乐居新媒体 徐迪 设计方案公示近两个月，金茂璞逸丰宜的公众反馈意见终于来了。

12月26日，北京规自委丰台分局发布丰台区东铁营棚户区改造和环境整治项目FT00-0512-0010、FT00-0512-0015地块规划设计方案公示反馈意见采信情况的通告。

项目规划设计方案于2024年10月30日至2024年11月7日进行网上及现场公示，期间共收到689份公众反馈意见，通过总结归纳为13类意见。

1.公众反馈意见：关于本次公示用地南侧规划道路占用现状政怡家园内部区域，将政怡家园一分为二的问题。

建设单位意见：经核实，公众反馈的穿过政怡家园小区的规划道路（规划顺五条）位于本次公示项目用地范围外。根据北京市人民政府批准的《丰台区东铁营棚户区改造和环境整治项目FT00-0512-0010、FT00-0512-0015地块R2二类居住用地国有建设用地使用权挂牌文件》第十四条，中铁建置业有限公司最终向竞得人提供具备“七通一平”（“七通”指通路、通上水（自来水、中水）、通下水（雨水、污水）、通电、通讯（电信、有线电视）、通燃气、通热力）；“一平”指除最终可保留及涉及竞得人继续使用的地上物外，地上无其它施工障碍物的场地自然平整）条件的宗地，由丰台区政府按照《关于丰台区东铁营棚户区改造和环境整治项目FT00-0512-0010、0015等地块周边市政交通规划综合方案“多规合一”初审意见的函》及相关市政方案，负责统筹组织实施宗地周边市政建设工作，保证市政与项目建设同步接用。”

我局意见：经核实，公众反馈的穿过政怡家园小区的规划道路（规划顺五条）位于本次公示项目用地范围外，规划为城市支路。根据政怡家园小区项目已取得的《建设用地规划许可证》（2008规地字0137号）、《建设工程规划许可证》（2004规（丰）建字0013号）以及《建设工程规划验收合格通知书》（2008规（丰）竣字0122号），该规划道路（规划顺五条）西段已于2008年由政怡家园小区建设主体单位北京政华住宅合作社予以代征实施，并用围墙圈在小区内部用于停车，未移交至道路交通主管部门。该规划道路（规划顺五条）东段位于东铁营棚改项目范围内，后续由棚改实施主体中铁建置业有限公司实施建设后移交道路交通主管部门。该规划道路整体将由道路交通主管部门结合道路建设时序组织按规划实施。建设单位意见属实，予以采信。

2.公众反馈意见：关于本次公示项目FT00-0512-0015地块规划出入口位置不合理问题。

建设单位意见：根据该项目挂牌文件中《北京市交通委关于东铁营棚户区改造和环境整治项目FT00-0512-0010和FT00-0512-0015地块交通影响评价审查意见的函》（京交函〔2024〕1066号），“各地块机动车出入口原则上应设置在低等级道路上；机动车出入口数量和位置应符合《交通分析》和图中相关要求。各地块在城市支路上的开口位置不得设于道路交叉口渠化段，并满足与相邻交叉口道路红线交点距离要求：城市干路应不小于50米，支路应不小于30米”。本项目FT00-0512-0015地块东、北两侧规划为城市次干路，南侧规划顺五条为城市支路，该地块机动车出入口应设置在南侧规划顺五条道路上，且允许开口位置距离东侧道路红线交叉口大于50米。本项目机动车出入口设计位置符合上述交评意见要求。本项目设计方案通过“多规合一”协同平台推送至市交通委征求意见，市交通委回复“同意，落实交评审查意见”。

我局意见：根据市交通委关于本项目的交评审查意见，建设单位意见属实，予以采信。

3.公众反馈意见：关于本次公示项目距离政怡家园小区2号、3号楼过近，影响政怡家园小区居民隐私、通风、采光和日照问题。

建设单位意见：本项目设计方案拟建建筑与政怡家园现状住宅建筑间距均满足《北京市地区建设工程规划设计通则》（2003版）及《北京市生活居住建筑间距暂行规定》等有关要求；本项目对周边现状住宅日照影响均满足《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）、《北京建筑日照计算参数标准DB11/T1627-2019》等有关规范，设计单位已采用相关日照软件进行分析计算，并承诺“本项目设计方案符合国家、地方有关日照标准；按照本方案建设后，本项目对周边现状建筑的日照情况满足国家、地方规范规定的日照标准，未产生不利影响”。

我局意见：根据建设单位及设计单位提供的设计图纸及相关文件，建设单位意见属实，予以采信。

4.公众反馈意见：关于本次公示项目FT00-0512-0015地块建设顺四条社区“口袋公园”问题。

建设单位意见：根据本项目挂牌文件，本项目FT00-0512-0015地块规划为R2二类居住用地。

我局意见：根据《北京丰台区东铁匠营地区FT00-0512、0517、0518街区控制性详细规划（街区层面）（2022年—2035年）》，为改善区域环境，补充周边居民公共活动场所，该区域已规划约2900平方米公园绿地，位于东铁营棚改项目实施范围内，东铁营棚改项目规划综合实施方案结合上位规划要求，进一步优化公园绿地空间布局，位于本次公示项目FT00-0512-0015地块外西侧以及东南侧。建设单位意见属实，予以采信。 

