继2019、2020年之后，乐居总编室推出【2021中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、土拍、政策、购房意愿等十大视角，记录中国主流城市2021的楼市。本篇为系列之十四：2021南京楼市备忘录。

城市综述：2021年南京楼市高开低走。在上半年市场表现的支撑下，新房年成交量突破10万套大关，但新房库存也攀升至7.4万套的历史高位，土地市场也极速降温，甚至出现流拍。

一、新房

年成交量破10万套市场持续下行

截至2021年12月30日，南京全年共成交新房10.7万套，环比上涨约25%，实现2017年以来的四连涨。上半年市场热度较高，到“金三银四”达到高峰，其中3月成交突破1.5万套，5-6月成交量虽有所下滑，但依然保持万套以上的高位。

进入下半年，南京遭受新冠疫情，开盘等活动受到严重影响，新房销量急剧下降。随着疫情得到控制，南京楼市迎来“金九银十”，但受到楼盘集中报名、开发商连续暴雷、二手房指导价、房产税改革试点等政策及事件的影响，市场信心遭受严重打击，观望情绪渐浓，南京新房成交持续低迷，月成交量一度跌至5000余套。

房价方面，根据金刚石数据统计，2021年1-4季度，南京主城平均成交价为32595元/㎡，同比上涨8.9%。上半年，市场持续升温，尤其是河西、大校场、新玄武等改善板块新房的持续热销，南京楼市呈现“量价齐升”的局面；下半年，随着疫情的反扑，以及市场整体环境的低迷，房企不断加大折扣力度，降低购房门槛，希望通过“以价换量”的方式加速去化，南京房价涨势放缓，国家统计局数据显示2021年11月南京新房价格环比下降0.5%，成为近两年来的首次下跌。

从历史情况来看，2016年南京新房成交12.8万套，创下历史峰值。但随着限购、限贷、限价、限售等调控政策的出台，南京楼市销量在2017年遭遇“腰斩”，之后缓慢攀升，终于在2022年突破10万套，但在如今市场下行的大环境下，重现2016年火爆的盛况，难度极大。

二、二手房

市场高开低走房价增速明显放缓

2021年南京二手房成交量11.5万套，同比2020年下滑5.6%。2021年南京二手房市场也经历了“高开低走”的情况：上半年市场延续了2020年的火热，成交量逼近7万套；但随着4月底信贷政策的收紧，市场整治力度加大，以及深圳等重点城市调控辐射影响，南京二手房交易量明显下滑，下半年仅成交4.5万余套，10月更是跌至不足6千套。

价格方面，根据我爱我家研究院数据统计，2021年南京二手房成交价达35246元/平方米，同比上涨2.9%，再创年度新高，但房价增速明显放缓。上半年的高价拉动了全年房价的增长，但随着调控收紧，南京二手房成交价也有明显回落，2021年年末基本稳定在3.2万/㎡上下。

2016年是南京楼市的“高光时刻”，二手房成交量超15万套。但随后便迎来销量断崖式的下跌，自2017年起，南京二手房成交一直呈小幅上涨趋势，直到2020年成交量突破12万套，创四年来新高。

三、政策

坚持“房住不炒”实施精准调控

在“房住不炒”的大背景下，南京在2021年出台了多项精准化调控政策。

下面将南京2021年出台的楼市相关政策做一个简单梳理：

1月16日，收紧人才购房政策，提高人才购房证明资格，本科学历要求人才目录企业内12个月社保，硕士6个月；

2月9日，南京发布四区落户政策，拥有浦口、六合、溧水、高淳区四区居住证外加城镇社保6个月以上的人员，方可办理落户；

4月18日，对四区落户政府打补丁，明确浦口、六合、溧水、高淳区通过居住证加六个月社保形式落户的新落户群体，只允许购买浦口、六合、溧水、高淳四区的住宅；

5月28日，提高无房家庭购房资格的认定条件：需要2年内无自有住房登记信息和交易记录，此外，还需要前1年内在南京连续缴纳12个月城镇社会保险或个人所得税；如无法提供在南京缴纳的城镇社会保险或个人所得税证明的，须南京户籍满5年；

