又一个提前透支房价的板块，“现形”了......

近日，乐居君在刷链家网的时候，发现黄埔知识城板块的万科幸福誉，竟有房源单价降至1字头了！

万科幸福誉，也算是板块内的网红盘了，项目于2014年底开盘，售价不足1万元/㎡，去化还算不错。

万科幸福誉

2021年底，项目还出现严重的一二手房价倒挂，二手房成交均价普遍在3.5万元/㎡左右，而当时其部分全新的尾货单位仅2.8万元/㎡，一二手倒挂近7000元/㎡。

现在潮水褪去，不止万科幸福誉，整个知识城板块二手房价都出现大幅度下跌。

当然了，房住不炒，对于此前钟爱知识城的购房者来说，现在或许是入手的好时机。

2023年的中新知识城

说回这套房源，建面约87㎡的三房两厅，总价155万元，单价约1.8万元/㎡。

毕竟是差不多10年前的产品了，户型肯定过时，除了实用率玩不过新盘，作为三房，只有一个卫生间也是个大问题。

户型过时 当下市场环境驱使，业主降价也很正常，但降到“割肉”的份上，就真的让人挺意想不到的。

乐居君翻了一下记录，同样是东北向的低楼层建面约87㎡三房两厅，去年中还卖出接近2.5万元/㎡的单价。

半年多过去，同户型总价直接跌了63万元，业主活生生蒸发一辆宝马五系。

再看一下整个小区的成交价格，链家网显示，上个月（2023.12），小区共卖出11套房，其中7套房源单价为1字头，占比超63%。

单价最低的一套也是建面约87㎡的三房，为1.8万元/㎡，成交周期接近一年，还是降价10万元才卖出去了。

目前整个小区在链家放盘的房源有249套（剔除车位），业主为了卖得比其他人快，除了降价别无他法。

而降价卖房也很奏效，广州房产中介协会的数据显示，11月份，万科幸福誉一共成交了33套房源，排名全市第4名，同时小区近一年的带看数据也明显增加。

万科幸福誉作为板块内标杆大盘，价格有点“风吹草动”，必然会影响到周边小区。

虽然目前板块内的时代中国时代天韵、中泰天境、招商雍景湾等业主还未集体割肉，但也出现了部分房源降价的小苗头。

比如中泰天境，两套楼层相仿，都是精装的建面约102㎡三房，2023年中能卖出1.5万元/㎡的单价，现在放盘不到1.4万元/㎡。

图源链家

而时代中国时代天韵降价房源主要是大户型，小三房价格还是蛮坚挺的，去年底小区的小三房不论朝向还是楼层，成交单价都在2.3万元/㎡左右，而目前同户型挂牌价也差不多。

大户型方面，去年中四房单位成交价在2.7-4万元/㎡之间，目前挂牌2.5-2.9万元/㎡左右，没准还能“小刀”一下。

图源链家

至于招商雍景湾的房价，从去年底就开始走下坡路。

可以看到，2023年初小区的三至四房成交价还能企稳2.6万元/㎡。

但2023年底，即使是南向的精装大四房，成交价都降到2.1万元/㎡。

而现在，小区低楼层的南向精装四房，总价跌破200万元，单价不到2万元/㎡就可入手。

从二手房流通情况看来，知识城还是“不太稳”。

首先，板块距离广州市中心远是硬伤，百度地图显示，从中新广州知识城出发到珠江新城，在不堵车的情况下，也要50分钟左右。（时间仅供参考，以实际为准）

虽然板块已开通地铁14号线和地铁21号线，但对于到市区上班的人来说，通勤时间还是比较长的。

以地铁14号线旺村站到地铁3/5号线珠江新城站为例，广州地铁显示，单程通勤近1小时20分钟。（时间仅供参考，以实际为准）

其次，板块产业难释放购买力，留不住人。

知识城可以说是“从山里挖出来”的一座城，聚焦高端制造业，但缺少像IT、金融这样的产业，相对应地，板块内薪资水平不算高，很难释放购买力。

而据黄埔区第七次人口普查数据（2022年），知识城常住人口仅13万人，占整个黄埔约10%。

公开数据显示，知识城两街一镇拆分前的原九龙镇，2017年该镇的常住人口为108575人。

换言之，从2017年到2022年，知识城板块常住人口仅增加不到3万人，而整个板块，官方可是规划了50万人啊！

这么看来，到市区通勤时间长还不是板块的最大问题，毕竟不是所有买这里的人，都在天河上班。

但是要怎么完善产业，留住人，就是知识城首要解决的了。

当然了，板块也有自己的优势，像是环境好、空气好，这些优点也是市区无法媲美的。

更何况，随着绿地缤纷城、合景悠方、超级邻里中心等商业中心进驻；华附、广实、二中会元、广州新桥等学校陆续建成招生，板块的配套也越来越完善。

宜居，这点是毋容置疑的。

那么，如果要买知识城，要怎么选。

乐居君认为，首选近地铁的房子，然后最好买新房。

现在的新房对比二手房，有着更强大的产品力，而在当下市场环境，好的产品力，意味着更快的置换周期。

另外，目前知识城在售新房价格，2字头的一抓一大把，对于三成首付的购房者来说，买新房和二手房的首付成本相差不大，而新房明显更有升值空间。

最后，乐居君附上目前知识城板块在售新房情况供大家参考，有兴趣的朋友可到现场了解。（价格仅供参考，以实际为准）