乐居新媒体 浩然 发自南京

本周，南京气象局官宣，南京正式入春，最高气温预计将逼近28度。

与天气一同升温的还有南京楼市，刚刚过去的2月份，南京新房认购量突破7千套，创下8个月来新高；二手房成交量达到7808套，环比上涨17%，同比几乎翻倍。

2月市场的迅速升温，不免让大家对已经开始的“金三银四”有了更高的期待。2023年以来，到底哪些楼盘卖的最好？对于有计划出手的买房人，下面几组数据值得参考。

房价“1字头”销量前三：云湖悦府（136套）、滨江雅园（117套）、大华南门望府（111套）

“1字头”房价，南京市场销量前三，分别是禄口的云湖悦府、桥北的滨江雅园、六合的大华南门望府。

成交量排在第一位的项目云湖悦府，开发企业是来自盐城的绿洲地产。大多数南京买房人对于这家企业十分陌生，在开盘的预告海报中，开发商也重点强调——中国信用3A级企业、独资开发、土地无抵押，用以打消买房人的顾虑。

云湖悦府开盘宣传海报

据了解，云湖悦府采用封顶销售，基本上是准现房，计划15个月内交付（即2024年6月交付），进一步强化了其安全性。

项目成交均价约1.6万/平米，加上其他渠道优惠，实际价格预计在1.5万上下，产品上还是稀缺的9—11层洋房，拥有不错的性价比。

对于刚需盘来说，第一位是安全性，然后是性价比，云湖悦府基本上都具备了。项目2月中旬首开入市，恰逢政策连续刺激，南京楼市回暖，可谓是“天时地利人和”，成为销冠似乎也在情理之中。

滨江雅园区位图

排在第二位的滨江雅园（苏宁威尼斯水城），也是2023年至今，整个江北板块的销冠。项目的核心优势很清楚：1、实景现房；2、总价200万的区域中，配套最成熟；3、同价格的区域中，距离市中心最近（约12公里）。

其核心依然是两点——安全性、性价比。刚需买房，其实不用搞的太复杂。

房价“2字头”销量前三：上宸云际（104套）、凤汇壹品居（102套）、伟星万科四季光年（99套）、

这几个项目销量差距并不大，其中销售速度最快，开盘频率最高的当属——上宸云际。项目也是2022年度江宁板块的销冠，去年成交套数突破800套。

上宸云际，最大一个卖点，便是天然的交通优势。项目距离S1号线正方中路站，仅300米左右的距离，算得上名副其实的“地铁盘”。

上宸云际区位

此外，项目处在上秦淮板块以南，距离九龙湖板块也仅10分钟左右车程，但房价低了1万多。户型建面约89平米（三室两厅）、101平米（三室两厅）、121平米（四室两厅），最大程度挖掘其功能性。按成交均价2.3万来估算，小户型总价差不多200万出头，可以买到三房的“地铁盘”，性价优势突出。

上宸云际89平米户型图

相比其他新兴板块，正方新城拥有不错的产业基础，例如：江苏软件园、吉山软件园、东善桥工业园、智能电网产业谷等等，大量的产业人口导入，为这个区域的发展奠定了坚实的基础。此外，2022年，南师附中落地该区域，进一步提升了其教育配套。

不难发现，房价“2字头”的区域，在传统刚需的要求之外，对产业基础、教育等配套资源提出了一定的要求。

房价“3字头”销量前三：华发四季雅筑（220套）、颐和四季府（175套）、云樾观山府（149套）

“3字头”的房价，正是从刚需向初级改善过渡的阶段，以2023年以来的成交情况来看，燕子矶、江核两大板块热度最高，成为南京楼市快速走量的代表。目前，成交量的前两位均被燕子矶的项目包揽。其中，华发四季雅筑，年度累计成交量已突破200套，暂列今年全市成交量排行榜次席，仅次于金基皓樾。

