文/乐居财经  范慧茹

顶着江苏省首家港股上市国资物企光环，苏新服务难抵资本市场关注。

在物企收并购普遍遇冷的当下，苏新服务大有逆势添柴加火之意。继去年将两家兄弟公司揽入囊中后，苏新服务再度祭出收购大动作。

4月29日，苏新服务发布公告，拟通过公开招标方式，收购一宗位于苏州高新区的商业用地，用以开发办公楼宇。

一向以轻资产运营属性示人的物企，在近两年纾困地产的道路上，频频传出收购关联方重资产消息后，任何增重似乎都不足为奇。

不过，苏新服务的下场亲自拍地的行为在近期还是独一份。“随着业务的不断扩张及僱员人数的增加，本公司现有办公场所已不足以满足其发展需求。”苏新服务袒露买地意图。

根据公告，该土地位于苏州市高新区狮山商务创新区狮山路北、规划用地西，地盘面积为6,124.1平方米。该土地指定用作商业用途，出让期限为40年，总容积率为1.4至1.8。

这块地的初始标价为4957万元，以最高容积率1.8来算，其起拍楼面价约4497元/平米。巧合的是，苏新服务现有的办公场所也在狮山路，工商信息显示，其注册地址为苏州高新广场。

乐居财经《物业K线》查阅获悉，目前苏州高新广场的售价约2万/平米。参考该价格，苏新服务瞄准的这块地建成后的溢价空间不少。 不过，加之后期的各种建设成本，其所需资金远不止起拍价4957万元这么多。

买地盖楼，对于上市物企来说，资金来源是躲不开的话。“部分由所得款项净额拨付，部分由本集团的内部资源拨付。”苏新服务显然已经做好规划。

不过，在动用这笔钱之前，苏新服务还要先完成募集资金用途的变更。公告披露，苏新服务将原本用于“收购以供自用及租赁的香港写字楼”中的5290万港元所得款项净额，重新分配给了“购建中国土地”。

事实上，这已经不是苏新服务第一次变更募集资金用途。去年4月27日，苏新服务发布了首次变更募集资金用途的公告。将原本用于战略投资的5290万港元中的3880万元腾挪给新增项目“收购以供自用及租赁的香港写字楼”；将投资养老、护理及医疗公司的1410万元，划拨给“收购以供自用及租赁的香港写字楼”，总计划拨5290万港元。

如今，用于“收购香港写字楼”的钱还没捂热一年，就有了他用。公告中，苏新服务对拟收购的土地赞不绝口，“黄金地段，毗邻苏州地铁3号线，交通便利，周边商业配套设施成熟，休闲资源丰富，为目前狮山路唯一的拍卖土地。”

改善办公硬件条件无可厚非，但也需要提升实力与之相配。2023年，是苏新服务上市的第二年，也是完整经历资本市场考验的一年。

年报数据显示，苏新服务2023年实现总收益约7.25亿元，同比增长35.7%；毛利约1.47亿元，同比增长18.9%；年内利润约为0.801亿元，同比增长23.1%；母公司拥有人应占利润0.74亿元，同比增长16%。

在乐居财经《物业K线》统计的57家发布年报的上市物企中，苏新服务的营收与净利润分别排在第48位、第32位。

迎头追赶的苏新服务，毛利率和净利率双双出现下滑，且毛利率创下近5年新低。2023年毛利率为20.3%，较上年同期下滑2.8个百分点；净利率为11%，较上年同期下滑1.2个百分点。

规模方面，2023年，苏新服务总合约建筑面积约为1670万平方米，同比增长83.5%。同期，在管面积为1516万平方米，同比增116.63%。

摆脱了规模最后一名，苏新服务仍旧没能逃脱倒数之列。2023年，在乐居财经统计的52家公布在管规模的上市物企中，苏新服务排名45位。

现金方面，截至2023年底，苏新服务账上的现金及现金等价物约为3.97亿元，其中有息借款约1.19亿，募集资金净额约1.26亿元。横向与57家公布相关数据的上市物企相比，苏新服务的家底儿并不算丰厚，其在57家上市物企中排名42位。