6月26日，南京市发布《关于调整购房证明开具工作的通告》，宣布自6月28日起，购房证明开具工作由市不动产登记部门调整为由市、区房产交易管理部门负责，同时取消了硕士及以上学历、高级职称、高级技师职业资格，提供与在宁单位签订的劳动合同即可获得购房资格的相关规定，提高了获取购房资格门槛；

7月15日，房管局发布”宁小通“，统一新盘报名通道，所有新开盘项目必须在”宁小通“进行报名；对于市场热度较高的项目，采取集中供应方式销售，进入集中供应的项目，一张购房证明只能选择一个报名；

7月30日，《关于印发南京市积分落户实施办法的通知》：1.通过积分落户本市，应当同时具备下列条件：“持有本市办理的《江苏省居住证》；正在本市合法稳定就业，且累计缴纳城镇职业社会保险不少于12个月；无严重刑事犯罪记录；2.较此前相比，通过积分落户南京，需要缴纳的社保年限，从原来的不少于24个月，调整为不少于12个月，南京和苏州的居住和社保缴纳年限累计认可。

一边提高购房门槛，一边控制报名人数，集中上市项目。双管齐下，南京的精准调控政策成功把市场热度降低，调控取得了阶段性成果。如今，市场已经跌入谷底，而稳定才是大趋势，也就是不可以太冷，不可以太热。对于南京来说，2022年的调控政策是否会适当放宽，或许还要看大政策的走向，以及一线城市的动作。

四、土地

两集中政策土地市场进入冷静期

2021年，南京共成交了207幅土地，成交面积785.1万方，成交金额达2069.7亿，创下近五年来的新高。其中，江宁区成交土地宗数最多，雨花台区土地成交金额最多。其中，涉宅地块155幅（含租赁用地），成交金额1946亿。

从拿地数量来看，龙湖（5幅）、中海（4幅）稳居前二，保利、万科、颐居、金基、招商、新城并列第三。2021年龙湖地产拿地数量和面积都是第一，深耕南京市场的决心可见一斑。

从拿地金额来看，招商蛇口斥资147.5亿拿地，居于榜首，三幅地块分布在新玄武、江心洲、南部新城。

从高价地块来看，2021年的土拍中，南京共计有16块土地，成交楼面价在3万以上。其中，成交楼面价最高的是南部新城G28地块，由保利以37137元/㎡的价格拿下，刷新2021年南京地价“天花板”。高价地块中，6块位于河西南，5块位于南部新城，这两大区域已成为南京最炙手可热的板块。

限价方面，河西南板块限价最高，为46350元/㎡。雨花核心区、铁心桥板块、江北核心区，今年毛坯限价涨幅最大，涨幅均超过了6000元/㎡。

政策方面，南京于2021年3月确认执行“两集中”政策——集中供应、集中出让，共分三批次上市。南京“两集中”土拍从供地结构变化、溢价率限制、保证金比例、摇号附加条件、房企限制、品质要求等不同维度，经历了“宽松-收紧-部分放松”的调整。

整体来看，2021年南京土地市场以“降温”为主，土地市场由热到冷，土拍政策从收紧到严格再到部分放宽，同时也给开发商让利，促进住宅市场进入“品质时代”，提高居住舒适度。

五、区域

“两江”占销量半壁江山楼市分化加剧

从各区域的情况来看，江北和江宁依然南京楼市跑量大户。“两江”板块2021总成交量约5.9万套，占据南京楼市半壁江山。江宁的优势在于配套成熟，房价对刚需也相对友好，江北的优势在于“国字头”新区，特别是核心区，高起点的规划，吸引了大批购房者，特别是投资客。但进入下半年之后，江北核心区的楼盘的去化压力也逐渐增大，往日“千人摇号”的盛况恐难再现。

