文/乐居新媒体 魏薇

国庆假期前几天，京投发展·森与天成在售楼处支棱起了自助午餐，晚上还安排了烤全羊。因为，案场销售很忙，到访者更多。这样不仅吸引了人气，还方便了大家用餐。

森与天成在国庆期间推出了阶段性高点位激励，因此，中介们不停给这个项目带客，现场人头攒动。森与天成同时还推出了部分优惠房源，如付款周期好，价格具有明显优势，加上赠送面积，很吸引人。

国庆前夕，恰逢北京楼市利好政策发布，在一定程度上刺激了购房者加速做出买房决策。多项因素叠加之下，森与天成迎来热销。国庆期间，项目发布了一则海报：新政三天，劲销32套（10.1-10.3）。

据CRIC数据，截至10月22日，森与天成在本月已经成交38套，比前三个月的成交总和都多，也是除了去年12月开盘成交65套之外，成交套数最高的月份。其余各月成交套数均在20套以下，有5个月的成交甚至是个位数，其中，8月份只卖了2套。

在贝壳热门项目榜（10.1-10.7），原本热度将近消散的森与天成以“报备603、带看625、认购30”的成绩位列榜单第一；在丰台区新房周度网签排行榜上（10.7-10.13），森与天成也排在第一，成交套数、网签面积、网签总金额均是第一。

但同时，10月份的成交均价也达了入市以来的低位，70676元/平方米。

森与天成是京投发展打造的地铁上盖项目，位于19号线与4号线双轨交会处，规划中有11栋地铁上盖楼和9栋落地楼。项目主打刚需刚改，容积率1.04，户型面积段为76㎡-168㎡ 二至四居，户型种类有20多种，共有1094套房源。销售指导价为8.3万元/㎡。

去年9月28日，森与天成首次取证，批准销售住宅54套，均为三房，户型面积89.21-95.66㎡。10月初，开发商采取了验资排卡，门槛为200万元，排卡收取10万意向金，且没有打算上渠道。显示了操盘手十足的信心。当时，这样的做法引发了一阵非议。

11月开盘后，其实际认购单价降至7.6万元/平米，官方宣称成交14亿元，去化率53%。

这样的成绩显然没有达到预期。10月上旬，森与天成开始铺渠道，佣金比例大约2.5%。中下旬开始，森与天成的销售单价开始松动。

截至今年10月22日，森与天成已开盘11个月，累计成交191套，成交均价74627元/㎡，总成交金额13.81亿元。

为了加速去化，在今年国庆来临之前，森与天成就推出了多套特价房，涵盖两居、三居、四居等多个户型，最高直降百万。

例如，一层85平米两居，总价只要600多万，单价约7.1万元/平米；90平的三居，总价只要593万，单价不到6.6万元/平米；125平的四居，单价6.68万。

东西向房源中间楼层一口价更是低至6.5万。76平方米两居及89平三居也多集中在东西向楼栋。

今年一月份，森与天成也有特价房推出，但总体价格仍保持在7W 的水平。9层84.5㎡价格609万，单价7.2万；9层84.5㎡价格625万，单价7.16万；2层124㎡价格966万，单价7.79万；4层100.7㎡价格799万，单价7.94万。

从项目本身来看，森与天成是建在地铁检修站的顶盖之上，分为落地区、坡道用地落地区、上盖区三个部分。其中，上盖区下方还有住宅停车库，整体被抬高了19米。这样的建筑形式，部分购房者会担心有噪音和震动。

开发商解释称，由于该车辆段只有19号线一列列车停靠进行检修和维护，且列车进站的速度只有每小时5公里，足够慢，住宅上盖区还有地下车库以及四周的墙体进行封闭，因此噪音、震感、粉尘的影响基本不存在。

整体容积率较低也是受规划限制，盖上区有结构承重计算要求，这里只能盖低楼层，且需要部分东西楼栋平衡重量，容积率仅0.7。且盖上区的绿化以低矮绿植为主，不能打造复杂园林。

总体而言，森与天成的户型均好性不足。

76平方米的两居实现了南北通透，客厅和两个卧室都朝南，一个卧室赠送飘窗，一个卧室和客厅赠送阳台。但这个户型只有3、10、11号三栋楼有，且只有26套。

有消息称，76平米的两居很是热销，开盘当天3个单元全部售罄。

89、109、148㎡的户型设计很雷同，北向都是2个卧室，厨房、卫生间、餐厅统一设计在中间，且进深比较长，北向卧室和次卫互相干扰功能不独立，也会影响南北通透的效果。

从区位来看，森与天成所在的新宫板块在南四环外2公里范围内，板块内的二手房以各类回迁、经适房为主；因地处丰台和大兴的交界地，新宫板块发展缓慢，板块内有不少物流、建材市场、垃圾分拣中心等，城市界面比较破旧。

森与天成的项目开发主体北京京投隆德置业有限公司，法定代表人、董事长为刘赫轩。公司由北京京投置地房地产有限公司、北京市基础设施投资有限公司分别持股60%、40%。北京京投置地房地产有限公司由京投发展股份有限公司持股100%。

高一轩在京投发展总裁的位置上，已经坐了10年。今年5月，44岁的高一轩再次被选举为京投发展的副董事长兼总裁。2014年8月，年仅33岁的他成为京投发展的总裁，次年7月成为副董事长。

今年上半年，京投发展录得亏损，期内实现营业收入5.66亿，同比大幅减少94.27%；归属于上市公司股东的净利润为-1.43亿，同比减少181.84%。

2024年1-9月，京投发展签约销售金额为34.44亿元，同比下降42.39%；签约销售面积为18.33万平方米，同比增长59.11%。