5.公众反馈意见：关于本次公示项目距离北侧现状横一条小区过近，影响小区采光和日照问题。

建设单位意见：本项目设计方案拟建建筑与北侧现状横一条小区建筑间距均满足《北京市地区建设工程规划设计通则》（2003版）及《北京市生活居住建筑间距暂行规定》等有关要求；本项目对周边现状住宅日照影响均满足《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）、《北京建筑日照计算参数标准DB11/T1627-2019》等有关规范，设计单位已采用相关日照软件进行分析计算，并承诺“本项目设计方案符合国家、地方有关日照标准；按照本方案建设后，本项目对周边现状建筑的日照情况满足国家、地方规范规定的日照标准，未产生不利影响”。

我局意见：根据建设单位提供的设计图纸及相关文件，建设单位意见属实，予以采信。

6.公众反馈意见：关于公示张贴位置不明显、公示周期及依据问题。

建设单位意见：该项目挂牌文件《东铁营棚户区改造和环境整治项目FT00-0512-0010、FT00-0512-0015地块R2二类居住用地供地项目“多规合一”协同平台审核意见的函》（京规自（丰）供审函〔2024〕0004号）中明确，根据《北京市规划和自然资源委员会关于做好房屋建筑工程规划设计方案批前公众参与的通知（试行）》（京规自发〔2022〕319号），该项目规划设计方案应履行公众参与程序。本项目现场公示展板分别设置在FT00-0512-0010地块以及FT00-0512-0015地块北侧墙面，公示地点、展板内容及公示周期等情况由北京市方圆公证处进行全程公证，公示程序依法合规。

我局意见：根据《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》以及市规划自然资源委《关于做好房屋建筑工程规划设计方案批前公众参与的通知（试行）》（京规自发〔2022〕319号）等有关规定，本项目在FT00-0512-0010地块以及FT00-0512-0015地块北侧设置现场公示展板，公示时间不少于7个工作日，并由北京市方圆公证处全程进行公证，并出具公证书。建设单位意见属实，予以采信。

7.公众反馈意见：局部降低部分楼栋的高度，使得城市关系更加合理。

建设单位意见：根据该项目挂牌文件中《东铁营棚户区改造和环境整治项目FT00-0512-0010、FT00-0512-0015地块R2二类居住用地供地项目“多规合一”协同平台审核意见的函》（京规自（丰）供审函〔2024〕0004号），FT00-0512-0010地块控高为60米，FT00-0512-0015地块控高60米（局部80米），公示规划设计方案建筑高度不高于54.7米，满足“多规合一”初审意见函的控高要求。

我局意见：根据建设单位提供的设计图纸及相关文件，建设单位意见属实，予以采信。

8.公众反馈意见：关于公示项目用地西边界侵占政怡家园用地问题。

建设单位意见：根据该项目《建设工程规划用地测量成果报告书》（2024规自（丰）测字0036号）以及《土地权属审查告知书》，本项目用地与周边用地权属无重叠。

我局意见：我局在核发该项目《建设工程规划用地测量成果条件》时，已明确提出请测绘单位校核历史拨地情况，保证各权属用地之间无遗漏、重叠。同时，根据该项目《土地权属审查告知书》，本项目用地与周边用地权属无重叠。建设单位意见属实，予以采信。

9.公众反馈意见：关于公示设计方案图中红线、绿线、粉线、蓝线分别表达的内容，以及公示项目有无设置围墙的问题。

建设单位意见：公示图中红线为用地红线；蓝线、绿线、粉线表示退用地红线，按照《北京地区建设工程规划设计通则》（2003版）规定，根据道路等级、宽度、小区开口以及建筑高度确定各处退红线距离。本次公示项目拟设置围墙。

我局意见：根据建设单位提供的设计图纸及相关文件，建设单位意见属实，予以采信。

不属于丰台局职责的意见

1.公众反馈意见：关于本次公示用地南侧规划道路横穿政怡家园小区，产生交通出行、噪声污染、安全管理等一系列问题。

建设单位意见：公众反馈意见不涉及本项目规划设计方案，与本次方案公示内容无关。

我局意见：公众反馈意见不涉及本项目规划设计方案，与本次方案公示内容无关。后续产生的交通出行、噪音污染、安全管理等问题，建议以交通、环保部门以及属地街道意见为准。

2.公众反馈意见：关于施工期间空气污染及噪音扰民问题。

建设单位意见：在施工过程中，我单位将加强对施工车辆的出入管理，保证周边居民安全正常出行；合理安排施工时间，对场地进行封闭并设置围挡、用防尘网对物料进行覆盖、洒水降尘等方式降低尘土与噪音对周边居民的影响。本项目在施工过程中将严格依据《中华人民共和国环境保护法》、《建筑施工场界噪声排放标准》（GB12523-2011）等国家及地方标准进行管理，对扬尘、噪音、震动、光污染等施工扰民内容采取有效控制措施。

