文/乐居财经北京 林振兴

丰台楼市很卷。

因为房子不是那么好卖，库存积压至上万套。丰台操盘手纷纷祭出绝杀，开始疯狂拼速度、卷产品。

这不，建发金茂观宸本周日就要抢先开盘了。此前，它流出的户型分布图上，曝光了风雨连廊，将好房子“三件套”（阳台 风雨连廊 架空层）拿捏死死的。

比它早拿地一个月的北京隅·西颂该紧张了。两个项目直线距离不到5公里。

北京隅，是金隅全新豪宅谱系。

金隅地产则在去年6月以底价63.8亿元，摘得朝阳区十八里店地块，打造北京隅·东序项目，12月中旬开盘。金隅嘉业继承了这个产品系，在丰台打造北京隅·西颂。

金隅地产顶住了首发压力，东序在东四环创造开盘热销25亿的佳绩；但在南四环的西颂，却被金隅嘉业打造成了一个刚需盘，户型设计不仅中规中矩，甚至连“三卫”都没有。

除了154平的楼王户型，剩下的都是122平以下的小户型。金隅嘉业有自己的心思，它把目标锁定在刚改人群身上，靠总价低砸盘。

相比东序的拿地到售楼处开放时间不到4个月，西颂10月底拿地至今已经过去快五个月，样板间都还没有开放，据说要等到三月下旬。

不仅跟自己兄弟比慢，金隅嘉业的产品信息和项目推进比丰台后续的几个地块都要慢。再等下去，丰台压轴项目万泉寺和西南郊冷库项目，都要入市了。

01

在丰台，金隅嘉业的对手实在太多了。它要面对未开盘的对手就包括建发金茂观宸、中海万泉寺和西南郊冷库项目，家家都卷的不得了。

此外，在售新盘对手还有云境、丰和叁号院，它们几乎是贴脸竞争。

西颂的户型图很讲究，都是英文标注。但你让购房中坚力量，北京大爷大妈怎么看得懂？

从目前西颂发布的户型图来看，其面积段约为112㎡/118㎡/122㎡/154㎡三居四居，另有少量顶退户型。

金隅嘉业是“干中学”，直接抄来了金茂璞逸丰宜的双阳台“作业”。

南向1.5米内嵌式阳台 0.7米花池 北面设备平台。加上赠送后，得房率直线蹿升，约86%-96%。

一般来讲，进深小于0.7米的花池不入计建面，看似赠送面积多了，但在北方城市来说，不能包入室内的开敞空间，利用率大打折扣。

西颂还有一个旗鼓相当对手——建发金茂观宸。

产品上，西颂有的配置它都有，也有架空层、会所。 而且户型面积段，观宸与西颂也基本重合，都在卷小四居。

舒适度上，西颂容积率2.5，东边有个1.9万平米公园；观宸容积率2.0，东边是一块空地。

拿西颂112㎡与观宸111㎡进行PK，两个户型格局大致一样，南向三开间为通面宽阳台，主卧转角阳台。

西颂的亮点在于，南向阳台外面有花池。但四颂户型缺角，观宸更为方正，而且11平厨房真的很大气。

西颂118平四居进门后，左手储藏间，右手家政间。明明最北边卧室可以宽敞大些，却偏偏拿出一部分做储藏间。这导致最北边卧室才6.325平（不加赠送的设计平台），真的好袖珍。

更大点的122平四居户型，部分房间面宽不足3米，导致空间局促，尤其是次卧和书房。

令购房者看不懂的是，西颂118平比122平南向面宽大，而且118平最北边卧室、南向次卧也比122平面积大；122平公卫竟然没有干湿分离，家政间也消失了，餐厅比客厅面宽都大。

最后来吐槽下154平户型，去家政间必须经过厨房，它俩是邻居。但这样一来也有一个问题，厨房的油烟味会不会飘到家政间，影响存放的衣物或者清洁用品。

西颂做到154平顶配，卫生间也才两个。人家观宸比你更小的150平户型，就有三个卫生间。

此外，西颂154平的客厅面宽（5.5米）不敌观宸150平（6.3米）。

最让购房者忍不了的是，西颂除了154平，其他户型进门就见厕所，“四万多拿地八万卖，能不能把你的户型好好设计，开门见厕，你是咋想的？”

