乐居新媒体 任时建 发自上海 回顾2022，上海楼市呈现“割裂”态势。一年时间里，上海共推出8批次待入市新房名单，市场成交分化，“千人摇”和爆冷并存；前后举行4批住宅用地集中拍卖，成交额达2839.5亿创新高，热门区域群雄逐鹿，冷门区域多为底价成交。

成交坚韧 楼盘分化

2022年，上海共发布8个批次合计93403套待入市新建商品住宅名单。

从整体成交情况来看，今年上海新房成交从年初高供应带来的“高开”，到4、5月份受疫情影响陷入停滞。6月开始市场密集放量，成交逐渐恢复，连续数月成交量超过100万平方米。步入四季度，成交放缓，10月成交面积出现大幅跳水，11月后成交再度回升。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，上海新房市场表现出强大韧性：“截止到12月25日，上海2022年新建商品住宅成交面积达到1002.37万平方米，同比减少2. 52%。在全国楼市处于调整的背景下，上海能有这样表现实属不易。”

从楼盘入市情况来看，呈现冷热分化局面，越贵越好卖。

今年上海已开盘项目中均价超过6万楼盘大多获得热销。这一现象的背后，是新房限价之下，买房即是占据资源的底层逻辑回归。

尤其是今年上海传统市区推出了不少新房项目，都取得了不错的销售成绩，如仁恒海上源、新湖青蓝国际等多个均价10万+楼盘都取得了千人摇成绩。

当然，在密集供应下，自贸区临港新片区等一些板块的新房也出现了遇冷的现象。

有专家表示：“今年上海楼市密集推盘，粥多僧少，购房者选择面更宽，一些购房者在手中资金足够的情况下，选择更为成熟的板块是情理之中，也间接导致一些发展中板块热度消减，人气被摊薄。买房即是占据资源的底层逻辑重新回归，也就是买房三要素——地段、地段、地段。”

卖地金额创新高 国央唱主角

2022年，上海住宅用地集中出让共推出地块115幅，土地成交总金额达2839.5亿，同比上涨约0.5%，创下上海近8年涉宅地块成交金额新高。

出让地块较多的区域是浦东、嘉定和青浦，尤其是后两个区域的优质宅地往往可达到溢价成交。

同时，上海传统市区宅地供应增多，今年普陀出让涉宅地块7幅，静安出让4宗，徐汇和长宁涉宅地块出让也较去年有所增长。此外，部分板块宅地供应缩减，如此前的宅地供应热门临港今年供地明显缩减。

值得一提的是，虽说今年上海宅地成交总额创新高，但115幅地块中63幅都是底价成交，约占总比55%，这一比例较去年提升了约5个百分点。

从拿地企业来看，国企、央企是绝对的主力军。

乐居新媒体统计的2022上海集中土拍房企权益拿地数据显示，在今年上海集中土拍，房企权益拿地面积前10、拿地金额前10几乎被国企、央企包揽。

其中，华发以权益拿地面积254886.9平方米、权益拿地金额218.9601亿元一举夺得“双冠王”。紧随其后的是招商，位居面积榜、金额榜双榜第2。而华发与招商也是今年上海拿地金额唯二突破200亿的房企，这一金额双双超过其去年上海权益销售额。

背靠静安国资委的北万置业，以超120亿底价成功拿下2022上海总价地王——静安中兴商住办地块，一战成名。

民企“独苗”宝华，凭借重仓普陀桃浦科技智慧城占据一席之地。

而双榜之中，国企和民企比例的巨大差异，也正是今年上海宅地土拍市场的一个缩影。

同时，从土地热度来看，热门板块能吸引多家房企参与竞买，如今年12月宝山顾村一副纯宅地就吸引了佳运、国贸、保利、金茂等12家房企竞拍，而金山等一些冷门板块宅地多为底价成交。

即将到来的2023，上海楼市又将是一番怎样的新格局？乐居新媒体将持续关注。