文/乐居财经严明会

保利发展是会挑好日子的。

2025年第一天，保利建工嘉华天珺取得预售许可证，共852套住宅，预计在1月8日开盘。

预售证一出，嘉华天珺的备案价让很多购房人开始不淡定了。

之前，不少业内人士预测开盘七万多。但现在来看一房一价表的价格，最高单价97200元，最低单价82850元，大大超过了买房人的预期。

保利如果开盘价真的定这么高，是它对自家产品有足够信心，还是看到前期蓄客不错。

但更多可能是，开发商在玩套路，抬高预期。毕竟备案价不是最终售价，等真正开盘公布优惠，折扣和认筹抵扣，让购房者觉得捡到便宜。

这或许也是保利发展的营销套路。在业内看来，等永丰南开盘完，嘉华天珺如果再降价，能吸一波永丰南客户。

但这也有一个弊端，开盘高价买嘉华天珺的购房者成了韭菜，心里肯定不是滋味。

在户型设计方面，嘉华天珺确实碾压颐海澐颂，但交通和学区上它却完败颐海澐颂。

结合地价，如果嘉华天珺折扣之后均价还是过高，会影响开盘效果和后面顺销的节奏。毕竟，进入2025年，海淀楼市注定是一场腥风血雨，永丰南快取证，功德寺出了案名和规划图，朱房村两地块也名花有主。

如果嘉华天珺折扣之后均价过低，其实也不合理，根本没办法保障宣传中这么高的品质，说不定开发商会通过减配维持成本。

嘉华天珺有两个地块，总占地7.9万m²。其中，东区容积率2.0，规划16栋6-15F住宅；西区容积率1.7，10栋楼均为11层以下洋房产品，整体控高36-45米。

西区居住起来更舒服，户型很纯粹，只有99平三居和134平四居；东区户型混搭，包括88平、99平、118平、127平、134平、172平以及少数变异户型。

99平三居是嘉华天珺的主力户型，至少640套，占总套数比近50%，另外还有四十来套88平户型房源。在海淀豪宅区，嘉华天珺更像是一个刚需盘。

所谓的保利天字系列最高端，北京还没有交付的项目，无法印证产品的高端系。但可以确认的是，小区人群层次都不统一，很难做到高端的品质。

本次拿证的是东区16栋楼，整体得房率在78.2%-84.3%之间。

虽然北京提倡“好房子”，鼓励在多层住宅设置开敞阳台。但海淀向来比较严苛，尚未在送阳台上松动，嘉华天珺在偷面积上也很拘谨。

其中，最东侧临街的8#（15层小高层）、9#（15层小高层）、16#（14层小高层）为127平四居户型，共计80来套，得房率最低，才78%多点。

之所以得房率不高，是因为127平户型是两梯两户。该户型赠送面积上，南面飘窗赠送多一些，侧面就送了两个卫生间的小飘窗，北边是两个卧室飘窗，也没有将设备平台变成室内使用面积。

这三栋楼南向，要么是配电室，要么是生活垃圾分类收集点、化粪池，所以均价也是项目最低的。例如8#101室拟售参考均价为82850元/米。

奇葩的是，户型更小的99平，比127平的得房率高不少。

99平三居是嘉华天珺的主力户型，东区就有300多套，分布于1#、13#、14#、15#，以及2#、3#、4#、10# 12# 部分，得房率超82%。保利这招也很聪明，用小户型提前跑量去化。

再往上的118平户型，房源数量也很少，仅分布于2#。它是99平户型的伸缩版，没多大创新，得房率约83.1%。

楼王为5#，只有60套，172平四居两厅三卫户型，单价自然也是最高。一层单价甚至为97200元，它大概率为下跃。

但楼王户型中规中矩，多少有些遗憾，没有做到南向四面宽，客厅很大，卧室偏小，而颐海澐颂171平户型的各居室相对比较均衡。

不知道买172平的60位高身家客户，住在嘉华天珺，心里会不会觉得缺少了些尊贵感。

得房率最高的是4#（9层洋房）、10#（11层洋房）、11#（11层洋房）的134平户型，这3栋楼得房率最高，约为84.3%。

以上为不含赠送的得房率，加上赠送面该项目最低80%起步，最高可达87-88%。

去年7月底，央企保利发展联合国企北京建工集团，在海淀永丰北以89亿元拿到一宗“回炉”地块，打造嘉华天珺项目。拿地后，保利和北京建工一起注册成立了北京建保丰筑置业，持股比例分别为60%、40%。

54天后官宣案名和设计方案；10月1日，两大城市展厅开放，项目户型草图全网传播，进度可谓神速。

眼见已有了开盘之势，却在10月下旬猛踩了一脚刹车。

原因是，海淀规自分局在嘉华天珺规划设计图公示期间收到了14份公众意见，被采纳的主要有三点，均与消防设计有关。

随后，建设单位重新招标设计公司。在最一版平面图中，设计公司还仅有弘石嘉业一家。二次招标后，设计单位增加了汇张思，中标价格为899万元。

新设计公司公布两天之后，保利建工·嘉华天珺取得建设工程规划许可证，卡壳近两个月的消防设计问题总算过关。

和原方案相比，新版方案，新增西区4#和东区13#的消防通道（宽4米）。

目前消防通道为3处，均与现状道路相接，分别位于小区西偏南即1-12#住宅楼南侧与1-22#配套居住公共服务设施北侧之间，小区东侧即1-21#配电室北侧、1-9#住宅楼南侧、1-10#住宅楼东侧，小区西侧即1-4#住宅楼与1-18#配电室之间。

此外，项目在东区地块1-4#住宅楼南侧、1-12#住宅楼北侧、1-11#住宅楼北侧、1-13#住宅楼北侧、1-16#住宅楼南侧、1-15#住宅楼东侧；西区地块2-9#住宅楼西侧，设有疏散楼梯。