乐居新媒体佛山 易居研究院研究总监严跃进对 2023 年 9 月 7 日四大行存量房贷利率下调规则的点评：

9 月 7 日，中农工建四大商业银行发布了存量首套住房贷款利率调整的规则。该规则发布，为今年 9 月下旬降房贷利率明确了依据。四大银行发布的内容虽有差异，但总体思路相似。考虑到一些规则略显深奥，此次从通俗易懂的角度进行分析。实际过程中，购房者需要结合所在城市、所在银行、购房当年房贷要求等做差异化的理解。

1、哪些购房者可以享受这一政策 

此次政策显示，有两大群体可以享受到降低存量房贷利率的优惠政策。1）前几年买过房的，且当时就属于首套房的。换句话说，如果类似今年 9 月份又买了房子，那么也不影响原来那套房享受降房贷利率的优惠政策，因为还是属于首套房。2）前几年买房的时候是算作二套房的，但是由于现在各地认房不认贷的政策，或者购房者把其中一套房卖掉了，结果就使得原来的那套房算为首套房了。

总结起来，各个购房者只要符合“首套房”标准，那么接下来每个月这套房的月供就会减少，即享受到少还月供的利好。3）补充说明一下，全国各地的购房者都可以享受，无所谓大城市还是小城市的。但是，我们这里是说商业银行贷款。纯公积金贷款和非住宅的贷款的购房者是不能享受这个政策的。

2、不同年份的购房，其政策略有差异 

我们总结了四大银行的规则，可以看出，其实此类规则是基于房贷政策改革内容做出了分类，即划分为三个不同的阶段。各个购房者可以根据当时买房的时间点来计算政策效应。

1）2019 年 10 月前买房的，通俗来说就是疫情前买的房。这部分购房者购房的节点，差不多也是房地产持续升温和强劲的阶段。这些年份买房的群体，当时房贷政策肯定比较严，或者说房贷利率肯定是偏高的。所以这次肯定可以享受到较好的优惠政策。而且说的绝对点，从 1994 年有“房贷”这个词开始，25 年期间的购房者数量是非常庞大的。

2）2019 年 10 月-2022 年 5 月期间买房的，通俗说就是疫情期间买房的。这部分群体购房方面遇到了一些烂尾楼下停工断贷的问题，而且 2021 年的时候全国落实过房贷集中度政策，估计当时房贷利率也是比较高的。

3）2022 年 5 月份后买的房子。这部分群体的绝对数量应该不多的，因为到现在也才 1 年多。而且当时房地产市场不景气，购房的人也不多。但反过来说，这部分购房者是非常“纯正”的刚需。降低利率也是保护了这部分刚需群体的权益。

3、房贷利率如何调整 

通俗来说，房贷利率下降的意思，就是说把房贷利率的计算公式做调整，然后每个月的月供根据调整的新公式重新计算。

1）我们现在绝大多数购房者，其房贷利率都是按照“LPR+基点”的方式进行的。其中 LPR 是政府规定的，而且金融监管部门随时有可能调整，购房者和银行无权调整。所以可以调整的内容就是基点。基点高，那么计算出来的利率就高。基点低，那么计算出来的利率就低。

2）此次改革的思路，其实就是把“LPR+高基点”调整为“LPR+低基点”。当然这个低基点的 LPR，是指当前的 LPR。各大银行发布的规则，本质上就是把各个高基点的购房者进行调整，让其享受最低的基点。按照此次规则，部分年份购房的可以享受到“LPR+0 基点”，部分年份购房者可以享受到“LPR-20 基点”。但是按过去，可能基点都至少为 60 个或 80 个不等。我们需要说明，这是理论上测算的，或者从全国层面的角度理解的，实际过程中要参考买房那年各地规定的最低利率标准。

4、具体调整规则和减负效应如何 

根据此次规则，其实明确了三种调整规则。我们根据不同年份和当年比较高的利率做一个简单测算，以更直观看出减负的效应。通俗说，调整基点比此前调整 LPR（俗称降息）的减负效应更为直观和明显。

1）2019 年 10 月前购房的，其房贷利率重新定价规则是从“LPR+高基点”调整为“LPR+0 基点”。当年购房者比较高的利率可能为 5.8%。那么按照现在的规则，其利率可以为“现在的 LPR+0 基点”，即 4.20%+0%=4.2%。如此对比，100 万贷款本金 30 年期等额本息，其原来总利息为 111 万、月供 5868 元。而现在总利息为 76 万、月供 4890 元。如此对比，总利息少支付 35 万、月供即每月少还 978元。