这个阶段，除了刚需所必备的安全性和性价比之外，也越来越重视地段、配套，以及居住品质。

华发四季雅筑、颐和四季府，均为纯粹的国企出品，安全性基本上没有问题。

作为一个滨江板块，在南京“拥江发展”的战略下，燕子矶拥有天然的区位优势。而且，近年来，区域的交通、教育、商业等配套也迎来了全面落地。

去年12月末，和燕路快速化改造、和燕路过江隧道（燕子矶长江隧道）、地铁1号线北延线、地铁7号线北段，四大交通工程同步开通，燕子矶板块的交通配套大跨步升级。

燕子矶长江隧道

教育方面，除了早期的晓庄小学、燕子矶中学等配套，近年来，南师附中燕子矶新城学校、南外仙林燕子矶校区、南京时代双语学校等一大批优质的教育资源先后在燕子矶落地。

商业方面，华润华发万象系综合体项目已封顶，预计2023年底开业。项目涵盖商业综合体、甲级写字楼、高端酒店等业态，建成后将打造“聚焦城北、辐射全市、消费升级”的一站式体验中心，成为南京城北商业新地标。

华润华发万象系综合体

整体来看，相比很多新兴板块，燕子矶的发展要稳健的多，庞大的地缘客户构成了区域的基本盘，而不断完善的交通、教育、商业等配套，以及3.5万上下的房价，使得这个区域对于自住，以及初级改善的客户，具有不错的吸引力。

综上，燕子矶板块是相对安全的，未来，板块发展最大的瓶颈，或许是它的发展上限。未来，能否打造一批高品质住宅项目，从而吸引更多改善型客户，是后面要面临的挑战。同样的问题，也摆在了江北新区面前。

房价“4字头”销量前三：金基皓樾（232套）、万科朗拾（185套）、招商局中心·臻境（111套）

4.5万上下的房价，再加上升级装修包，实际的房价基本上逼近或超过5万，例如鼓楼滨江的金基皓樾、新玄武的臻境，这个价格段，妥妥的改善。

在这个房价上的畅销项目，基本上按照“三好房子”的标准——好品牌、好地段、好产品，相辅相成，缺一不可。

皓樾，头部板块鼓楼滨江的洋房项目，稀缺的产品属性，加之金基的品牌价值，以及今年两次开盘的充足供应量，“供销两旺”之下，项目暂列今年全市成交量榜首。

朗拾，很好的诠释了合适的营销策略、产品设计对项目的巨大影响。项目含包均价4.5万上下，户型建面约109、139㎡，首付3成起，差不多150万左右，这是一个让软件谷、河西的中青年客群有机会够一够的门槛；此外，朗拾在室内设计方面，展现出很强的艺术感，这种风格正好切合了在周边工作、整体文化水平较高的80后和90后们。

万科朗拾样板间

臻境，新玄武的稀缺地段，最后一块大规模宅地；而且央企招商拿出了最高端的产品系“臻系”，也是赢得了改善客户的认可，成为2022年南京楼市的现象级项目。

房价“5字头”销量前二名：越秀和樾府（133套）、中北金基涵樾府（108套）

这个梯度，基本上是高端改善了，总价也基本上是千万级，其项目主要来自“宇宙中心”河西。

这个量级，在品牌、地段、产品上基本上不会有什么明显硬伤，其核心就是“优中选优”。对此，只说两点：

1. 豪宅客户，最重视品牌。品牌代表了什么，代表了圈层，代表了后期的升值空间。所以，优先选择口碑较好，在南京有过豪宅项目开发经验的企业，可以参考一下早期项目的二手房价格。

2、这个圈层，买房人大多很专业，选“摇号盘”一般错不了，哪个项目中签率低冲哪个。

传统的楼市旺季“金三银四”已经到来，随着前期积压需求的逐步释放完成，南京楼市能否保持2月份的热度，更严峻的考验或许在后面。

备注：

1、以上成交、价格数据来源：克而瑞；

2、统计时间：1.1~3.6，高淳、溧水不纳入统计；

3、房价梯度划分，不含装修包价格。