乐居新媒体苏州  马上又到施教区公布的时间了，这阵子二手房热度明显上升，尤其是学区房。据克而瑞苏州机构监测数据，2024年一季度，苏州市区二手住房成交套数已经占到一二手房总成交套数的67%，其中学区房“功不可没”。

重点学区房关注度更胜一筹。今天我们就来看看园区热门中学之一——西附初中（全称，西安交通大学苏州附属初级中学）的二手房价格表现。

受追捧的“第一梯队”

作为园区初中第一梯队学校（还有星海、星湾、金鸡湖、景城），西附初中近年来非常受家长追捧。此前我们也报道过“海悦花园六七八区反对变更初中学区的事件”，传言可能会从西附初中变为星汇学校。是否会变还要等5月施教区公示，但从这个事也能感受到家长不愿离开西附初中的心情。

西附初中是由原星洲学校初中部和园区十中重组而成。学校位于湖东核心位置，近几年，学校成绩不断刷新，周边优秀学生开始被虹吸，更好的生源又带来更好的成绩。这也是之前施教区内不少老小区的房价一度超过次新小区的原因。甚至有一种说法，星湾学区房的崩盘很大原因是因为西附初中的崛起。   

西附初中施教区范围    

然而。受二手房价格一路走低趋势影响，近两年一向坚挺的园区湖东也开始松动，不断有断崖式降价成交的案例。作为学区房的代表，西附初中施教区内二手房表现又如何呢？相关阅读：又降了，园区二手房价要触底？

西附初中二手房近3个月最低成交单价

最高挂牌均价9.8万/㎡

施教区内挂牌价最高的5个小区分别是中海华琚花园、万科中粮本岸、金湖湾花园、伊顿小镇和东湖大郡一期西区。

挂牌均价较高的几个小区

排第一的是中海华琚花园，次新房，挂牌均价达9.8万/㎡；其次为万科中粮本岸8万/㎡；金湖湾花园、伊顿小镇、东湖大郡一期西区，三个小区挂牌均价在5.3万/㎡左右。

中海华琚花园

华琚花园目前还没有成交房源，挂牌房源中，单价最低的是8.1万/㎡，由于小区都是200平以上的大户型，随便一套房源总价都在2000万左右了。随着园区不少核心地段改善用地的出让，华琚花园最终成交价会在什么水准，还是挺受关注的。

中海华琚花园挂牌房源

割肉降价

值得一提的是，以上挂牌价较高的小区，也是实际成交价相差较大的几个小区。

价差较大的几个小区

以万科中粮本岸相差最大。小区挂牌均价8万/㎡，近期最低成交单价5.7万/㎡，价差达到2.3万/㎡，房源总价直降120万。成交周期562天，调价9次，带看213次，从成交过程可以看出买卖双方经历了不小的博弈。

万科中粮本岸近期最低成交单价房源

东湖大郡一期西区和伊顿小镇，也有较大价差房源出现。两个小区挂牌均价都在5.3万/㎡左右，但实际成交单价却都低至3.3-3.5万/㎡。其中东湖大郡一期西区目前成交单价已普遍在3字头；相比之下伊顿小镇更为坚挺，成交单价多在4万/㎡，该套低价房源属于特例。   

东湖大郡一期西区最低成交单价房源    

伊顿花园最低成交单价房源

挂牌3万 成交2万 ，价格到底了吗？

“割肉”的多了，对挂牌和成交价影响就会越来越深。如今，西附初中二手房里也出现了挂牌3万 、成交2万 的房源了，主要集中在第五元素、东湖林语、建屋芳洲、兆润云顶汇（住宅）等小区。

成交单价较低的几个小区

以第五元素和东湖林语为例，两个小区实际上位置很不错。一路之隔即园区二实小和西附初中本部，上学十分方便。周边环绕着湖东新街口、华润万家、方洲邻里中心、南施公园、方洲公园以及轨交站点，都是区域重点生活配套。

第五元素和东湖林语位置

这样的位置，原则上价格应该不会很低。但从其二手房挂牌均价来看，第五元素3.8万/㎡，东湖林语3.7万/㎡，反而是西附初中施教范围内挂牌价最低的一档，且也是出售房源量较多的小区。

第五元素和东湖林语二手房挂牌情况

挂牌价低，继而导致成交价更低。近3个月，第五元素最低成交单价2.4万/㎡，东湖林语最低成交单价2.7万/㎡，低到不敢相信这还是湖东第一梯队的学区房吗？

第五元素和东湖林语最低成交单价房源

据我们了解，主要原因还是与两个小区的品质和户型有关。两个小区建于2010年左右，社区相对老旧，加之物业维护一般，整体居住环境就没那么舒适。另一方面，两个小区部分户型相对老式，不太符合当下居住习惯，比如120㎡左右面积段只做了单卫。学区固然重要，但四五百万总价段的买家，对居住舒适度的要求也还是有的。

以上就是我们对苏州西附初中二手房的观察，你会捡漏还是再等等看？或者，接下来你还想看哪个学校二手房的分析，欢迎留言与我们交流。