文/乐居财经 魏薇

楼下便是深圳福田中心区宝贵的湿地公园，“中信城开红树湾”利用天然地理位置优势，将自身定位为湾景美宅，打出了宣传标语：深圳湾上的红树林生活。

带有茂密树林、成群飞鸟、落日余晖等景观的宣传画面总是能引发无限遐想。

这是中信城开盘活的首个佳兆业出险项目。冠上了中信城开的名头，在一定程度上促进了项目的销售，不少客户奔着央企的信誉来买房。

2022年7月23日，红树湾项目首次开盘，当天销售约160套，吸金15亿，去化率50%。第二个月以6.64亿元的销售额进入深圳月度新房住宅项目TOP5、连续半年位居福田区成交金额TOP2。

同年9月，因售楼处被封控，红树湾团队决定去酒店展示与接待客户，创下了深圳疫情下在酒店卖房的先河。在酒店一个月的时间，项目实现了近三个亿的销售额。

据悉，中信城开红树湾共出售320套住宅产品，均价约9.92万/㎡，折后均价7.5万元/㎡起，总价约481-3760万/套，精装修交付。项目已于2023年12月31日交付。

红树湾项目地块系佳兆业在2019年通过土地置换从深圳航运集团获得的置换地块，由深圳佳兆业城市更新集团、深圳航运集团联合开发，原名为“佳兆业航运红树湾”。但此后不久，佳兆业出险，项目开发受到影响。

2022年6月25日，中信城开接手佳兆业资产包，当天晚上就宣布项目更名为“中信城开红树湾”。7月中旬，项目取得预售证。

相比于中海地产、中交地产等“中”字辈房企，中信城开的知名度不算高。作为中信集团旗下的全资子公司，中信城开定位智慧城市运营商，主要业务包括建设大型基础设施、公建配套、开发精品住宅、推进城市旧改等。

二次援手佳兆业

除了红树湾项目，中信城开还接盘了佳兆业多个项目，包括佳兆业南山东角头项目、金沙湾国际乐园、佳兆业科技中心，并分别更名为“中信东角头”、“中信城开·金沙湾”、 “中信城开大厦”。四个项目加起来的货值超500亿。

除了佳兆业科技中心完全转让予中信城开之外，其余三个项目由中信银行、佳兆业与中信城开三方以服务信托的模式进行的合作。中信银行是佳兆业的债权人，中信城开担任融资代建的角色，提供一定盘活资金用于后续项目的建设和开发经营，而项目权益在中信银行和中信城开收回对应收益后最终仍归属于佳兆业所有。但外界难以确定最终佳兆业还剩下多少收益。

中信系与佳兆业的渊源已久。2015年前后，佳兆业遭遇史上第一次至暗时刻。生死攸关之际，中信银行出手，成为佳兆业境内最大债权人之一。加上深圳市场大热，佳兆业才得以度过危机，也由此有了“不死鸟”的称号。

当年年底，中信银行深圳分行联手中信信托，对危机中的佳兆业提供共计约300亿元贷款纾困。其中，200亿元用于置换佳兆业位于深圳、上海、杭州等地的9个项目的债务，另有100亿元作为佳兆业的后续开发贷款，使其继续开发尚未完工的项目。

项目盘活

中信系入局后，接手的项目很快得到了推动。

2022年7月8日，中信城开大厦举行复工仪式。佳兆业金融科技中心曾被誉为“佳兆业凝练22年综合开发运营经验的全新商务标杆作品”，地处福田区与罗湖区交界处的黄金地带，已于2020年11月封顶，计划2022年初交付。但由于佳兆业的出险，最后未能如期交付。

2022年7月30日，中信城开华南官微显示，中信金沙湾即将入市；2023年4月，中信金沙湾的明星场馆“中信金沙湾水世界”宣布重启开园。

东角头项目是业内公认佳兆业旗下质量最好、货值最高的项目，权益货值约298.35亿元，佳兆业还曾计划在此打造超过迪拜塔的世界第一高楼。

但也因地块复杂的权益关系，东角头项目的进展相对较慢。2023年5月，东角头项目确定由中信与达力集团进行土地分配并各自开发，中信所分配地块仅住宅货值至少166.32亿元。

这里是深圳湾最后一块海景宅地，三面环海，紧挨着深圳歌剧院，加上打新倒挂，被看作是深圳打新“天花板”。最新消息显示，项目单价约13.2万，预计有2000多套住宅供应、2027年底竣工。

实际上，在此轮房地产行业调整过程中，一向低调的中信城开频繁露脸，参与出险房企的纾困工作。2022年10月，中信城开与深圳资产管理有限公司达成合作，对恒大曾接盘的惠州惠阳百万花城项目，进行资产管理运营

2023年初，中信城开还与华融公司达成涉房业务全面合作意向。据官方公告，双方将进一步探讨搭建统一涉房业务平台，深度绑定涉房业务，以增量带动存量，探索AMC 转型中的“中信模式”，打开涉房业务协同新局面，共同推动化解风险项目落地。

中信地产继任者

大众对中信的印象普遍存留在证券、银行等金融业务上，但其在房地产领域的地位不可小觑。落成于1985年的国际大厦，1991年的京城大厦，以及2008年的国家体育场“鸟巢”，三座名动京城的划时代标志建筑，足以证明中信的房地产实力。

2016年3月，中信完成对旗下中信地产的剥离，将后者的全部股权以及另一家子公司中信泰富在国内的住宅地产售予中海地产，交易对价310亿元。中海向中信支付的是上市公司10%的股票和四个商业项目，自此，中信成为中海的第二大股东。

在此前不久，中信集团于2015年5月成立了北京信雅房地产。2016年4月，北京信雅的注册资本由200万元提升到78.6亿元，猛涨3929倍，北京信雅也正式更名为中信城开，以中信地产继任者的身份继续闯荡地产江湖。

天眼查显示，中信城开的法定代表人为聂学群，他同时担任公司董事长、中信城市投资发展(中国)有限公司监事。中信城开旗下有41家在业子公司，大多属于金融业、房地产业、租赁和商务服务业。

投资物业方面，中信城开有北京中信大厦（中国尊）、京城大厦、国际大厦，以及上海中信泰富广场和香港中信大厦。

据中信官网，其房地产业务被列在了“新型城镇化板块”中，该板块中除了房地产，还包括工程建设、环境、医疗、咨询等业务。从事房地产业务的核心平台，一是中信城开，二是中信泰富。

二者分工有所不同。中信城开主要以轻资产模式开展业务，聚焦于城市更新改造和城市开发运营等业务；中信泰富贯穿房地产业务全产业链，涉及投资、开发及运营管理等环节，主要投资开发城市综合体、高端商办和中高端住宅。

中信股份2023年业绩公告显示，期内新型城镇化板块产生的收入大约为433.67亿元，同比减少约13%，占中信股份营收的比重约6%，是五大业务板块中占比最少的。该部分业务带来的净利润为20.2亿元，同比增加137%。

截至2022年12月31日，中信城开总资产为376.11亿元，总负债为280.65亿元，净资产为95.45亿元；2022年实现营业收入54.49亿元，利润总额5.52亿元，净利润3.26亿元。

目前，中信城开已实现了在京津环渤海、粤港澳大湾区、长三角一体化区域、中西部重点省会城市等主要经济圈、都市群的战略业务布局，在全国30多个城市累计开发房地产项目近百个，开发面积超过3000万平米，包含住宅地产、商业地产、旅游度假、教育地产、地铁上盖等多种业态。