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穿透表象,看清本质。
乐居财经 2024-11-06 16:22 10.9w阅读
文/乐居新媒体 林振兴
京城土拍又燃了起来。
11月6日,海淀功德寺001地块,吸引6家房企争抢,最终触顶摇号,绿城幸运中签,以总价51.75亿元摘得该地块。功德寺002地块同样触及价格上限,进入摇号环节,最终越秀成为幸运儿,以63.825亿元摇中该宗地。
当人们沉浸于海淀土拍狂欢里,却遗忘了通州还有一块地也卖了出去。同日,金隅嘉业以底价11.96亿元摘得通州区土桥中路西侧棚户区改造项目FZX-0202-6025地块。
之所以,没有那么大的关注度。一是因为通州地块所在区位热度不及其他两宗,二是只有一家开发商报名,没有对手,没有火药味。
金隅嘉业是有所准备的。在拍地前的10月12日,它悄悄成立了一家全资子公司——北京隅通置业有限公司,注册资本40000万元,法人为王明昌,这家公司大概率就是通州地块的项目公司。
金隅嘉业最近在土拍市场很活跃,一个礼拜前,它还以底价27亿元摘得丰台园1516-60 地块。
60地块的诞生,颇为曲折。它原定于9月19日截止的挂牌竞买申请时间,被延长至10月30日,挂牌竞价截止时间也相应调整至10月31日。最终,金隅嘉业出手了。
外界看来,金隅嘉业的两次底价拿地,像是托底。因为在北京土地市场,本土国企成了经常扮演救火队员的那个角色。
在京城地产圈,金隅集团花开两朵:一朵是金隅嘉业,一朵是金隅地产。金隅地产则在6月以底价63.8亿元,摘得朝阳区十八里店一宗地块,打造北京隅·东序项目。
眼下,金隅集团掌舵手姜英武也学起了中海,在北京搞起了赛马机制。
相较于金隅地产,金隅嘉业显得颇为低调,它已许久没有出现在公开的土地市场。据乐居财经获悉,北京金隅嘉业房地产开发有限公司成立于1996年,注册资本65亿元,由上市企业金隅集团100%持股,法人兼执行董事为王明昌,经理为程喜兴。
去年至今,金隅嘉业的人事变动颇为频繁。2023年10月,公司法定代表人由金隅地产董事长程洪亮变更为王明昌,程喜兴成为经理。紧接着今年7月,丁华森、刘斯莲退出高管名单,徐宏雷、周玲补位。
在金隅嘉业2024年工作会议中,王明昌指出,今年嘉业公司着力打好“四大战役”,一是全面打赢经营工作“攻坚战”,推动油毡厂、望京之星、西山甲一号50文娱地块、朝阳新城D组团和康惠园等项目实现新突破;二是全力打好自有土地盘活“持久战”,推动通州、海淀、昌平、石景山、房山等区域自有土地落地见效;三是奋力打响经济效益“保卫战”;四是切实打好安全稳定“防御战”。
目前,金隅嘉业旗下有9家存续的子公司,业务涉及北京、唐山和内容,包括北京金隅长阳嘉业房地产、北京南苑嘉盛置业、北京隅通置业、内蒙古金隅置地投资、北京金隅万科房地产、北京金隅望京置业、唐山金隅巨龙房地产、北京金隅房地置业和北京金隅朝新天地置业。
京城之外,金隅嘉业并非顺风顺水。据天眼查显示,内蒙古金隅置地投资存在欠税超4041万元;唐山金隅巨龙房地产则被业主告上法庭,因其开发的商品房存在室内多处墙体裂缝、屋顶多处漏水、外墙保温材料不符合标准等问题,法院判决其赔偿款29100元。
在北京主场,也有业主因为北京金隅房地置业交付的房屋存在严重的质量问题,将其告上法庭。最终,法院判决,北京金隅房地置业对该业主房屋北边厕所墙体裂缝进行维修,并赔偿财产损失32418元。
实际上,金隅嘉业此前的地产业务还涉及天津、青岛、南京、安徽、杭州、成都等城市。
但离奇的是,2018年,金隅嘉业陆续退出上述这些城市,将子公司转让予金隅地产,包括了金隅房地产开发合肥有限公司、金隅(天津)房地产开发有限公司、金隅(杭州)房地产开发有限公司、金隅置业安徽有限公司等。
至于为何金隅嘉业要调整业务,这或许只有高层心里最为清楚。
据裁判文书显示,2006年至2017年,王东利用担任金隅集团党委书记、董事长等职务上的便利,为金隅嘉业公司原总经理、松鼠文旅公司法定代表人黄某在职务晋升、企业经营以及松鼠文旅公司在廊坊项目协调等事项上提供帮助。
2008年7月至2010年3月,王东先后4次通过黄某以明显低于市场的价格,购买金隅嘉业公司开发的四套房屋。经鉴定,该四套房屋购买价格低于市场价格共计697万余元。此外,2016年至2017年11月,王东要求黄某接手其妻弟未完成收购的廊坊项目。黄某除支付项目收购款外,还应王东要求向其亲属额外支付400万元。
眼下,金隅嘉业又重回土拍战场。其中,其摘得的通州地块成交楼面价25232元/平米,销售指导价6.2万/平米;丰台地块成交楼面价49982元/平方米,新房销售指导价90000元/平方米。
看似有很大的利润空间,但却是一块难啃的硬骨头,金隅嘉业必须面临周围新房的激烈竞争。
尤其是丰台楼市很卷,供应量大,金隅嘉业有两个强劲对手——中建云境、丰和叁号院。
中建云境于2024年3月开盘,供应了838套住宅,至今网签67套,成交均价82457.5元/平米,成交金额7.03亿元;中海丰和叁號院同期开盘,供应了412套住宅,至今网签了41套,成交均价88395.65元/平米,成交金额6.80亿元。显然,北京的房子,不是那么好卖了。
2024年上半年,金隅集团实现营业收入455.62亿元,同比下降7.27%;归母净利润亏损8.07亿元,上年同期盈利4.10亿元;扣非净利润亏损20.56亿元,上年同期亏损5.49亿元。
在金隅集团的半年度工作会议上,董事长姜英武强调,下半年要把治理亏损作为头等大事。
事实上,金隅集团在2023年就由盈转亏,是其近10年来首次净利润为负。2023年,金隅集团实现营业收入1079.56亿元,同比增长4.99%;净利润-12.9亿元,同比减少174%。
截至2023年末,金隅地产的总资产为940.17亿元,总负债为717.73亿元,净资产为222.44亿元;2023年度金隅地产实现营业收入226.95亿元,净利润-20.98亿元。这或许,也是姜英武设了地产AB角,让程喜兴和程洪亮进行内部赛马的原因之一。
截至今年上半年末,金隅集团的有息债务余额为1066亿元,其中6个月以内到期的部分为304.88亿元。同时,期末现金及现金等价物余额为118.87亿元,现金短债比0.39。
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