2）2019 年 10 月-2022 年 5 月期间买房的，其房贷利率重新定价规则是从“LPR+高基点”调整为“LPR+0 基点”。当年购房者的较高利率大概为 6.3%。那么按照现在的规则，其利率最低可以做到 4.2%+0%=4.2%。如果按此计算，100 万贷款本金 30 年期等额本息，其原来总利息为 123 万、月供 6190 元。而现在总利息为 76 万、月供 4890 元。如此对比，总利息少支付 47 万、月供即每月少还 1300元。

3）2022 年 5 月份后买房的，其利率重新定价规则为从“LPR+高基点”调整为“LPR-20 基点”。这个期间购房者的房贷利率大概较高的为 5.2%。按照现在的规则，其利率最低可以做到 4.2%-0.2%=4.0%。如果按此计算，100 万贷款本金 30年期等额本息，其原来的总利息为 98 万、月供为 5491 元。而现在的总利息为 72万、月供为 4774 元。如此对比，总利息少支付 26 万、月供即每个月少还 717 元。

5、购房者近期需要做什么吗 

这次政策发布，相关政策效应肯定会发酵，购房者也会开始关注这个问题。

所以购房者近期需要做什么，是非常务实的问题。

1）这次降低房贷利率采取了“系统默认统一下调”的做法。换句话说，购房者不需要做什么，甚至不需要去银行 APP 或公众号查看什么。银行根据此次发布的规则，会统一进行自动调整。购房者可以安心上班、努力赚钱，估计 9 月底或 10 月份开始会陆续收到短信，即提示“根据相关规则，你的房贷利率进行了调整，请按时足额偿还房贷”。换句话说，没有所谓的签合同、签字、确认、电话告知等工作。一些工作，银行从便捷的角度，都给你安排好了，不需要客户做什么事。你只需要知道，你从 10 月份开始每个月还房贷的钱少了，或者说银行卡每个月会剩余出好几百或好几千元。

2）部分购房者稍微要注意下这次政策。比如说 10 月份没有发现房贷降低了，那么要稍微关注下政策内容。部分可能是因为你的房子不是首套房，所以你不可以享受这个政策。部分可能按认房不认贷规则，你的房子是属于首套房了，但是银行不知道。部分也可能是你把其中一套房卖了，你现在的房子属于首套房了，但是银行也不知道。对于此类问题，也不必焦急。可以咨询银行，今年或明年都可以去补下手续，然后把优惠拿到。这个月不急也问题不大。

3）其他有一些细节和工作要稍微注意下。近期缅北电信诈骗的新闻比较多，多少还是要注意一些风险。比如说，诈骗分子会给你打电话，“王哥，近期银行下调房贷利率了，你少了一份材料，你下载这个 APP 注册下吧”。然后等你输入了银行账号和密码，你的资金就被卷走了。所以各地银行还是要宣传好这个政策。包括一些虚假的公众号文章，也可能会有诈骗，购房者要谨慎阅读，不要随意下载或点击。又比如说，等过了 10 月份，你发现同事都在讨论，“哇，我的房贷降了，你看短信提示了”。然后你就发愣了，“为什么我没收到短信”。这种情况可能是银行是分批发短信的，也可能是你手机换号了，没在银行个人资料上做及时修改。

4）由于这次提及了一种比较特殊的房贷情况，即不良类贷款，我们认为也需要做一个说明。一般说的不良贷款是指某个购房者做生意亏本了，所以房贷也违约了。这种情况是传统理解的不良贷款。但是鉴于这两年出现过一些停工断贷的事，一些购房者可能确实没去偿还贷款了。所以按政策的规定，这部分人可能是无法降低房贷利率的。建议各地结合这个点适当关注下此类群体，积极妥善做好保交楼的工作，让此类群体更好享受降房贷利率的优惠政策。

6、实际减轻的房贷数量是多少 

实际上降低多少房贷，这个是购房者要根据实际情况来做分析的。我们把一些可能的情况做分析说明。

1）比如说，前面是按 100 万贷款本金计算的，但是每个购房者申请的贷款是不一样的，部分也可能是商贷组合的那种形式。但都可以根据不同的比例来进行类推。当然按这个角度算，过去贷款贷得越多，现在就减负得越多。

