文/乐居财经 徐酒眠

酝酿多时，迪马股份(600565.SH)旗下物企终于拿到了港交所的“入场券”。

4月13日，东原仁知城市运营服务集团股份有限公司（简称“东原仁知服务”）通过港交所聆讯，并披露了聆讯后的资料集。国泰君安国际为其独家保荐人。

过去大半年，物管行业冲击资本市场的“种子选手”，一家接着一家撤离队列被出售，再加之港交所放行速度慢下来，“失效”一遍一遍从递表物企头顶闪过，物业板块持续遇冷成为行业共识。

近几个月，相继过会的几家物企或暂缓上市、或转舵登上头部物业股“大船”，最终选择独立上岸的物企少之又少。2022年一个季度过去，资本市场仅纳新了金茂服务与力高健康生活两支物业股。

东原仁知服务成功过会，一只脚已经踏进资本市场大门，若顺利招股、在港交所挂牌交易，其将成为年内第三家上市物企。

据乐居财经统计，截至目前，所有递表还未上市的物企共有24家，剔除“失效”与明确终止或暂缓上市的16家，仍在港交所门口排队等待聆讯通知的有8家。

在港交所对物企上市审核趋严的背景下，东原仁知服务何以能率先顺利过会？

三年利润增长约409%

规模增长、业态丰富，为盈利打下了坚实基础。近三年，东原仁知服务在管面积由1000多万方增至近3000万方的过程中，营收与利润也在实现双增长。

最新招股书材料披露，2019年-2021年，东原仁知服务的总营收分别为5.59亿元、7.67亿元、11.93亿元，复合年增长率为46.1%。与之相对，其利润增势更为迅猛，2019年—2021年，其净利润分别2559万元、8447万元、1.30亿元，三年间的净利润增幅约为409.4%。

同期，其毛利分别为1.33亿元、2.16亿元、3.09亿元，三年间增长约132.8%；毛利率稳步增长，分別约为23.7%、28.2%、25.9%。

其中，物业管理服务是其核心收入。截至2021年12月31日，东原仁知服务来自物业管理服务业务收入约6.29亿元，同比增长80%，占总收入的52.7%；同期，社区增值服务收入约为2.87亿元，同比增加40%，占比24%；非业主增值服务收入约为2.78亿元，同比增加30.5%，占比23.3%。

通过物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务三条业务线，东原仁知服务提供多元物业服务组合，围绕业主与客户所需，从“单一”的物业服务逐步拓展为“全场景、全价值、全周期”的生活服务。

数据显示，2019-2021年，东原仁知服务的物业管理费收缴率一直保持在90%左右的高水平；中标率也从2019年的68%逐年升至2021年的87.3%。

“大物业·全价值”的战略导向下，东原仁知服务多元化的业务布局成效初显。2019年—2021年，东原仁知服务来自非住宅物业的收入由0.64亿元增至2.63亿元，在总收入中的占比由24.8%提升至41.7%。

得益于收并购等市场外拓手段，2019年-2021年，东原仁知服务向独立第三方的非住宅物业提供物业管理服务的收益占比分别为2.2%、13.8%、72.9%。

收并购助力，增规模、丰业态

与大多数房企下的物业一样，成立于2003年的东原仁知服务最开始的使命是服务于东原地产。直到2016年，东原仁知服务才开始为来自独立第三方的物业项目提供管理服务。

即使如此，在萌生上市计划之前，东原仁知服务一门心思只在做好服务工作上。其真正全面开启市场外拓，是在2018年，制定了“1+6+N”的战略目标，以上海为中心，覆盖西南、华西、华中、华东、华南、华北六大区域为业务核心，实现布局N座一、二线城市的全国布局。

进入2019，东原仁知服务开启收并购，按下规模与业态的加速键。这一年，其先是收购了重庆盛都100%股权，将服务业态扩张至非住宅领域；其后收购了湖北中禾100%股权，扩充经营规模的同时，也扩大了服务地域。

而后，以1100万元再次收购绵阳瑞升50%的股权，进一步扩大川渝市场；为丰富社区增值服务，当年底收购了原集文化100%股权。

进入2020年，相继斩获了泸州跨越、皆斯内集团、盛康集团三个标的。

其中，收购皆斯内集团100%股权，是东原仁知服务筹备上市过程中最大的一笔交易，总代价约8893.52万元。不过也带来了“大丰收”，其业态进一步延伸至宝马、奔驰、博士等世界500强外资工厂和位于国内的外国使领馆等。而收购盛康集团51%的股权，东原仁知服务将医院及医疗综合体纳入多元物业组合，进入了专业化较高的领域，并进一步增厚了非业主增值服务。

2019年-2021年，其合约建筑面积由1980万平方米增加至4290万平方米，涨幅约117%；在管建筑面积由1190万平方米增加至2820万平方米，涨幅约137%。其中，非住宅物业的在管面积由120万平方米增至770万平方米。

同期，来自独立第三方的物业项目总在管建筑面积由约280万平方米增至约1410万平方米，三年间增加逾五倍；对应地，来自母公司迪马股份的总建筑面积占比由76.7%下降至50%。

收并购助力，东原仁知服务管理规模翻倍增长，服务业态也从住宅延伸至丰富的非住宅，同时独立性也显著增强。