文/乐居财经 范慧茹

港股年报季过去20多天，5家延迟发报的物企中，建业新生活率先出线，补交了2023年的业绩答卷。

纵观多起年报难产的案例，原本有着稳定现金流的物企，大多是受地产关联方拖累，客观捋清他们之间的交易，对核数师来说并非易事。

4月23日，建业新生活发布了2023年业绩公告。营收、毛利全线下滑外，净利润更是经历了一番刮骨疗伤的阵痛。因对地产方应收的大额计提等，建业新生活首次亏损超5亿元，相当于2022年净利润总额。

年报数据显示，截至2023年12月31日止年度的收入为28.45亿元，较2022年降低9.6%。

年内毛利为7.57亿元，较2022年降低27.4%。年内毛利率为26.6%，较2022年降低6.5个百分点。

年内净亏损为5.78亿元，而2022年净利润为5.71亿元。年内净亏损率为20.3%，而2022年净利润率为18.1%。年内公司股东应占亏损为5.74亿元，而2022年股东应占利润为5.62亿元。

截至2023年12月31日，在管建筑面积为1.82亿平方米及合约建筑面积达到2.88亿平方米，较2022年12月31日分别增长16%及6.2%。

上市近4年，一向大手笔高额分红的建业新生活，首次未派发年度末期股息。此前，因突发延迟发报，建业新生活在停牌前一度暴跌37.6%，股价也因此步入仙股阵营。

随着年报补发后，计提风险尘埃落定，复牌后其股价一度迎来报复性上涨。4月24日午盘，其股价涨幅达18.48%，报1.09港元/股，暂时摆脱仙股之列。而将时间线拉长至近半年，建业新生活股价几近腰斩，跌幅达49.54%。

建业新生活此番业绩大幅缩水，与其地产关联方有着直接的关系。去年中期，建业地产境外债逾期爆雷，流动性危机已摆在明面。而传导至物业层面，关联方应收款相关的信贷风险上升，建业新生活也不得不开启对贸易应收款的大额减值拨备。

从减值拨备列表来看，在贸易应收款一列，2023年建业新生活计提了13.08亿元，较上年同期2.02亿元激增548.41%；其他贸易应收款中，减值拨备约1.08亿元，较上年同期631.5万元激增16倍。总的来看，2023年建业新生活金融及合约资产减值亏损净额约为12.22亿元。

除了应收款计提外，地产周期性业务的大幅收缩以及社区增值服务的疲弱，是影响其利润的另外一大因素。

2023年，建业新生活社区增值服务收入为6.59亿元，较上年同期7.39亿元，下滑10.79%；非业主增值服务收入为1.94亿元，较上年同期6.92亿元，下滑72.04%。

对于社区增值服务收入的下滑，建业新生活解释称，是因为战略调整停止了君邻会的经营，“导致年内相关收入减少1.655亿元。”同时，由于交房数量的减低，智慧社区的收入减少5480万元或22.5%至1.885亿元。

乐居财经获悉，君邻会是建业新生活在2016年成立的品牌，该品牌定位为建业精英客户共享新型生活方式服务平台。

按照官方的解释，君邻会实行严格的邀请制、会员制、收费制，以建业品牌信用为纽带，以打造新型邻里关系为目标，以建业内外部优质资源为支撑，以打造生活共享、智慧共融、商务合作、投资共赢的共享平台为追求，邀请建业的精英客户共同组成的线上、线下会员制社群组织。

在2016年的君邻会成立大会上，建业新生活创始人胡葆森还亲自为君邻会会员代表，颁发会员卡及会徽。

“君邻会的成立不是心血来潮，不是搞什么花样，也不是营销的手段......”彼时，胡葆森在君邻会成立大会上发表致辞，侃侃而谈，如今已事过境迁。以2023年为止，君邻会仅走过7载光阴。

在非业主增值服务和社区增值服务不同程度的掣肘下，建业新生活的营收下滑幅度达到了9.6%，在乐居财经《物业K线》此前统计的57家上市物企中，仅次于祈福生活服务的9.88%。

在房地产销售疲软的下行周期，没有了关联方业务的稳定输送，建业新生活如何挖掘新的增长引擎，是摆在其面前的一道难题。