乐居财经 陈晨 发自成都

早些年间，合能地产乐衷于挖巨头墙角，尤其是万科，其研发、物业、营销、投资、采购、成本等板块的高管基本来自这家明星房企。

眼下，它仍未停止“挖角”行动。近日，合能地产重金聘请泰禾集团前人力副总经理韩树伟，任职人力资源副总裁。

39岁的韩树伟，历任安邦保险、万达、华夏幸福等公司，手头攒着大量地产人脉资源。在合能老板侯进桥、侯永桥兄弟二人的内心深处，一直想组建一支地产“梦之队”，向“小万科”靠拢。

而在资本市场上，侯氏兄弟还有一个更大的flag。在2020年中，市场传出合能地产正与投行密切接触，计划赴港上市的消息。

眼下，一年时间过去，合能地产不仅迟迟未在港交所递交IPO招股书，企业内部还面临着规模、质量与融资多重窘况。

疯狂质押“补血”

相较于其他房企，合能地产在上市层面的好处在于，它由香港企业控股，不需要大费周章搭建上市结构。

穿透可知，深圳市合能房地产开发有限公司（简称“合能地产”）由合能投资有限公司100%持股，后者为一家香港私人股份有限公司，成立于2007年。

然而，迟迟未有上市动作后，合能该如何解决企业资金问题？

为支撑扩张下的资金需求，除了通过物业销售取得现金流，合能集团获得融资 “一招鲜”就是股权质押。

2020年8月，合能地产将全资子公司成都永进合能房地产有限公司，质押予芜湖远澈承颐投资中心（有限合伙），出质股权数额2亿元。乐居财经获悉，芜湖远澈承颐投资背后股东之一为远洋资本。

另一边，成都永进合能作为“出质人”的出质状态共计10条，质权人除了银行和信托，如平安信托、中建投信托、民生银行、浙商银行、华夏银行、招商银行、上海银行，还有四大AMC之一的华融。

单单2020年，成都永进合能就通过股权质押“输血”超2.1亿元。

由此可见，合能通过玩转股权质押，集团质押子公司，子公司质押孙公司，募集了不少资金。

业内人士表示，股权质押是房企用来融资的常用方式，但股权质押也是一把双刃剑，在解决融资困境的同时，需要承担较大的风险。本身以股权质押进行融资就透露出公司原本的负债率高，这相当于双重杠杆，如果之间操作不当，股东或将失去对公司的控股权。

除了对旗下公司进行股权质押外，早期，合能还对旗下土地项目进行质押。2011―2012年期间，合能质押成都市龙泉街办老成渝路以北的12公顷土地，共计获得2.65亿元。

此外，合能也采用了房企常用的信托这一融资方式。2019年5月17日，合能设立西安合悦华府项目股权投资集合资金信托计划，发行规模为7亿元，受让项目公司67%股权，用于位于西安市经开区的合悦华府项目开发建设。此款信托计划的收益率在8.1%至9.2%的高位。

迈不过百亿槛

合能集团的实控人为侯进桥和侯永桥两位同胞兄弟。侯氏兄弟在地产的第一桶金是在深圳，1993年，他们注册成立合能地产，先后开发了宝安玉华花园和深圳福田中央花园。

虽然发家在深圳，但侯氏兄弟却并不满足，把扩张目标锁定于成都。

2001年，合能集团成立了成都合能房地产有限公司（简称“成都合能”）。次年，合能转战成都，拿下了成都新城市广场项目。

由此，侯氏兄弟将总部搬迁至成都，准备在蜀地大展身手。

2005年，成都永进合能成立，注册资本5亿元，它也是合能地产旗下注册金额最大的一家全资子公司。截至目前，成都永进合能对外投资了42家子公司，包括西安、湖南、重庆、杭州、宁波等地子公司。

据合能内部人士透露，“早些年，合能在西安、长沙、成都均成立了分公司，是由成都公司代行总部的职能。”她所指的这家成都公司，正是成都永进合能。

2009年8月，合能集团在成都又成立了成都新合能房地产开发有限公司（简称“成都新合能”），注册资本8000万元。

彼时，公司股东除了侯进桥和侯永桥，还有投资人姚继平，他透过天津普凯地吉股权投资基金合伙企业（有限合伙）和天津普凯地祥股权投资基金合伙企业（有限合伙）持有成都新合能37.5%的股份。

