乐居新媒体 徐迪 截至12月24日，北京隅东序（备案名“云华里”）已完成14套网签数据，签约面积总计1711.19平方米，成交均价约7.65万元/平方米，较开盘次日2套房源的成交均价直降4900元。

项目所在朝阳十八里店朝阳港一期1303-686、1303-687地块由金隅地产今年6月25日摘得，成交价63.8亿元，楼面价50694元/㎡。

地块总建筑规模12.59万㎡，其中686地块用途为商品住房。10月25日晚间，该地块发布案名：北京隅·东序。11月22日，北京隅东序824套住宅取得预售许可证，均价7.35-8.41万元/m²区间。根据官微公告，项目12月16日完成线上选房公测，19点正式开盘，当天就已有客户完成网签。

据乐居新媒体查阅，截至12月17日上午8点，北京隅东序已有2套网签数据，签约面积总计337.29平方米，成交均价81390.65元/平方米。

已签约的两套房源分别为1#三单元1601，183.85平米的四室两厅，套内面积148.98平米，得房率约81%；另一套为5#1702，一套153.44平米的四室两厅，套内面积122.8平米，得房率约80%。

从具体位置上看，北京隅·东序距离东四环直线距离约1.5千米，属于四环边上的项目。规划建设17栋住宅楼，6-18层的洋房高层，共824户，容积率2.8，车位配比1:1。建成后相当于云筑三期项目规模总和，是近几年朝阳港板块小区规模最大的一块地。

楼盘表显示，北京隅东序17栋楼已全部拿证，但目前为预售状态的仅有9栋楼，部分楼栋的开盘时间为2025年1月17日。

从户型来看，该项目以大户型改善产品为主，主力面积段为127㎡三居以及129㎡、149㎡、160㎡、177㎡、188㎡四居，少量189㎡大四居，另有50余套100㎡以下的小三居。

新规后不少楼盘都做了敞开式阳台，北京隅东序部分户型的南向也有较大面积阳台，如果能够处理成封闭的室内空间，得房率将大大提高。但从户型图来看，这部分阳台被标记为“天空私境”，功能为花园、休闲、健身。【北京隅东序户型图发布，敞开式阳台能否封闭是关键】

值得一提的是，近日有网友在人民网领导留言板投诉：据了解，北京*房地产开发有限公司在朝阳区十八里店开发的房产，报规是开敞阳台，但是开发商对报规的开敞阳台在交付时或交付后封闭，违反了《北京市容积率计算规则》《民用建筑通用规范》。开敞阳台按照面积的一半计入建筑面积，若封闭则需按照全部面积计入建筑面积。要求开发商学习朝阳区保利天汇，公开发承诺书，不允许封闭阳台。

目前，该则留言已被认领转交相关部门处理。据乐居新媒体查阅，目前十八里店在建新盘规划有开敞阳台的只有北京隅东序项目。

此次对于网友反馈，北京隅东序会给出怎样的回应，按照相关规定，大概率是要给出不封闭阳台的公开承诺。然而这样一来，又拿什么对抗一路之隔的中海692地块？

692地块调规之后，对北京隅东序造成的冲击显而易见。692地块有30%用地的建筑高度，从60米变成80米，意味着楼间距更宽。同时，该地块减少了5000平米养老机构面积，不仅节约了配建成，容积率还降至2.7以下。

北京楼市产品的迭代仍在不断加速，11月22日，北京市规自委正式发布了《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》的通知，明确鼓励开发商在条件允许的情况下，打造设计合理、形式多元、场景多样的住宅阳台。中海692地块在规划上跟进是理所当然的，仅阳台这一项或许就将对北京隅东序形成降维打击。

除了中海这位劲敌，北京隅东序目前还有一个凶猛的对手——北京宸园。它们同属于朝阳区，又几乎是在同一时点拿地，地块都呈菱形状。但在阳台产品上，两个项目却拉开了不少差距。

北京宸园在产品设计上，巧妙运用了“黑科技”，南面全部赠送一半阳台面积转化为室内空间，北面将挑空变为全赠送室内面积，大大提高了得房率。以北京宸园的165平米户型举例，它大约赠送19.3平方米是室内使用面积。

而北京隅东序160平四室双卫户型，一个L型飘窗面积全赠送，约4平米出头，此外仅在南向客厅和次卧赠送了阳台，一半面积约5.5平米，目前能否做封闭还不得而知，北面没有赠送空间。

同样是赠送一半面积，在北方，做不进室内空间的开敞阳台实用性将大打折扣。

北京宸园和中海692地块都是打包供地，开发商在“封闭阳台”条件上有谈判底气。而金隅地产自2021年起就投资布局朝阳港，此前开发的金隅云筑系列产品都没有阳台，北京隅东序规划了开敞阳台已算出新之举，想一步到位效法北京宸园做成封闭空间，确实容易激起云筑业主的反弹。

这样一来，阳台既是北京隅·东序的亮点，也是缺憾。

金隅地产是金隅集团(601992.SH）的全资子公司，先后开发建设房地产项目约170个，总建筑规模达3,000多万平米。目前已进入北京、上海、天津、重庆、杭州等17个城市。

2024年上半年，金隅集团实现营业收入456亿元，同比下降7.27%；利润总额-10.7亿元，归母净利润-8亿元。其中，地产开发及运营板块2024年上半年实现主营业务收入108亿元，同比下降2%;实现利润-0.78亿元，同比下降112%。

上半年地产开发业务累计合同签约额53亿元，同比下降64%，实现现金回款57.55亿元，同比下降67%。截至2024年6月30日，公司权益口径土地储备面积585万平方米。

附：北京隅东序全套户型图