我们再来看一下2021年南京楼盘销售榜单。云澜尚府（73.88亿）、金地大成雅境（61.76亿）、万科翡翠滨江（60.20亿）成为2021年南京楼市销量前三。从全年的销售情况来看，楼市的分化正逐渐加剧，南部新城、江北新区、江宁等热点区域成为南京楼市的中坚力量。

房价收入比

根据南京市统计局最新发布的数据，2021年前三季度南京城镇居民人均可支配收入55302元，则家庭可支配收入约165906元（55302*3）,2021年南京主城平均成交价32595元/㎡，以100㎡房源来计算，则2021南京新房房价收入比为（32595*100）/165906=19.647.

租金稳中有升涨幅十分微弱

对话了河西区域的几家中介门店，相关工作人员表示，虽然在2021年初和毕业季房租有小幅上涨，但基本还是比较稳定，并未出现大幅波动。相关统计数据也显示，2021年疫情的影响减弱，南京租金虽然有所上涨，但涨幅微弱。

过山车般的2021市场信心遭受严重打击

2021年南京楼市经历了过山车的一年。上半年市场热度较高，江核数千人摇号，首付纷纷提至8成；河西、大校场、新玄武等热门板块“日光盘”频现，不少购房者抱着“买到就是赚到”的心态加速入场。不过到了下半年，随着楼盘集中报名、开发商连续暴雷、二手房指导价、房产税改革试点等政策及事件的影响，市场信心遭受严重打击，购房者观望情绪渐浓，买房人的关注从“房子能否升值”变成了“房子能否按时交付”。

对于楼盘销售以及中介人员来说，2021年也是刻骨铭心。随着市场急剧下行，加之二手房按揭放款周期拉长，市场跌入谷底，中介关门、从业人员下岗转行已成为常态；新房销售也受到了巨大影响，蓄客难、外地投资客退场、购房者信心不足等等因素造成销量急剧下滑，对于置业顾问来说，没有销量就意味着没有收入，不少职业顾问已经转行其他领域。

楼市分化加剧市场逐渐趋于理性

房地产媒体从业人员赵女士：2022年市场应该比较稳定，虽然说“买涨不买跌”，但是面临结婚、小孩上学等硬性需求的人群，该买还是要买，但购房门槛应该低一些了。

某头部房企营销部钱经理：2022年南京楼市的分化会进一步加剧，对于河西、大校场、雨核等热门板块，去化率依然会比较高，但很难出现“千人抢房”、“日光盘”等现象，市场会逐渐区域理性；但对于一些新兴板块或者都市圈区域，开发商可能会选择降低来跑量。

平稳是大势所趋市场回暖需要时间

虽近期市场利好风声不断，但在当前供需两端均被有效调控的情况下，大行情普涨再无可能，市场预期和信心的修复仍需一段时间。购房者会更加关注品牌、产品、区位等实质性因素，房产的居住属性会更加凸显。除了区域之间会有分化，房企之间的分化也会加剧，国资背景或稳健型的品牌房企会更加受到购房者的青睐。

预计2022年初，市场会持续下行，到二季度新房及二手房成交量可能会有所回升，河西、南部新城等核心区域的房价可能会开始有小幅上涨。

在“房住不炒”的大环境下，购房者要更加珍惜购房资格，选择优质地段的品牌房企项目，在这里推荐河西与南部新城。

河西：预计有11家新盘入市，占据明年河西新房市场的半壁江山，并且大多集中在河西南和江心洲板块。重点推荐江宸府、香港嘉华河西南G72项目、深业河西南G111项目、保利河西南G114项目、栖霞建设河西南G112项目。

南部新城：2022在南部新城的买房机会很多，包括热销红盘金陵华夏中心、金地大成雅境、金基望樾府，有四叶草别号的翡丽铂湾、云锦四季、云萃府、南宸紫阙等。此外，香港嘉华打造的嘉宏峰也将在今年上市，这是南站区域唯一待售新房，还是现房项目，各方面品质也不错。

本次年度备忘录采写人：李杨