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中建成了地产老大

乐居财经 2024-04-23 17:31 16.7w阅读

2023年合约销售4514亿比保利发展高出292亿。

文/乐居财经 李奕和

4月18日,中建集团党组副书记、总经理文兵,出席在深圳市集中连片区域招商推介大会现场,并作了交流发言。

六天前,今年54岁的他,才上任中建集团总经理。

4月12日,中国建筑集团有限公司(以下简称“中建集团”)召开领导班子(扩大)会议。文兵任中建集团董事、总经理、党组副书记;免去张兆祥的中建集团董事、总经理、党组副书记职务。

此次调整,是中建集团近段时间以来人事调整的动作之一。同于4月18日,中建集团旗下上市平台中国建筑公告,聘任黄杰为中国建筑副总裁、财务总监;王云林因为年龄原因,不再担任公司副总裁、财务总监职务。

而在去年9月,原华润置地总裁吴秉琪,被调任中建集团党组成员、副总经理。在中国建筑4月19日的年度业绩会上,吴秉琪以中国建筑副总裁、总法律顾问、首席合规官的职务出席。

频繁的人事任免,伴随着中建集团所面临行业环境的激荡变化。近几年行业下行,但中建集团旗下除中海地产外,中建地产的影响力也逐渐显现,各工程局在全国跑马圈地,销售规模日渐高涨。

2023年,中海地产合约销售额2670亿元,中建地产合约销售额1844亿元,分别逆市增长4.9%、25.3%。

长时间以来,中海地产以及中建各工程局的地产业务多被单独拆分来看,但如今从中国建筑整体年报看,在中海地产、中建地产两大品牌的共同助力下,中国建筑全年实现4514亿元的地产销售规模,已然成为全国最大的发展商。

当然,随着地产规模的突进,行业的周期性影响在中建集团身上同样有所显现。与众多地产开发企业一样,毛利率走低,盈利水平下滑以及低迷行情下的资产减值损失等,也是中建集团在地产业务上不得不直面的问题。

今年一季度,中国建筑披露的经营情况显示,其合约销售额778亿元,合约销售面积263万平方米,分别下降了30.8%、48.0%。

最大“地产商”

2023年,中国建筑新签合同额4.32万亿元,同比增长10.8%;营业收入2.27万亿元,同比增长10.2%;实现归属上市公司股东净利润542.6亿元,同比增长6.5%。

具体而言,房建业务新签合同额2.69万亿元,营业收入1.38万亿元;基建业务新签合同额1.17万亿元,营业收入5566亿元;房地产业务合约销售4514亿元,营业收入3088亿元;勘察设计业务新签合同148亿元,营业收入117亿元;境外业务新签合同额1860亿元,营业收入1158亿元。

中国建筑年报中表示,2024年,力争实现新签合同额超过4.5万亿元、营业收入超过2.38万亿元。

多年的发展中,中国建筑旗下形成了中海地产和中建地产两大房地产品牌。其中,中海地产是该公司下属中国海外集团房地产业务的品牌统称。而中建地产是各局院地产业务所使用的品牌,主要业务围绕一、二线城市,开展地产开发、城市更新、资产运营、综合服务等四大板块业务。

近几年里,中建各工程局在全国跑马圈地,纷纷独立地产品牌如中建智地(中建一局)、中建玖合(中建二局)、中建壹品中建三局)、中建信和中建五局)、中建东孚中建八局)等扩张房地产业务,中建地产销售规模日渐高涨,在地产行业的影响力也逐渐显现。

2020-2022年,中建地产分别实现销售金额1327亿元、1238亿元、1472亿元,除了2021年有短暂下滑,其余两年均保持较高的增长。

2023年,中建地产全年实现合约销售1844亿元,逆市下同比增长达到25.3%。而中海地产实现合约销售2670亿元,也仅增长了4.9%。两大地产品牌的合力之下,中建集团全年实现4514亿元的地产销售规模。