一般来说，大门直对厕所，阻碍财气入宅，形成退财格局，导致家中钱财难聚，财运不佳招小人。

02

西颂是丰台的“新刺客”。它生逢其时，成为“好房子”的首个受益者。

项目不到5万的楼面价，高达9万的销售指导价，金隅嘉业可以做增配的空间很充裕。

根据规划设计方案公示，北京隅西颂总建面8.3万平方米，拟建设7栋8-18F住宅楼，建筑高度54.75米(最高)，容积率2.5，绿地率30%。

北京出台高品质住宅设计导则后，架空层也成了新盘标配。北京隅西颂主入口的1#、2#两栋都设置了首层架空，这也是继金茂璞逸丰宜之后，丰台第二个架空层项目。

如果再有风雨连廊，两栋架空层楼栋可直通中央下沉庭院，连贯起来做成泛会所。

西颂占地面积并不大，三面都是马路，营造出宽松的环境有难度，所以它必须做个下沉庭院。

下沉庭院的位置也不在小区入口，而放在了项目东侧两栋楼正中间，与楼王栋并排，里面包括菜场、物业服务用房和小型商业，约1100平米。

而且，下沉庭院的位置，刚好卡在隔壁公园的中轴线上。这里如果开一道门，可以假装是自家后花园，直接PK丰和叁號院的“湖景房”。

但因为东侧公园实际为对公众开放的，此设计被质疑涉嫌违规占用公共资源，且未来可能因管理问题引发业主与公众的冲突。

西颂设计公司为基准方中建筑设计，总部位于成都，中标价1490万元，大股东为钟明。

西颂的项目公司为北京南苑嘉盛置业，它也是丰台区久敬庄安置房项目的开发商。

2024年8月8日，丰台区久敬庄路南侧棚户区改造安置房项目二标段南区住宅园林景观其他配套设施工程项目，一工人在车库出入口雨棚顶部进行玻璃安装过程中坠落地面死亡。事故造成直接经济损失约145万元。

03

金隅嘉业颇为低调，它已许久没有出现在北京公开的土拍市场。

据乐居财经获悉，金隅嘉业成立于1996年，注册资本65亿元，由上市企业金隅集团100%持股，法人兼执行董事为王明昌，经理为程喜兴。

近两年来，金隅嘉业的人事变动颇为频繁。2023年10月，公司法定代表人变更为王明昌，程喜兴成为经理。紧接着去年7月，丁华森、刘斯莲退出高管名单，徐宏雷、周玲补位。

在金隅嘉业2024年工作会议中，王明昌指出，嘉业公司打好“四大战役”：

一是全面打赢经营工作“攻坚战”，推动油毡厂、望京之星、西山甲一号50文娱地块、朝阳新城D组团和康惠园等项目实现新突破；二是全力打好自有土地盘活“持久战”，推动通州、海淀、昌平、石景山、房山等区域自有土地落地见效；三是打响经济效益“保卫战”；四是打好安全稳定“防御战”。

目前，金隅嘉业旗下有10家存续的子公司，业务涉及北京、唐山和内蒙，包括北京金隅长阳嘉业房地产、北京南苑嘉盛置业、北京隅通置业、内蒙古金隅置地投资、北京金隅万科房地产、北京金隅望京置业、唐山金隅巨龙房地产、北京金隅房地置业和北京金隅朝新天地置业。

京城之外，金隅嘉业并非顺风顺水。

据天眼查显示，内蒙古金隅置地投资存在欠税超4041万元；唐山金隅巨龙房地产则被业主告上法庭，因其开发的商品房存在室内多处墙体裂缝、屋顶多处漏水、外墙保温材料不符合标准等问题，法院判决其赔偿款29100元。

在北京主场，也有业主因为北京金隅房地置业交付的房屋存在严重的质量问题，将其告上法庭。最终，法院判决，北京金隅房地置业对该业主房屋北边厕所墙体裂缝进行维修，并赔偿财产损失32418元。

实际上，金隅嘉业此前的地产业务还涉及天津、青岛、南京、安徽、杭州、成都等城市。

但离奇的是，2018年，金隅嘉业陆续退出上述这些城市，将子公司转让予金隅地产，包括了金隅房地产开发合肥有限公司、金隅（天津）房地产开发有限公司、金隅（杭州）房地产开发有限公司、金隅置业安徽有限公司等。

至于为何金隅嘉业要调整业务，这或许只有高层心里最为清楚。

据裁判文书显示，2006年至2017年，王东利用担任金隅集团党委书记、董事长等职务上的便利，为金隅嘉业公司原总经理、松鼠文旅公司法定代表人黄某在职务晋升、企业经营以及松鼠文旅公司在廊坊项目协调等事项上提供帮助。

2008年7月至2010年3月，王东先后4次通过黄某以明显低于市场的价格，购买金隅嘉业公司开发的四套房屋。经鉴定，该四套房屋购买价格低于市场价格共计697万余元。此外，2016年至2017年11月，王东要求黄某接手其妻弟未完成收购的廊坊项目。黄某除支付项目收购款外，还应王东要求向其亲属额外支付400万元。

现任金隅嘉业总经理为程喜兴，山西人。他曾是金隅程远公司副总经理，该公司是金隅地产子公司。

面对丰台众多劲敌，程喜兴该发力了。