乐居财经 朱雅文发自上海  

       近期，万科发布公告称，公司与招商蛇口、国泰君安、上海地产、上海世博土地控股、中交等公司共同签署了《上海城市更新引导私募基金合伙企业（有限合伙）协议》，投资设立上海城市更新引导私募基金合伙企业（有限合伙）。

据悉，该基金总募集规模超100亿，上海万科认缴出资20亿元。基金将用于投资上海市城区旧城改造、历史风貌保护、租赁住房等城市更新项目。

其实自2021年开始，万科参与上海城市更新、城市建设的步伐便有所加快，在参投800亿城市更新基金两个月后，万科与上海市政府签订战略合作框架协议，将在未来城市旗舰项目建设、城市综合治理创新、城市有机更新、住房租赁发展、建筑科技应用等方面进行深入合作。

且万科此前在上海城市更新的实践已积累起相对的品牌知名度，其以“工改工、工改商为主”的城市更新模式打造的上生新所，已经成为如今上海老建筑焕新的经典案例。

在百强房企纷纷入局上海城市更新的大背景下，加码城市更新业务似乎不足为奇，但对万科来说，其近几年在上海公开土地市场收获甚少，随着项目去化库存进入快速削减期，转向城市更新和旧改，或是一条另类自救之路。

然而其在上海的土地市场却是另一番景象，2021全年无新增上海土储，实际上，近3年来，万科在上海土拍市场旗鼓偃息，2019年仅拿下1幅征收安置地块。

2020年一幅紧邻万科天空之城三期的住宅地块开拍，原以为非万科莫属的地块，竞拍现场却没有万科。此后多幅热门地块的竞拍万科也没有参与，这让其在上海土拍市场近乎失声。

直到在宝山一口气拿下5幅城中村改造地块，万科才重新开始发声，而从此次拿地类型可以看出，万科似乎要从旧改寻求突破。

然而2021年遇行业寒冬，万科内部开始提倡“节衣缩食”，在拿地上更趋谨慎。据统计，不仅当年在上海无收获，万科在其他3个一线城市也未拿地。

有业内人士指出，万科此番拿地策略的变化，是从追求低利润扩规模的阶段向良性发展过渡，且更多关注经营稳健力与项目回款能力方面。

而在注重拿地风险性的同时，万科又大手笔多次参投上海城市更新基金，促进城市更新合作，这些动作或许说明，至少在当下阶段，万科倾向以城市更新方式在上海发展业务。

营业收入方面，上海地区2021上半年收入449.6亿元，占比28.85%，权益净利润41.8亿元，占比32.01%，均为五大区域最高。

当前在推盘期的项目有万科天空之城星之屿、万科启宸、中兴路壹号、四季都会等，但都进入尾盘阶段。在建项目有上海安亭新镇项目、上海华漕项目、上海青藤公园、上海天际等。

值得一提的是第五批表现十分亮眼的万科天空之城。其在第五批的入围分达到了82.88分，创造了虹桥至今为止的新盘最高分，以基础分满分60分计算需要208个月的社保，这让其在入围难度上超过了蟠龙天地以及前滩的东方慧雅。

但就销售成绩而言，万科天空之城未能登上上海地区销量TOP30榜。据中期报显示，2021上半年截止，万科上海营业收入最高的项目为上海天际，共收入26.4亿元。

随着万科升级到“城乡建设与生活服务商”定位，其业务也愈发多元，除住宅开发和物业服务，业务触及商业开发运营、长租公寓、物流仓储、酒店度假、教育、食品等领域。

而近几年正好是上海长租公寓发展迅猛的时期，万科长租品牌“泊寓”的布局踩点精准，发展至今在全国和上海都取得了良好成效。

据克而瑞2021年中国租赁住房品牌排行榜显示，万科泊寓的规模和盈利能力占据双榜首；在上海地区，其品牌盈利能力和品牌评级均位列前3。

万科中期报显示，截止2021年上半年，在上海持有的公寓项目数量达到了18个，总房间数约7000间，其中已开业3000间。

商业开发与运营方面，2021年上半年，上海七宝万科广场、上海南翔印象城MEGA营业收入均达1.5亿以上，位列集团运营管理的商业项目前3名。此外上海漕河泾印象城、上海虹桥前湾印象城等也在陆续筹备中。 

对于当下的2022，万科并未以十分确定的态度作为回应，但也并不悲观。一位万科高管这样说道：“对万科来说，当前安全比增长更重要，能力比规模更重要。”