乐居财经 哈尔滨 日前，哈尔滨同策同程营销机构发布了《2021年哈尔滨房地产市场年报》。

乐居财经将联合同策同程共同对2021年哈尔滨楼市大事件、土地市场、商品房市场以及2022年市场走势进行详细全面的深度解析。

纵论楼市，所引发的思考和启示，耐人回味。

2021年对于房地产行业是一场大考，哈尔滨市场更是受到2020年的土地集中供应和疫情双重影响，客户对购买房屋提出更高要求，对房屋本身的“住”的舒适度提出新的需求，购买房屋更加谨慎，因此房企拿地更加谨慎，对市场环境分析、拿地前土地可行性研究、项目规划、产业创新、客户偏好研究等方面更加专注，伴随着品牌房企逐步进入后，行业由“快周转”转变为“重品质”，能够根据客户需求、做创新产品、做品质楼盘就能在哈尔滨的红海中脱颖而出。

不出意外，2022年哈尔滨楼市，将出现以下几大变化。

冰城楼市即将触底 可能呈现周期性反弹

将来时，源于过去时。

哈尔滨2017-2018年市场供销比仍处于健康值范围内，2019年土地供应增加导致市场入市项目增多，于2020年市场结构逆转失衡，市场供应量过多导致供求关系出现偏颇。

哈尔滨近五年住宅年平均供应量达848万㎡，年平均销售量仅为699万㎡，市场供应规模过大，需求难以满足其供应去化，供需结构失衡，库存量增大，同时，产品集中入市，市场需求倾向饱和，造成产品去化乏力，新房空置率提高。

另外，在疫情常态化状况下，居民消费趋于理性，居民贷款意愿逐步降低，持币观望态度加剧，房地产业市场呈现疲态。
2021年，哈尔滨住宅供应422万㎡，同比下降58%；成交361万㎡，同比下降28%；成交金额373亿元，同比下降32%；成交均价10320元/㎡，同比下降6%。

同策同程营销机构咨询合伙人顾澄琳根据成交走势模型分析，哈尔滨房地产成交量以6个月为一个周期，疫情后市场周期被拉长至12个月，有逐渐缩短的可能性，成交价格则以8个月左右波动，受疫情影响本轮周期被大幅度拉长，处于下行周期。

2021年年末处于商品房成交量单周期波峰，商品房成交价格周期波谷，也就是说冰城楼市即将触底。预计2022年上半年，商品房成交压力较大，半个周期内成交量将小幅度下滑，成交价格将缓慢拉升。（模型未考量政策因素）

所以，2022年，哈尔滨楼市一定是修复期。

如何修复？

很简单，把供应量降下来，让市场供需自发的达到一个平衡点。

房价自然也就回归正常。

事实上，2021年，哈尔滨已经开始去库存了。

2021年哈尔滨土地市场新增供应商住地仅34宗，同比下降65.7%；商品房市场新增供应约607.6万㎡，同比下降55%。
按照市场逻辑，延续2021年的低供应量，继续去库存，房价也许很快会被修复。

哈尔滨可开发土地量充足 楼市后继有力

按照市场规则，的确是这个发展方向，但还存在“政策的不确定性”。
纵观全国各城市，暂时都找不到可替代土地财政的来源，房地产税短期也不可能在哈尔滨执行。

即便2021年遭遇“黑天鹅”，哈尔滨土地市场全年也出让了157亿，商住用地成交建面约448万㎡。

2018-2021年为持续发展，城市出现“西拓”和“北进”两条继续发展道路，发展之路经过香坊核心城区→哈西和群力西→松北市府和环西→松北松浦和避暑城→香坊三环的发展过程，形成发展闭环。

