文/乐居新媒体苏州 任时建

3月以来，苏州的二手房成交量相较前两月有明显增长，但是同比降幅仍达到了40%左右，二手房成交价格则是一路走低。

从供应端来说，苏州二手房库存压力大。在贝壳平台上，苏州二手房挂牌量超17.7万套，与苏州人口数接近的西安二手房挂牌量只有不到12.9万套，比苏州人口多了近890万的北京二手房挂牌量约14.7万套。

从需求端来说，虽然2023年苏州常住人口比2022年增加了4.74万人，但是增幅明显放缓，而且常住人口中城镇化率已经达到了82.48%，所以苏州常住人口自住购房需求增长空间有限。

某数据机构发布的信息显示，2022年苏州居民家庭现住房中自有住房比例已经升至94%，租赁住房比例降至4.7%，人居住房面积也已经达到了约53㎡。这意味着将来改善性居住需求将是主要购房需求。

如今的苏州二手房市场已然成了买方市场，买家可以随便挑，急于出手的房东只能降价卖。即使是园区湖东湖西这样的核心板块，二手房成交价也出现了明显的下跌。

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东金鸡湖，西狮子山，苏州房产投资2大主要板块，二手房成交价的变化具有风向标的作用。乐居君前段时间写了园区湖东湖西3月二手房成交情况，今天来分析一下狮山的。

据贝壳网站公布的狮山板块二手房成交来看，3月共计成交131套，以地段较好的老小区居多，其中不乏一些共有产权房，比如沁怡家园、万枫家园、锦华苑、今日家园、金色家园、金地名悦、嘉业阳光假日三期、狮山峰尚、世纪花园（高新）、中梁香缇等。

在普通商品房（非共有产权）成交里面，成交量前三的为新升新苑、禧悦和龙湖狮山天街生活广场一期，分别成交13套、6套和4套。

新升新苑成交的均为建面70-100㎡小户型，总价190万以内，单价1.6-2.2万/㎡左右。新升新苑卖得好主要有几个方面的原因，一是距离轨交1号线汾湖路站仅600多米，符合刚需出行需求；二是小区内有幼儿园和小学，上学方便；三是小区低总价房源较多。

禧悦成交房源中4套面积在60㎡左右，总价不足100万，另有2套大户型建面约168、175㎡，总价分别为655万和630万。相比新升新苑，禧悦的地段要好一些，房龄也新很多。小区距离狮山路和金沙桥2个地铁口都在600米左右。

龙湖狮山天街生活广场一期成交的4套房源面积在105-142㎡左右，单价4.2-4.5万/㎡左右，总价453-636万。该小区为超高层，居住密度较大，地段和学区是主要的房价支撑。相比去年同期，同类型房源的成交单价降幅还是比较明显的。

从狮山板块3月成交房源的整体价格来看，单价3万/㎡一下房源成交量更高，仅12套房源的成交单价在4万/㎡以上，且都是地段较好、房龄也很新的小区。

成交均价和单价都最高的是龙湖狮山原著，其中一套建面约168.94㎡叠墅房源，成交单价78135元/㎡，成交总价1320万。相比而言，狮山原著二手房价还是相对坚挺的。2022年房价最高的时候，相同户型的叠墅房源成交单价也就在80607元/㎡，降幅不大。

其12层复式房源和18层的高层房源整体降幅也不大，相比2018-2029年的成交价还是上涨了不少。

整体而言，狮山板块二手房价格有一定程度的下跌，次新房小区的成交单价明显高一些，比如龙湖狮山原著、天房心著、招商文翰华苑、中海上贤府等；别墅房源价格相对坚挺。同一小区不同房源成交价格差别大。以狮山当年千人摇的神盘上瑞阁为例，2套户型基本一致的房源，低楼层比中建楼层的成交单价少了81万。

当前，狮山板块新房房价倒挂的情况基本消失了。绿城地王（楼面价45455元/㎡）拍出后，或将开启新房正挂时代。