据上交所披露信息显示，景瑞地产有限公司发布2021年公开发行公司债券发行公告显示，该期债券为无担保债券，发行规模不超过13.5亿元，每张面值人民币100元，发行价格为100元/张。期限为3年期，第2年末附发行人利率调整选择权及债券持有人回售选择权。承销商为国泰君安证券。

　　信息显示，该期债券票面利率询价区间为6.50%-8.50%，最终票面利率将根据簿记建档结果确定。

　　经联合资信评估股份有限公司综合评定，公司的主体信用等级为AA，本期公司债券的信用等级为AA；该期债券发行上市前，发行人合并口径截至2020年12月31日未经审计的净资产为人民币156亿元，发行人合并财务报表资产负债率为71.95%。

　　募资用途

　　该次发行公司债券募集资金扣除发行费用后将全部用于置换前期已偿还到期的“16景瑞01”公司债券。

　　负债超400亿规模较大的风险

　　募集说明书提示财务风险报告期各期末，公司负债总额分别为321.59亿元、319.16亿元和400.59亿元，负债规模较大。报告期各期末，发行人资产负债率分别为74.74%、70.32%及71.95%，剔除预收账款后的资产负债率为64.93%、55.44%及53.23%，处于行业较低水平。发行人一贯坚持稳健扩张的发展思路，严格控制自身负债水平，但随着房地产开发业务规模的逐步扩张，项目开发支出将持续增加，债务规模及资产负债率可能继续上升。如果发行人持续融资能力受限或者未来宏观环境发生较大不利变化，发行人将可能面临偿债压力增大的防线。

　　存货占资产总额近五成存在出售不确定性风险

　　募集说明书提示财务风险报告期各期末，发行人存货分别为177.59亿元、184.24亿元和270.09亿元，占资产总额的比例分别为41.27%、40.59%和48.51%。存货是公司资产的重要组成部分，报告期各期末存货余额占资产总额比例超过40.00%。发行人存货主要包括公司为尚在开发的房地产而支出的开发成本、已经建造竣工的房地产开发产品。发行人存货主要分布在上海、杭州、南京、宁波等一二线城市，截至2020年末，一二线城市合计占比达92.07%。

　　目前发行人存货整体质量较好，去化风险较小，但若未来房地产行业继续调控，使国内房地产供需关系进一步改变，则可能对公司房地产项目的销售产生较大负面影响，进而导致房地产类存货的出售或变现存在一定的不确定性。同时若国家未来继续调控房地产行业，发行人将面临存货跌价损失风险和存货销售的不确定性风险，从而对发行人的盈利能力产生不利影响。

　　受限资产占资产总额近两成存在规模较大风险

　　发行人所有权受限资产主要为债务融资设立的抵押资产。截至2020年末，发行人受限资产108.78亿元，占资产总额比例为19.54%。受限资产主要系银行借款设定的抵押资产，主要包括公司及下属子公司开发的房地产项目和持有的投资性房地产等。目前发行人经营状况良好，信用资质优良，但若未来公司因阶段性流动性不足等原因导致未能按时、足额偿付借款，可能造成公司资产被冻结和处置，将对公司正常生产经营活动造成不利影响，进而影响公司的偿债能力及本次债券的还本付息。

　　现金流急剧减少的风险

　　报告期内，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为23.56亿元、26.18亿元和5.67亿元。最近三年发行人经营活动现金流量净额持续表现为净流入。由于房地产行业项目建设周期长，资金投入大，回款速度慢，因此现金流是否充裕对维持发行人的正常运营和项目开发具有重要意义。发行人长期秉承稳健经营策略，重视对公司现金流的管理，经营活动产生的现金流持续净流入。但若未来房地产行业宏观环境、银行信贷政策发生不利变化，可能会导致发行人经营活动产生的现金流量净额发生恶化，从而对本次债券偿付产生不利影响。

　　有息负债105.75亿元存在规模较大的风险

　　截至2020年末，发行人有息负债合计为105.75亿元，其中短期借款余额为6.10亿元，一年内到期的非流动负债金额为31.74亿元，长期借款余额为62.92亿元，应付债券余额为4.98亿元。目前发行人盈利能力较强，外部融资渠道畅通，盈利及融资能力足以覆盖有息债务的本息规模。但若未来发行人有息负债规模进一步扩张，导致发行人发生流动性风险，将对发行人未来偿债能力产生影响。

　　少数股东权益占比较高的风险

　　此外，少数股东权益占比较高，需关注合作开发项目可能存在的风险。随着合作开发项目及基金化项目不断增加，公司少数股东权益占比逐年提高；截至2020年底，少数股东权益占所有者权益的54.45%，少数股东权益占比较高，需关注合作开发过程中项目建设、资金管理和成本方面可能存在的风险。