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2023年，终究画上了句号。

走在全国前沿的深圳，长期扮演着“楼市晴雨表”的角色，2023年已成定局。过去这一年，深圳楼市都经历了什么？

统计数据显示，2023年深圳全市一二手住宅合计成交约6.44万套，相比2022年有近15%的增长。

这个成交量是深圳近10年来次新低，距离最高峰的2015年一二手住宅成交超20万套，仍有很大距离。

而2023年，深圳住宅新批入市达7.2万套，近10年新高。新建商品住宅共有127盘次获批预售，房源套数近5.4万套，但整体的网签率仅35%（网签数据截至12.28）。

为稳住楼市成交，深圳共出台/执行了9次调控新政，“认房不贷”对市场的支撑作用较为显著，对签约量有60%的拉升。

2023年被称为深圳“人才房元年”，打新热潮始终贯穿全年，年末又传来深圳首批配售型保障房集中开工的消息，给2024年增添了不确定性。

深圳二手房走出“最低点阴霾”

据乐居监控深圳市房信平台数据，2023年深圳售出约64389套商品住宅。

具体来看，2023年深圳网签31621套一手住宅，同比下跌8.2%，这也是近5年来新房市场成交的最低点，新房成交均价6万元/㎡，同比微跌1.6%。

2023年深圳二手住宅过户32768套，同比上涨51%，尽管是走出“2022历史最低点的阴霾”，但比历史低点2008年还少1万套。

众所周知，深圳是存量市场，在过去很长一段时间，二手住宅成交占据主导位置，自2014年至2020年，二手住宅成交量均高于一手住宅，除了2014年，周期内二手住宅成交量基本是一手住宅的2倍。

这种情况逆转于2021年，一手住宅持续2年占据深圳楼市主导地位。但随着多项调控政策的出台，有利于存量市场的成交，2023年二手住宅成交占比为51%，比2022年增加12个百分点，重回主导地位。

回顾全年成交情况，3月份楼市成交量出现一波“小阳春”，一二手成交达到了全年的峰值。

业内认为，目前的深圳成交量已经筑底，随着政策调控效果的显现，年末二手成交出现了喜人的翘尾，给2024年开局注入市场信心。

今年新盘网签率，究竟如何？

看回今年的深圳楼市，新房供应量是近10年高峰，比2015年、2020年还高。

在预售商品住宅供应上，无论是预售楼盘数量，还是预售房源数量，宝安是当之无愧的2023年深圳“双冠王”，全年入市24盘次，唯一预售商品新房突破1万套的区域。

龙岗以微弱优势排在第二，光明、龙华紧随其后。但与庞大供应量不匹配的是，网签量仅35%左右。

而据乐居监控统计，今年开盘的预售项目中，整体网签量较好的区域是前海、福田、以及宝安。

前海有5个新盘拿证入市。其中，万科瑧湾悦二期及云海湾花园网签量超过9成，今年第四个“日光盘”前海时代尊府刚开盘不久，网签还在持续。前海热销充分佐证了，核心区域房产依然有号召力。

福田虽然新盘不多，但是整体网签率超过6成，归功于上半年入市的中洲滨海华府二期、海德园A区的逆市热销；节前官宣股权重组的金地环湾城，年内两次拿证开盘，网签量也快过半了。

南山今年8个项目入市，备案均价11.4万/㎡- 8.2万/㎡之间，因价格高、区位优劣不一等因素，这8个项目整体网签量不到3成。

顶着“最卷”名头的龙华，供应房源量与光明、龙岗差不多，靠着深圳北站超核润府、深高北学区众福红山印逆袭，网签量超过其他两区。一定程度来说，优惠价格战对去化还是奏效的。

深圳楼市，风向变了

今年政策四大方向分别是金融支持、地方刺激、城中村改造、保障性住房。

从企业端看，出台了延长“金融16条”、“三个不低于”、“房企白名单”等一系列化解相关风险促进企业稳定的政策，尤其是对民营房企也给予了相当多的支持；从需求端看，降首付、降利率、认房不认贷等出台了很多落地政策稳需求。

据克而瑞全国统计，2023年是近十年来房地产政策最给力的一年。地方政府全年276省市634次政策放松。除了少数诸如深圳等一线城市之外，几乎没有任何限制性政策。

而今年深圳前后共有9次重大的，与楼市相关调控政策。从4月的二手房参考价与房贷的“脱钩”，到“认房不认贷”的落地，期间深圳楼市成交量遭受近几年最惨淡“四连跌”，紧接着“二套房首付降至40%”、“取消750总价豪宅线”的带动下，二手房成交量企稳回升。

与此同时，今年有两个十分重要的楼市信号，不可忽视。

首先是，全国城中村的改造计划。数据显示，目前有16个城市已公布城中村相关推进的规模计划，预计涉及约87.4万户居民。

据克而瑞预测，这一次的城中村改造，和2015年、2016年的棚改之间有着非常大的差异，最核心的三个问题是资金从何而来、成本测算较难及较长的资金占用周期，如今的城中村落地速度要比当年棚改要慢。

如此一来，对深圳部分旧改影响颇大，拆迁有可能搁置，南山区南油生活B区棚改就是其中典型。

第二个是，保障性住房将构建我们未来中国房地产新格局。这一次提出的保障性住房和之前的保障性租赁有所差异，它面向工薪阶层，定位是保本微利，运行操作是封闭管理。业内预测，它对未来3年、5年、更长时间的中国房地产会起到至关重要的作用。

12月28日，深圳市首批配售型保障性住房建设集中开工！涵盖福田、南山、宝安等多个区域，共计13个项目、1万余套房源，且这些项目周边交通、教育、商业等配套较为完善。

“十四五”以来，深圳已建设筹集了各类保障性住房约49万套（间），其中，2023年建设筹集了18.9万套（间）。

今年的人才住房共推出约1.65万，认购率达到90%以上。换句话说，商品房市场的1.6万户刚性诉求被分走，如果算上人才房，今年的新房成交超过2020年。

预计到2035年，保障性住房覆盖人群将达到约500万人。

新房去化周期超20个月

今年的楼市是否都是坏消息？非也！

2016年到2020年，由于房地产市场太过于火爆，近两年集中交楼出现了很多交付投诉、质量维权。但是从去年开始，可以看到现在买房基本上都是自用。

克而瑞全国数据显示，刚需2023年的自用比重在90%左右，之前是50%；改善产品的自住的比重已经到了95%，高端这块的自住的比重在80%-90%左右……房子回归居住属性，大家越来越关注产品本身，房企又回到做房地产的初心，认真研磨产品。

截至1月1日，深圳新建商品住宅可售量还有约5.2万套，按照12月月度2554套成交计算，去化周期达20.2个月，去化压力依然不小。

据深圳中原地产统计，2024年潜在入市的住宅、公寓新楼盘合计170 个，其中44个已开放样板房，7个为现房/准现房。

现房集中于宝安、南山，包括宝安的都市茗荟花园二期、泰华梧桐聚落、泰华梧桐林居、榕江云玺锦庭，以及南山大学城汉园茗院的准现房。

分区域来看，潜在入市楼盘最多的依然是龙岗共31个，宝安、南山、龙华皆有超过20个盘量，光明和福田分别有18个、10个。

2023开局激昂、过程迷惘，年末翘尾又增添几分喜气。论成败，人生豪迈，大不了，2024年重头再来！