近年来物业企业不断开拓非住宅、城服等新赛道，但住宅物业在物企的业务中仍占绝对比重。

住宅物业中一个是增量市场，另一个是存量市场。

增量市场往往是企业重点关注的优质市场，目前全国住宅销售规模已进入下降通道，且近八成增量集中在三线以下城市。

与此同时，存量市场竞争逐渐白热化，随着优质项目不断减少，优质单盘陷“争夺战”，带资进场金额不断被刷新。

对于企业来说，如何挖掘住宅物业市场，从而实现有针对性外拓非常重要。不同量级、不同类型的物业企业在面对住宅物业增量市场、存量市场机遇和挑战时拓展策略各有差异。

增量市场之所以成为企业重点关注的优质市场，原因在于项目物业费相对较高且相关设施设备刚刚投入使用，维修成本较低。

土地成交规模、住宅的销售规模决定增量市场的发展潜力，而增量市场与开发商拿地、销售等息息相关。

近几年，地产行业形势严峻，开发商拿地意愿直线下降。

根据克而瑞监测，2021年开始，全国住宅用地成交规模逐年下降，2022年全年成交12.1亿平方米，与2020年相比几近腰斩。2023年以来，下降趋势仍在延续，1-9月全国累计成交住宅用地仅4.4亿平方米，预计全年规模只有2020年高峰期的1/4。

近年来，全国住宅用地有接近8成集中在三线及以下城市，2023年前三季度一线城市占比有所提升但依然较低，仅为3%。

对于物企来说，三线及以下城市物业费相对较低，这部分增量市场是否成为企业拓展重点值得商榷。

另外，从全国住宅销售规模来看，显然已进入下降通道。

过去十年，全国住宅销售规模约为132亿平方米，2021年达到高点时开始回落，未来十年，全国住宅销售规模将下降至100亿平方米左右，也就是每年平均约10亿平方米。

受整体住宅规模收缩以及增量集中在三线及以下城市影响，增量市场的拓展往往受限。

在这种情况下，存量市场成为物企重点关注的对象，存量竞争逐渐白热化，尤其是优质项目甚至会出现带资进场的现象。

物管行业存量市场到底有多大？

根据克而瑞物管预测，2023年全国住宅物业管理规模将增加至217.4亿平方米，营收规模将进一步提升至5164.3亿元。

尽管存量市场规模巨大，但优质项目相对匮乏。

优质项目的判断可以通过楼龄、物业费、项目规模三个重要指标来呈现。以上海为例，若单以独立指标来看，上海优质项目占比均在20%以上。比如楼龄10年及以下的优质项目占比为35%；物业费在3元及以上的优质项目占比为22%；项目规模在10万方及以上的优质项目占比为30%。

实际上，真正优质的项目需要同时满足多个指标。

我们将楼龄10年及以下、物业费3元/平米/月以上、规模10万方以上的项目定义为最优质项目，楼龄10-15年、物业费2-3元/平米/月、规模10万方以上为次优质项目。

数据显示，上海最优质的项目占比2.6%，次优质项目占比2.4%，全市存量住宅市场中优质项目占比仅5%。

由此可见，存量市场中优质项目依然较为稀缺。

存量优质项目稀少，也使得头部物企竞争激烈，带资进场时有发生，带资金额不断刷新。

比如2023年5月武汉爱家名校华城项目公开招标，万科物业、保利物业两家分别开出带资510万、420万进场。

另外，今年6月西安缤纷南郡小区招标，彩生活、金茂物业、金地物业、万科物业四家均提出带资进场，其中万科物业承诺带资金额高达736万。

优质项目“争夺战”背后，实际反应了项目的稀缺性，以及项目可以带来可观的营收。以上两个项目均属于区域内大盘，且物业费水平较高，根据测算，西安缤纷南郡小区饱和收入可达1600万/年左右。

毕竟，优质项目仍属于少数，基本上被头部房企分食。对于大部分物企而言，更应该从提升管理密度着手，从而实现企业营收增长。

以万物云上海区域为例，其在上海在管规模约为2877万平方米，在管项目约160个，其中浦东新区、闵行区在管项目均超过40个。管理密度的提升使得企业在城市乃至特定区域内的运营成本得到极大的压缩，同时提升了企业的经营效率。

未来在增量市场中有效供给将不断下降，存量市场竞争愈加激烈。

对于大部分企业而言，三线城市或更低能级城市的增量市场是否值得大力拓展值得商榷，但与地方城投及国有企业合作是其可行的路径之一。而在存量市场中，相比优质项目的争抢，提升管理密度更值得企业重点关注。