有新增项目，成为了银行授信落袋的最大卡点。

因此，受限于民企目前普遍的经营环境，很少有民企可以进入银行的白名单，从而获得增量的信贷融资。

目前，民企和国资房企在提款比例、提款用途、提款审批和灵活性上，以及开发贷审批、非住项目信贷投放、信贷定价、担保要求上，均存在差异。

如果能在合规合理的前提下，适度消减这些差异，或是执行“一视同仁”政策的方向之一。

为了维持时艰，民营房企曾把融资的重点，放在股权融资上。比如荣盛发展、福星股份、中南建设等多家房企，纷纷宣布定增计划。只是，部分股份增发方案迁延日久，中途放弃者并不在少数。

在港股市场上，最近的8月份，雅居乐仍宣布以先旧后新的方式，配售3.46亿股，筹资约3.87亿港元；碧桂园也在同月，宣布配售3.5亿股融资约2.7亿港元以抵消贷款。

不过，股权融资实际上是一道摆在面前，却要下本才能吃到的“菜肴”，体现出了理想与现实的落差。

乐居财经曾做过统计，在134家上市房企中，八成以上的地产股，处于“破净”状态，即市净率低于1。眼下，这些样本房企的市净率平均值，也仅有0.93。

地产估值跌入谷底，对于大部分上市房企来说，这个时候增发股份，即使能够成行，也犹如在“割肉”，低价卖股。

2023年已行至年底，行业的出清进入新阶段，而据预测，2024年上半年，房企到期债券规模，接近3000亿元。这对于大部分身处流动性逆境的民企来说，还有一道道考验要度过。

（文中“张林”为化名。）