这个数字,比去年行业排名第一、销售签约额4222亿元的保利发展还要高出292亿元。

克而瑞披露的数据显示,2023年,中建东孚以296.5亿元的权益销售排名第38位;中建壹品权益销售243.8亿元,排在44位;中建玖合权益销售162.6亿元,排名64位;中建智地权益销售148.1亿元,排名69位;中建信和权益销售115.5亿元,排名87位。均保持在百强以内。

规模急速扩张背后,是土地储备的有力加持。2023年,中国建筑土地储备8523万平方米,新增土地储备1310万平方米,总购地金额2127.1亿元。当中,中建地产新购置土地59宗,新增土地储备546万平方米,购地金额785亿元。

2021、2022、2023年,中建地产新增的土地储备分别为667万平方米、750万平方米、546万平方米。中海地产三年的新增土储1165万平方米、739万平方米、764万平方米。中建地产2022年的新增土储甚至超过了中海地产。

对于两大地产品牌,中国建筑管理层表示,中海地产将聚焦于确定性相对较强的核心城市的核心地段,以及优质的改善型项目;局院地产将推进“农民工纳入保障性住房体系”、“城中村改造”、“银发经济”三大课题研究,积极推动相关优质项目落地,开拓投资新领域、打造增长新亮点。

毛利下滑挑战

值得关注的是,中建系规模突进的近段时间,房地产仍未筑底,行业毛利率呈现持续下降趋势,中国建筑的地产业务也不例外。

2023年,中国建筑的整体毛利率为9.8%,比上年同期下降了0.6个百分点。具体而言,其三大业务房建、基建、房地产开发的毛利率为7.3%、9.8%、18.2%,分别降了0.7、0.6、0.8个百分点。

期内,仅勘察设计、其他业务的毛利率有所提升,但两个板块在整体营收的占比较少,并没有扭转整体毛利率下滑的趋势。2021-2023年,中国建筑的整体毛利率分别为11.3%、105%、9.8%,2022、2023年连续两年有所下降。

期间,房地产业务的毛利率从21.1%下降至19%,再下降至如今的18.2%。

市场持续低迷,中国建筑在过去一年对相关资产作了减值准备。其对截至2023年12月31日合并财务报表范围内的各类资产进行了全面清查和减值测试,2023年,累计计提减值准备合计143.02亿元。

具体而言,计提应收款项减值准备85.96亿元,计提存货跌价准备24.58亿元,计提合同资产减值准备26.05亿元,计提其他资产减值准备6.43亿元。这导致其合并财务报表信用减值损失增加85.96亿元,资产减值损失增加57.06亿元,该公司合并财务报表利润总额减少143.02亿元。

年报显示,中国建筑的实际应收账3029.83亿元,但对452.85亿元的应收账款作了坏账准备。仅应收账款坏账准备一项,同比2022年增加了19.38%。中建各工程局曾多次因被拖欠工程款而发起诉讼。今年2月、4月,中建二局、中建四局分别起诉方圆地产、要求支付拖欠的工程款8023万元以及1300万元。

此外,中国建筑随着各业务的扩张,债务规模也有所增长。截至2023年末,中国建筑全公司带息负债总额7911亿元,较年初增长。主要由于该公司订单量增长,与之相匹配融资增多。

数据显示,该公司2023年短期借款1243.52亿元,同比增长了59.11%。一年内到期的非流动负债1278.73亿元,同比也增长了8.2%。总负债增加,中国建筑期末的资产负债率增加0.4个百分点至74.8%。

当然,这些因素似乎没有减缓中建系在地产业务上的扩张步伐,旗下各工程局今年以来仍不断在各地的土拍市场攻城略地。1月,中建信和(中建五局)在北京2024年首拍,以38.53亿摇中丰台区大瓦窑L42地块。同月,中建三局&白云城投超68亿元摘得广州白云黄边村旧改项目。

2月,中建壹品(中建三局)在北京、深圳土地市场超百亿拿地;3月的上海土拍,中建八局以26.57亿元竞得宝山顾村镇地块。同月,中建六局&中建丝路以22.8亿竞得西安幸福林带178亩土地。一季度的经营简报显示,中国建筑1-3月新购置土地储备162万平方米。

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