通过土地供应引导城市房地产热点不断变化，带动全市房地产市场发展，当前城市三环外仍有大量可开发土地，作为市场发展基石。

但现在哈尔滨土地市场面临最大的问题是：房企拿地热情低。2021年哈尔滨土地市场出现挂牌终止后再出让，结果又流拍的现象。

房企没欲望补货，分两类情况。

第一类，快要寿终正寝，自顾不暇。

对房企的三条红线收尾时间是2023年，2022上半年是偿债高峰，房企资金链依然紧张。

没钱+没信心，如履薄冰，不会轻易拿地。

第二类，地主家余粮突然增加。

收并购潮要开始，有消息称“9家拯救11家”。

1月6日，财联社已确认，银行针对承债式收购，贷款不计入三条红线。

蛋糕正在转移。

马上，手里会被硬塞来一堆楼盘，这些房企还需要大规模拿地吗？

所以，要想“引诱”房企继续在哈尔滨拿地，哈尔滨必须做出选择。

政府引导 持续刺激千万级需求释放

哈尔滨楼市的两个选择：❶出政策；❷ 搞建设；

众所周知，充足的客户需求是市场持续供应的源动力，是楼市立足的根本点。就目前哈尔滨人口现状来看，常住人口规模达千万级，同时作为黑龙江省省会以及强中心城市，对周边外市县人口还有着一定的汇聚效应，这些人口红利仍待刺激开发，城市购房潜力仍不可小觑。而唯有政策及民生环境的持续跟进与刺激，才能够充分释放这些潜在购房群体的购买力。

因此，哈尔滨政府出台的《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》中强调，要在“人”“企”“房”三方面不断改进与促进，要吸纳人才，增加房屋补贴、降低公积金门槛、缓解房企资金压力、提高资金流动等方面，来刺激市场消费需求。

另外，在民生环境方面，哈尔滨市政府针对城市配套问题，也做出了相应决策，要大力发展基建配套，持续解决民生基础问题，不断解决城市配套不均等问题，例如在教育方面，2021-2022年哈市将有16所新建中小学投入使用；在出行方面，地铁2号线、3号线正式通车，不断完善城市交通建设，从而带动居民区域间流动；在医疗方面，2022年哈市将有四所新建医院投入使用……等等，这些百姓所关注的民生配套不均问题，都将在2022年得到逐步的改善与完善。

人口需求流动 带动城市板块轮动发展

同策同程营销机构咨询合伙人顾澄琳分析，哈尔滨市核心区域高价板块价格持续增长，导致置业客群外溢，带动周边板块价格上升。

哈尔滨房地产市场按照房价及购买力可大致分为五个梯队：第一梯队主要以道里主城、南岗主城、群力东板块、乐松板块等城市核心区域客群为主，改善属性明显，板块内部供应不足，部分改善客群外延至第二梯度承接。第三梯队板块内部承接部分主城区外溢客户及低梯队板块改善需求，四五梯队以刚需为主，部分承接周边市县人群。刚需客户针对工作区域及板块发展选择性外溢，人口及需求流动带动板块轮动发展。

另外，根据近三年板块top10排名及市场走势分析，城市主城区进入成熟阶段，发展潜力逐渐消耗殆尽，因城市扩容发展，松浦、群力西板块等具有发展潜力的外围板块或将迎来新的发展周期，价稳强预期板块具有良好的市场表现。

哈尔滨楼市进入盘整期 寒冰之下生机犹存

日前，汇龙地产董事长单勇在提及2022年哈尔滨房地产走势时向乐居财经表示，2022年房地产行业依然潜力巨大，市场仍有上行机会，龙江房企发展指日可待。

新松鸿泰总经理徐之强表示，在因城施策指引下，稳信心、稳预期，2022年房地产市场行情将有小幅回暖，并逐步回归合理范畴，哈尔滨楼市寒冬终将过去。

新松营销副总尹金辉认为，2022年是触底反弹的一个机会，保持本心，在达到对客户的承诺的同时实现产品的完美，做好呈现及兑现。

哈尔滨华润置地崑崙御营销负责人朱立昕分析道，2022年纵观市场内需，现房准现房将成为新的优势，房企应积极调整战略，加快去库存。

同策同程营销机构咨询合伙人顾澄琳预测2022年上半年商品房成交压力较大，两会对于房地产的态度至关重要，直接关系到下半年市场是否能够回暖。整体来看，哈尔滨基底仍在，千万级的市场需求正处于回血阶段，在产业和配套陆续落位后，哈尔滨市场将有望恢复至上行周期。

综上所述，哈尔滨千万级市场需求仍在，土地存量仍在，加之政府因城施策的引导以及城建配套的不断完善，各大房企对2022楼市的看好以及对自身产品业务的优化创新，购房主力军的持续观望或将转变，冰城楼市回暖将指日可待。