文/乐居新媒体 李奕和

今年1月，中铁置业党委书记、董事长杨智艳一路南下，来到广州。

他此行的目的有两个。一是指导中铁置业华南公司工作，开展落实中央八项规定精神专题督查；二是会见广州番禺相关领导，就进一步开展深入合作进行交流。

他给华南公司下一步重点工作提出了要求。

重要的一点，要“抓住机遇，乘势而上，实现投拓新突破。加大项目研判力度，坚持优中选优获取优质项目，全面参与大湾区核心区域项目竞争，在保障性住房、公共设施、城中村改造方面持续发力。”

中铁置业华南公司在广州有两个主要项目，一个是位于广州白云江高的中铁诺德阅泷，一个是广州南沙的中铁·阅江来，两个项目的拿地时间分别在2018年底和2022年中。

杨智艳拜访番禺相关领导，给了外界很大的想象空间。

房企全国化扩张进程中，大湾区是它们绕不开的区域，中铁置业也不例外。

在今年国庆节过去的第二天（10月9日），“中铁置业在华南”微信公众号披露了一组数据，中铁置业华南公司十一黄金周期间，各项目累计成交金额突破7亿元大关。

楼市低迷了那么久，这是一个难得的数字。

业绩的主要贡献，来自中铁置业在深圳、广州的四个项目，包括中铁·能建·阅臻府、中铁·阅江来、中铁诺德阅泷、中铁·阅山海。而最为主要的，要数阅臻府项目。

2023年8月，深圳宝中A001-0212宗地入市，地块采取“三限双竞+摇号”规则挂牌出让，竞指标部分首次引入“竞现房销售建面”，现房销售建面竞价上限3.55万㎡，占住宅总建面（7.11万㎡）约一半。普通商品住房平均销售价格不高于8.86万元/㎡（不含室内装修）。

地块竞争相当激烈，有20家房企进入摇号阶段，最终由中铁置业以最高限制价格34.06亿元摇中。

今年1月，项目地块的主体深圳诺德宝中置业有限责任公司发生股权变更，中铁置业引入能建对项目进行开发。具体看，深圳诺德宝中置业由中铁置业（广州）有限公司持股51%，由中国能建旗下广州葛洲坝湾区置业有限公司持股49%。

双央企的合力推进之下，7月24日，阅臻府项目取得预售许可证，共备案314套房源，项目备案均价约为8.59万元/㎡，低于限价备案销售。项目首批产品建面约95-108-109-138㎡的三至四房，带简装交付。

随后于9月24日，项目获批加推1栋3单元18-31楼，共14套面积138㎡的四房，备案均价9.475万/㎡。

从市场此前普遍的反响看，阅臻府项目位于宝安中心区，但也存在不少的劣势。首先，项目位于宝中板块的边缘位置，周边“略显”荒凉，项目1公里范围内没有大型商业，通勤上，距离地铁11号线宝安站步行距离也超过1公里。

另外，阅臻府西南靠近沿江高速，相距仅200多米，有一定的噪音、粉尘影响。甚至，飞机的噪音也成为外界关注的一个问题所在。

着眼到产品上，项目用地面积仅1.52万㎡，建筑面积达11.15万㎡，容积率5.75，有点偏高。而小区共四栋主体建筑，其中3栋高100米，1栋高120米，整体密度较大，社区园林小。相对改善客群，并不那么友好。

更大的问题还在于，项目部分户型的部分房间存在“对视”情况。而项目在开放实体样板间期间，还出现样板间“漏水”的问题，一度引发了外界都项目质量本身问题的关注。

要说阅臻府的一大亮点，在于其得房率，均超过90%，其中108㎡的四房得房率更是超过95%。这与同期产品而言确实有着一定的优势。

但随着深圳建筑新规的出台，一些项目的得房率能达到甚至能超过100%，相对比这些新规项目，阅臻府的优势就不那么明显了。特别是，在阅臻府的周边已经调规出了两宗宅地，其不设限价、可按建筑新规设计等优势，相对购房者而言更有吸引力。

从去化来看，由于宝安中心板块本身供应偏少，项目开盘至今去化还算不错。深圳市房地产信息平台截至10月15日数据显示，阅臻府两批推出的房源，一单元已备案、已签认购书140套；二单元已备案、已签认购书125套；三单元已备案、已签认购书13套。据此的去化率约84.76%。

相对于中铁置业在广深的其余几个项目，阅臻府的去化是相对不错的。广州住建局数据显示，中铁诺德阅泷最早在2020年2月获批预售，至2024年10月16日，中铁诺德阅泷住宅已售套数1376套，住宅未售套数1010套，据此的去化率为57.67%。

中铁·阅江来最早在2022年7月获批预售，至2024年10月16日，项目住宅已售635套，住宅未售918套，据此的去化率为40.89%。

不过，阅臻府项目虽然去化较好，但项目将近一半的住宅都是现房销售。也就是说，除了已开盘的一、二单元以及三单元部分单位，仍未开盘的项目三、四单元的绝大部分住宅将是现房销售，这个时间预计要到2026年。对于企业的资金回流而言，这是一个十分漫长的时间。

2022年9月，为了整合旗下地产和文旅业务，中国中铁将持有的中铁文化旅游投资有限公司（简称“中铁文旅”）100%的股权转让给中铁置业。中铁置业与中铁文旅正式完成合并重组。

整合后的中铁置地，近两年来在土地市场多有露脸。业务范围也在扩展，特别在大湾区，去年10月，中铁置业旗下“广州市中铁永丰投资发展有限公司”更名为“中铁置业集团华南有限公司”。

或也是大湾区市场在企业的重要位置，中铁置业华南公司的管理层近几年来经历了多次的轮换。

目前，中铁置业华南公司的党委书记、执行董事为杨家敏，其同时是中铁置业华南公司法定代表人，总经理、党委副书记则为苏延。

在杨家敏之前，2020年10月-2022年07月，中铁置业华南公司执行董事为王六生；2022年07月-2022年12月则是张蒙。此外，曾为中铁置业华南公司总经理的赵凤麟，也曾获任该公司党工委书记、执行董事。