值得注意的是，姚继平当时除了投资成都新合能，还投资了蓝光发展的子公司成都高新蓝光和骏置业有限公司。2012年8月底，姚继平退出投资成都新合能。

截至目前，成都新合能由合能地产100%持股，旗下囊括3家子公司，分别是成都瑞进合能房地产开发、成都合能餐饮管理、成都瑞兴合能房地产开发。

而合能地产最早在成都成立的成都合能，目前却略显“落寞”，它旗下并无一家子公司。

今年3月，原先由成都合能全资控股的成都盛佳商业经营管理、成都合能菜市场管理和成都合能新城市广场管理被陆续装进了天津合能贸易有限公司，后者于今年2月19日才刚刚成立。

内部资产的不断腾挪，也显示了侯氏兄弟或许还在为上市梦而努力。

根据克而瑞2019年房企排行榜，合能流量销售金额为69.8亿。与合能大致同一时期成立的房企有碧桂园、雅居乐、富力等，但如今碧桂园早已突破5000亿元，雅居乐和富力也均进入千亿阵营。

早在2009年，合能地产就提出三年实现110亿元的销售目标，但直到2017年8月品牌发布会上，它仍在提百亿销售计划。观其战略，合能已锁定西安、长沙、重庆、武汉等国内7个重点发展城市，并深耕成都、西安、长沙、宁波为四大重点城市，然后全国化。

全国大举铺排的同时，合能地产为何一直止步不前？

专业人士表示，“同时期没有做大品牌，只是在二线以下市场开发，错过了房地产行业的黄金时期，现在要奋起直追，又赶上最严格的宏观调控周期。”

交房屡次爽约

合能地产的“慢节奏”不仅在公司的布局上，还体现在项目的交付上。

在“领导留言板”网站上，合能地产旗下多个项目被业主投诉。今年年初有业主反映，西安明瑞进达合能置业有限公司开发建设的西安合能公馆项目再三延迟交房。

业主透露，“合能公馆13号楼和19号楼按照合同约定应于2020年7月31日交房，后来通知延期到2020年10月28日交房，再后来又延期到2021年1月25日，目前进度滞后，还得继续延期。”

西安合能公馆项目一期的业主也有反馈，每次延期后，他们求助长安区住建局。住建局已多次约谈开发企业相关负责人，要求其尽快完成施工建设，并告知开发企业需在完成竣工备案后交付房屋。

但开发商还是一次次延期，未能按承诺日期交房。后业主不得不请求政府催进度。

针对业主反馈的问题，“领导留言板”平台回复称是，“开发商因资金及人力问题，施工进展迟缓，导致项目延期。”或“经查，开发商因前期总包方资金和人力不到位，导致施工进度缓慢，造成项目延期。”

除了合能公馆项目，位于西安市浐灞生态区浐河畔的合能·枫丹江屿项目于2020年7月停工。业主问及停工的原因，西安合能只说与总包方的纠纷导致，具体原因也没有一个说法。

合能·枫丹江屿项目项目由总包方陕建集团第三建设集团有限公司，该公司负责人接受对话时曾表示，“2020年以来，西安合能只支付了300多万元的工程款，之后的工程款项一直拖欠，我们多次发送工作督促，要求付款未果，无奈之下，只得从7月份起全面停工。”

彼时，陕建集团曾三次发函要求西安合能支付工程款，西安合能方面均未理睬。为了避免损失进一步扩大，陕建集团只得暂停工程施工，并要求解除合同。

工地内部分建筑材料已锈迹斑斑，毫无复工迹象。工地停工后，业主们去售楼部问询，但始终得不到准确的答复。

“他们只是说会向总公司反馈。虽然购房合同签的是2021年12月份交房，但眼瞅着复工遥遥无期，我们还是担心项目有烂尾的风险。”业主刘先生说。

59、田卫东的两块地产牌