2023年，我国租赁市场发展进入快车道，支持住房租赁市场发展的导向仍在延续。

过去一年，住房租赁行业发生了一些变化。

市场端来看，全国55城个人房源量价齐跌，平均租金同比微降0.5%，新增供应同比降3.71%。集中式公寓相对稳定，集城市间租金出现分化。

租赁企业规模稳步提升，TOP30企业开业规模首次超100万间，同比增长13.72%。

整体趋势来看，在需求没有发生质变的情况下，住房租赁市场趋于平稳健康，预计在2026年租赁行业规模将达到1.8万亿，租赁市场将逐步回归市场导向。

个人房源供应下行、集中式供应上升，是2023年租赁行业的一个重要特征。

具体来看，2023年个人房源新增供应量开启下降趋势，全年供应量为598万间，同比下降3.71%。而重点10城集中式房源供应量同比增加接近六成。

从典型城市的供应来看，个人房源新增供应量跌多涨少，集中式房源供应量涨多跌少，一线城市上海、北京个人房源和集中式房源供应均出现上涨。

从租金来看，个人房源租金承压，集中式公寓租金相对稳定。

先来看个人房源。2023年全国55城个人房源平均租金同比出现小幅下跌，55城中仅17城租金同比出现上涨。其中，北京和上海租金依旧处于高位，租金分别为120.83元/月/㎡和105.67元/月/㎡。同比来看，武汉租金同比涨幅最为显著，郑州、贵阳等租金相对较低的城市，随着保租房入市，进一步影响个人房源租金水平，同比领跌55城。

再来看集中式公寓。2023年全年重点8城租金涨多跌少，其中北京、广州、深圳、杭州、武汉、成都等城市租金同比出现不同程度上涨，武汉以18.2%的涨幅领涨8城。上海集中式公寓租金跌幅最为显著，全年同比下跌9.3%。

实际上，保租房大量入市，一定程度上影响了住房租赁市场的租金情况，上海集中式公寓租金下跌最为明显，主要是受保租房集中入市影响，据克而瑞租售调研，上海保租房入市房源最多的周康、浦江镇、松江新城三个板块，机构化房源平均租金下跌超过10%，同时也是个人房源租金下滑最多的板块。

未来，随着保租房的大量入市，租金或将继续呈现下跌趋势。

近年来，住房租赁行业备受政策支持，行业信心逐渐恢复，越来越多的企业和投资者开始积极参与住房租赁业务。

克而瑞租售数据显示，截至2023年四季度，TOP30企业开业规模首次超100万间，相较于2023年三季度的94万间，环比增长11.78%，相比2022年的92万间，同比增长13.72%。

政策和金融环境利好下，企业管理规模持续增加。

截至2023年四季度，TOP30租赁企业管理规模155.7万间，年底租赁企业拓店速度加快，环比增长12.15%，全年累计拓店规模近31万间，同比增长24.78%。

在管理规模榜中，TOP20入榜企业管理规模门槛为16235间。TOP3管理规模超50万间，占TOP30管理规模的32%，企业头部效应依然显著。

在开业规模榜中，TOP3头部企业开业规模共计38.12万间，占TOP30企业开业规模的36%。TOP10、TOP20、TOP30入榜企业开业规模门槛达到3.3万间、1.8万间和0.8万间，相较于上一季度，提升了3227间、7243间和735间，入榜门槛持续提升。

央国企规模占比不断提升。TOP30开业规模榜中，央国企占12家。

在租赁企业发展中，仍面临轻资产模式规模增长受限的问题。

TOP30企业轻资产模式市场化项目开业规模占比呈下降趋势，这一比重自2021年开始出现下滑。市场化企业轻资产管理新建保租房空间有限，目前超过9成的新建保租房企业均采取一体化自营，上海新建保租房第三方运营仅占5%。

租赁市场发展至今已趋于平稳，未来在需求没有发生质变的情况下，市场规模将稳步提升。

根据测算，到2026年租赁市场规模预计达到1.8万亿元，复合增长率为2%。

保租房筹建逐渐回落，租赁市场逐步回归市场导向，这是租赁市场未来一个重要的趋势。

保租房筹建高峰已过，未来两年还有306万套筹建任务，年度筹建任务逐步回落。

政策端来看，2022年中央及地方保租房相关政策发布最为密集，到2023年大幅减少，此外政策发生转向，2023年8月，国务院审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，提出要建设配售型保障性住房，未来租赁市场将转向市场化导向。

回归市场化也意味着需要依靠综合产品力提升推动企业经营能力增长。

整体来看，住房租赁行业已进入平稳发展阶段，但仍然面临租金回报率整体偏低、保租房集中入市带来的板块租金下滑、轻资产模式规模增长受限等三个方面的问题待解。

随着租赁市场逐步回归市场化，企业运营能力和产品提升速度正在逐步加快，租赁产品越来越“卷”。