文/乐居新媒体  林振兴‍‍‍‍‍‍

昔日的网红盘，遭遇“退房”了。

一位放弃认购华曦府的客户对媒体表示，1、2、3、9号楼当中9号楼位置最好，但是开发商“内部消化完了”。1、2、3号楼当中，1和2号楼被3号楼严重遮挡，客户都不要，而3号楼的好房源则被挑选差不多了。

回想2022年土拍，电建 首钢击败30多家开发商，斥资26.45亿 3万平现房销售面积，拿下华曦府所在地块，政策要求50%现房销售。

紧接着2022年9月期房开盘，华曦府仅用20天时间吸引500多位意向客户，开盘当天售楼处门口排长队，249套期房2小时售罄。另据住建委数据，华曦府期房成交240套，签约面积28063.16㎡，成交均价75013.51元/㎡，成交金额超21亿元。

两年后，等到现房入市。华曦府根据政策要求推出剩余的268套新房；户型为96平、103平、124平的三居及四居，套总价约720-970万元，单价约7.5万元/平米。

业内人士评价，华曦府期房开盘时，市场比较热，加上项目条件好，所以能开盘售罄。但到了现房入市时，市场比较冷，加上周边新房层出不穷，所以扛不住被市场和竞品毒打。

据住建委数据，截至10月25日，华曦府现房销售情况如下：2号楼成交2套，签约面积183.05㎡，成交均价74600.32元/㎡；3号楼成交14套，签约面积1711.28㎡，成交均价75746.47元/㎡；1号楼成交7套，签约面积749.32㎡，成交均价76182.79元/㎡；8号楼成交5套，签约面积520.61㎡，成交均价75441.13元/㎡。

上述现房成交共计28套，然而其官方披露的一张红底烫金字海报，却赫然写着：华曦府现房开盘，108套，再续传奇。

华曦府所属的丰台区小瓦窑，周边不仅新房项目更是体量大，甚至大瓦窑也玩起了价格战。例如，大瓦窑中建和颂九里，指导价8.3万元/平米，但开盘降到7.2万元/平米，部分特价房源甚至6.8万元/平米。开盘硬气的京能西贤府也推出了7.4万左右的特价房。

因为担心降价会引来期房业主不满，所以华曦府只能“硬扛”着，现房房源顶着当初的售价卖。

9月20日，北京首钢海赋置业有限公司发布了《关于华曦府项目保价情况说明》称，即日起至房屋交付，我司将为本项目业主所购房源进行价格保护，本项目同类型产品如发生降价行为，我司将根据实际情况进行差价补偿。

“华曦府现房不吃香的最主要原因是，今年以来，北京新房产品迭代很快，华曦府旁边的西贤府、玺院、和颂九里等项目更是卷到了极致。相比之下，这个网红盘入市时因为市场好，在产品设计端并没有特别的亮点。”业内人士点评。

华曦府项目公司首钢海赋置业成立于2022年6月，注册资本5000万元，由北京首钢房地产开发有限公司和北京海赋丰业房地产开发有限公司分别持股51%和49%，法定代表人兼董事长为张明勇。

其中，二股东海赋丰业又由中国电建地产集团有限公司全资持股。截至2023年末，海赋丰业资产总额88.14亿元，负债总额30.81亿元;2023年度，该公司实现营业收入35.39亿元，净利润2919.71万元。2023年末，公司总资产同比增加15.93%，总负债同比增加46.51%，所有者权益同比减少-0.51%，主要系销售结利部分为低价打包销售物业车位，同时所投资项目处于开发阶段，阶段性亏损所致。

8月29日，海赋丰业以底价16.36亿元拿下门头沟三块地，名下另一家全资子公司——北京海赋锦业置业有限公司负责开发该项目，案名为长安华曦府。

门头沟地块有着巨大的利润空间。16.36亿元的底价，折合楼面价为2.79万元／平米，与期房指导价6.1万元／平米相比，少了一倍还多。有小道消息传出，该项目开盘价应该是5字头，最低首付不到60万。

10月14日，长安华曦府更新了一版总平面设计图，在设计上做了一些小优化。其中，商业面积从原来的3754平米减少为1248平米，砍掉了的2500平米商业面积，给到了写字楼身上，达到2.06万平方米。

2023年，电建地产华北区域签约金额49.13亿元，签约面积15.79万平方米，在集团各大区域里签约额排名位列第二；然而，时间来到2024年，截至一季度，华北区域签约金额2.27亿元，签约面积1万平方米，签约额落后于华东、华南、华西、中南区域。

在北京，截至今年3月底，电建地产已建项目包括北京泷悦长安、北京洺悦苑、北京西山艺境、北京橡树澜湾、北京长安九里，它们去化率分别为100%、68.90%、74.23%、81.95%、75.47%。

电建地产成立于1999年7月，是央企电建集团的全资子公司，也是是国务院国资委核定的首批16家主营房地产开发与经营业务的央企之一，王海波为董事长，李端为总经理。

2021-2023年及今年上半年，电建地产营收分别为293.47亿元、377.78亿元、173.66亿元和44.55亿元；净利润分别为4.11亿元、9.47亿元、-12.45亿元和-4.63亿元。

同时，电建地产的签约销售面积和销售金额也纷纷下滑。2021年-2023年，其实现签约销售面积分别为225.45万平方米、 155.70万平方米、 140.47万平方米，签约销售金额分别为534.23亿元、350.80亿元、275.22亿元。

从去年开始陷入亏损的电建地产，短期债务不断承压。至上半年末，其流动负债方面短期借款4.78亿元，较年初增加10.14%；应付票据1.59亿元，较年初增加1.27%。一年内到期的非流动负债122.17亿元，较年初增加32.85%。其中一年内到期的长期借款85.4亿元，较年初增加了56.75%；短期融资券5.4亿元，年初为0。

拉长时间线看，电建地产近三年资产负债率分别为75.90%、71.68%、74.39%，

2024年1-6月，电建地产经营活动产生的现金流量净额为-25.34亿元，降幅232.88%，下降主要系受房地产调控政策和行业环境的影响，销售情况不及往年。与此同时，电建地产上半年末的整体拥有现金及等价物71.52亿元，较年初减少了27.98%。

面对电建地产如此境况，王海波的压力不轻，他只能加大融资的力度。包括传统的银行借款，截至2024年3月末，电建地产获得银行授信总额为918.87亿元，其中已用额度为384.22亿元，剩余授信额度为534.64亿元。

此外，电建地产及下属子公司还涉及非传统融资，利率在4.85%-6%，借款金融机构包括城通商业保理有限公司、泰康资产管理有限责任公司、阳光资产管理股份有限公司、中意资产管理有限责任公司以及交银国际信托、百瑞信托，甚至它还找上兄弟公司中国电建集团租赁有限公司借钱。

现任董事长王海波今年53岁，他早年更多是在河南电力系统内任职，先是担任河南电力安装公司团委副书记、河南第二火力建设公司离退休工作部部长。而后，他调到河南第二火电建设公司，在该公司登封工程项目部、新乡豫新工程项目部、鹤壁工程项目部担任项目部领导，并升任该公司党委书记、副总经理、总经理。

之后，王海波担任了中国电建集团河南工程公司总经理、党委副书记，并升任该公司党委书记、董事长(执行董事)。2021年11月，王海波空降为电建地产董事长。此外，他现在还是中电建河北雄安建设发展有限公司党委书记、执行董事、法定代表人。

从上述履历看，王海波并没有过多的地产从业经历。