2）各地可以给出的最低利率也有约束。一些城市房贷利率下限可能做不到“LPR+0 基点”或“LPR-20 基点”，可能是“LPR+35 基点”。那么换句话说，银行给到的最优惠的利率计算公式，也就是“LPR+35 基点”。所以此前几天各地陆续公布“某地首套商业性个人住房贷款利率自律下限”，其实就是为此次调整计算公式做准备的。购房者可以百度各自城市的情况，看下最低可以调到多少。但需要说明，各家银行的标准是一样的。比如说某城市的工行和建行，两家银行公布的最低房贷利率应该是一样的，不会一个高一个低。

3）这两年因为存量房贷利率也总体呈现下降的态势，主要是 LPR 本身就是在下降的，所以前面提及的减负情况，主要是针对当年购房第一年来计算对比的。购房者自己应该是可以感受到的，最近两年每个月的房贷本身就相比前两年是有所减少的。

4）部分购房者可能拿到了一些非常低的利率，比如说其去年拿到的利率就是“LPR-40 基点”。这种情况也不是没有，尤其是房贷利率下限取消的一些城市，可能就给了这么低的利率。这种情况下，那么利率是不变的。如果变，理论上就变为“LPR-20 基点”或“LPR+0 基点”了。所以这种已经拿到很低利率的购房者，其月供是不变的，就是维持老样子，即按“LPR-40 基点”进行计算。

5）一些过去认房又认贷的城市，其减负效应应该是最明显的。如近期各地公布的新闻看，包括广州、深圳、中山、武汉、惠州、东莞、上海、北京、重庆、佛山、成都、江门、鄂州、厦门、长沙、南宁、苏州、无锡、宁德、清远、沈阳、韶关、杭州和珠海等 20 多个城市都取消了认房不认贷的政策。这个政策的含义，从存量房贷利率下降的角度看，其实就是说，这些城市过去是执行了认房又认贷的政策。当时这些城市的购房者，房贷利率肯定是比较高的，利率都是上浮的或者基点很高的。所以这个政策后，这些城市降低房贷压力的效果会比较明显，或者说一二线重点城市的市民可以很快感受到减负的积极效应。

7、银行个别条文的解释 

这次四大银行发布的政策，其主要内容是相似的。但是条文毕竟还是有一些专有名词，且本身购房者对于类似概念关注的不多，所以条文的理解会显得比较费劲。

1）这就说明，银行在发布此类政策方面，应该尽量出一个举例的版本。用数据来说明，比枯燥的分析要更加容易理解。否则等 9 月下旬降低房贷后，可能各类咨询的客户会增加，也使得银行的客户管理成本增加。

2）这次个别银行提及了一句话，即“原贷款合同期限对应的 LPR”。这句话的意思是说，房贷普遍都是 30 年的，所以贷款合同期限对应的 LPR，就是指要去关注 5 年期及以上所对应的 LPR，而不是 1 年期的。或者说，在重新计算 LPR的时候，是要参考 2023 年 9 月份 5 年期的 LPR，而不是购房那年的 LPR。 8、政策意义 

此次降低存量房贷利率的政策，具有非常大的创新，影响面也非常大。

1）这相当于把全国各地所有购房者的房贷利率都做了一次全面下调，相当于有月供的购房者都会享受到这个优惠政策。所以我们认为，政策给了非常大的关心和支持。表面看，是为了防范提前还贷的数量增加，但实际上也是国家和政府关心我们购房者，主动让银行降低房贷利率，减轻每个月的月供。这样下来，银行金融系统也稳健了，每个月银行卡的余额也多了，消费就更有动力了。

2）此类操作也对一些所谓的经营贷和消费贷等进行了侧面的管控。过去因为房贷利率高，所以一些中介搞出了所谓的置换房贷操作。但是现在房贷压力小了，购房者也不会去关心那些违法违规的金融业务了，这也有助于促进金融市场的稳定。

3）实际上最终得实惠的还是我们老百姓。老百姓压力小了，对于房地产也会更加支持。而且此类政策叠加最近的认房不认贷等政策，大家对于房地产市场的信心更强了，整个市场情绪也为之提振和积极向好。