文/粤进深 严明会

在广州白云黄边板块，中海与中建三局这两个中建系“兄弟”，将在所难免迎来一场“恶战”。

前不久的4月19日，黄边旧改巨无霸——中建白云之星，正式开放了营销中心和样板间。

意味着，项目的正式开盘已经不远了。

这两个项目，直线距离仅约一公里。

中建白云之星，是“中建之星”系产品首进广州，也是中建三局在广州所打造的仅有的三个项目之一。

它的另外两个项目，一个是中建鄂旅投·岭南悦府，另一个是中建联投·学府悦城，都是合作打造，都在增城区。

中建白云之星，是中建三局在地产开发上难得进入主城区落下的一子。

这对中建三局而言，显然十分重要。

项目作为中建三局2025战略作品，自案名正式公布以来，每个环节都吊足了外界的胃口。

中建三局城投公司广州区域营销总监谭道普更在今年1月做了一番畅想：

中建三局以擘画时代之姿，擎启中建·白云之星的全新篇章。

可见，项目确实分量不轻。

从“中建之星”的落地情况也能说明这一点。

其作为中建三局城投重点开发的高端产品系，自2015年诞生，至今也仅在宜昌、武汉、苏州、北京落地，屈指可数。

规模上看，白云之星的计容面积达约85万平方米，将是一座名副其实的“大城”。

前不久，项目已经流出了不少信息。

白云之星将首推8号地块最东侧的1、2栋，包括128、143、173平三种四房户型，三梯四户。预计5月开盘。

项目作为新规产品，有不少的优势，赠送较多，100%-110%的使用率。

具体来看，128平户型有入户花园，主卧有270°飘窗；143、173平户型有入户花园，储物间，双阳台，主卧270°飘窗。

不过有一点，项目首推128平-173平产品均只打造了4房户型，对于多人口大家庭不是那么友好。

173平的户型，有三个卫生间，除了主卧有一个主卫，长辈房也有一个独立次卫。

这样的设计，其实见人见智。比如，有许多人就会觉得是空间的一种浪费。

前面说了，中建三局对白云之星的期待很高。项目作为改善型产品，所对标的就是中海麓府。

产品面积段也不难看出。

白云之星推首地块打造产品面积为128-226平。而中海麓府面积段主要有126㎡三房、143㎡和170㎡的四房。

两个项目的产品面积几乎是重叠的，客户群体也大差不差。白云之星面市后，竞争是不可避免的。

对标，也体现在价格方面，此前，中建白云之星传出吹风价为5-6万/平。

这个价格相对片区其他项目，其实高出不少。

项目周边新房，贝壳数据显示，云筑上品4.3万/平；而合景朗云花园、公交珠实花城云著、星悦轩、保利云境、伟腾云星在3.1万/平-3.8万/平之间，低于四字头。

其实，就是项目所对标的中海麓府，最近价格也下调了不少。

中海麓府在2023年首开时，单价在6.8-7.8万/平左右，而最近传出的清栋特价降到4.8万/平。价格降了不是一点点。

而粤进深此前也查阅，中海麓府开盘至今两年，网签去化率大概在46%左右，还不足五成。

这样的环境之下，中建白云之星的高价能不能站住脚，是需要打比较大一个问号的。

另外更多人也提出疑问，白云之星户型全为大面积改善型产品，是否脱离市场需求？

简单算一笔账，以项目最小面积128平、吹风价最低5万算，白云之星总价要640万起。

这个价位，在眼下严重内卷的黄埔、海珠、天河等更核心的区域市场，可以选择的并不少。

而且，相比天河、海珠等核心区，白云核心客群主要还是以刚需或首改为主，买家多为本地地缘客。

产品流通性和增值潜力相比几个热门区域也有不少的差距。

另周边的环境及配套上，项目作为旧改大盘，周边城市面貌、配套，也都需要一定的时间完善和成熟。

中建白云之星的大户型改善产品面市后能否达到预期的去化，值得商榷。

毕竟，中海麓府就有一个先例。当然了，只要价格到位，一切都好说。中建白云之星，会拿出多少的诚意呢。