我局意见：关于工程施工期间空气污染及噪音扰民问题，建议以住建、生态环境部门意见为准。

3.公众反馈意见：关于影响政怡家园小区房价问题。

建设单位意见：公众反馈意见不涉及本项目规划设计方案，与本次方案公示内容无关。

我局意见: 公众反馈意见不涉及本项目规划设计方案，与本次方案公示内容无关，采信建设单位意见。

4.公众反馈意见：公示项目FT00-0512-0015地块未公开招标的问题。

建设单位意见：根据国家和北京市的相关规定，经北京市人民政府批准，公开挂牌出让北京市丰台区东铁营棚户区改造和环境整治项目FT00-0512-0010、FT00-0512-0015 地块 R2 二类居住用地国有建设用地使用权，公示项目挂牌出让，不采用公开招标形式。

我局意见: 公众反馈意见不涉及本项目规划设计方案，与本次方案公示内容无关，采信建设单位意见。

东铁营地块成交于10月23日，由金茂以40.13亿元底价，楼面价5.75万/㎡，销售指导价10.75万/㎡。

拿地一周后，金茂公示项目设计方案。整体规划建设14栋住宅楼，北区8栋7-16F，4#楼首层局部架空；南区容积率略高，规划6栋12F-18F住宅楼，3#楼设计为首层架空。架空层不低于3.6米，预计将以会所形式呈现；

与此同时，项目还在北区正中央楼栋东侧位置预留了三个大小不一的下沉庭院，最大一块占地约500平米，大概率也将被打造为会所空间。

据悉，金茂璞逸丰宜目前已完成样板间制作，预计下月能开盘。项目推出五种户型共504套房源，南区户型面积段为110㎡-135㎡；北区面积段为150㎡-190㎡。

主力为135㎡及153㎡两个面积段，加上赠送面积，得房率或达95%。

产品设计上最为逆天的是内嵌式阳台和开敞阳台并存，这在北京还是首例，其中南向内嵌式阳台，最大宽度达到2米5，北面还有设备层为全赠送的室内面积。

内置阳台与客厅融为一体，外围的开敞阳台可以用作花厅，用于摆放绿植、打造茶室或做成吸烟区，功能强大。

这套操作下来，在北京同期的纯平层产品中，金茂璞逸丰宜的实际得房率或将一骑绝尘。

具体来看，起步的110户型，功能性实用三居，进深虽长但分区明确，南向两面宽双内嵌阳台+一圈转角开敞阳台，赠送一半面积；北侧两个设备空间则包进卧室里，面积全赠送，得房率可以秒杀板块所有二手房。

136平米四居是璞逸丰宜主力户型，样板间已经开放，经典的四叶草格局，南向三面宽，三个内嵌式阳台，客厅面宽4.2米，主卧的面宽3.8米；北向两个卧室也同样有设备平台做空间拓展。

153户型，横厅设计，客厅面宽达6.2米，南向内嵌阳台宽1.8米；177户型客厅面宽6.5米，三套房设计，动静分区，有单独的电梯前厅赠送。

最大192户型，是177户型PLUS版，同样的三套间设计，儿童房、老人房功能空间明确，主卧套间升级，4.5米面宽，带窗梳妆台和衣柜。

金茂新作+内城三环+首座璞系，本身就是自带流量的组合，从拿地开始就引发业界诸多猜想，从产品系的选择，到户型设计、架空层、阳台等的品质空间的设置、使用率情况等等，持续被讨论。金茂也是接住了这波流量，仅用1周时间，就PO出了一张高清平面设计图，公开回应各方猜测。

值得一提的是，在璞逸丰宜平面图公示的10天之后，北京出台了最新的高品质住宅导则，鼓励在多层住宅设置开敞阳台、鼓励营造尺度舒适的户内高度、鼓励设置通高跃层、鼓励在住宅首层设置架空层……而在此之前出图的璞逸丰宜，就已经预判了高层的预判，把“好房子”配件给用起来了。

景观外立面的设计上，从璞逸丰宜售楼处展示的设计团队来看，均是知名的豪宅设计首席，再结合现场开放的“东方美学会客厅”，预计项目整体外观设计也将契合“京韵建筑”概念，做成偏中式风格。

璞逸丰宜位于南三环外，与南三环直线距离约400米，与5号线刘家窑站和10号线宋家庄站直线距离约900米，自驾或乘车都较为便捷。周边还有北京中医药大学东方医院、新业广场、北京方庄购物中心、丰台区成寿寺小学、十一学校丰台中学等配套，基本可以满足人们的日常生活所需。

项目向南距离北京金茂府仅1公里左右，目前北京金茂府挂牌价仍在10万/平米，二期价格略低，部分房源9万出头。项目向东三公里内还有包括合生缦云、东叁金茂府、北京天誉等豪宅，网签均价也在10万/平米以上。

据不完全统计，丰台目前在售新盘近30个，基本上每个热门区域都有多个项目贴脸竞争，没有一枝独秀的存在。璞逸丰宜出面临同样情况，周边区域总价2000万的豪宅扎堆，且销售情况远不如前两年，2021年开盘的“分钟寺三兄弟”目前仍有部分尾盘在售。