乐居新媒体广州 7月27日，广州市发改委发布关于公开征求《广州市发展和改革委员会 广州市住房城乡建设局 广州市市场监管局关于进一步规范我市住宅物业服务收费管理》意见的公告，一下简称《意见》。

《意见》公告显示，在物业费收费等级方面，政府给出了五个等级的指导价标准，最高一级2.8元/㎡，最低五级0.9元/㎡，总建面超过5万㎡的，在指导价基础上可最高上浮30%，下浮则不限。

此外，关于车位收费方面，普通住宅配套自有产权车位的前期物业服务收费根据不同地区的物业服务成本情况，按每月每车位不高于80元的标准， 由物业服务人与业主通过合同或其他方式约定。

对于缴纳物业费方面，业主违反约定逾期不支付物业服务费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付，合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供气等方式催交物业服务费。

以下是征求《意见》的公告全文：

广州市发展改革委 广州市住房城乡建设局广州市市场监管局关于进一步规范我市住宅物业服务收费管理的通知（征求意见稿）

各区发展改革部门、住房城乡建设部门、市场监管部门，广州市物业管理行业协会，各有关单位：

为进一步规范我市住宅物业服务收费行为，完善物业服 务收费形成机制，保障业主和物业服务人的合法权益，根据 《中华人民共和国价格法》《广东省物业管理条例（2008 年 修正本）》《广东省定价目录（2022 年版）》《广州市物业 管理条例》《广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物 业服务收费的管理办法》（粤价〔2010〕1 号）《广东省发 展改革委广东省住房城乡建设厅关于进一步规范物业服务 收费的通知》（粤发改价格函〔2019〕2897 号）等法律法规、 政策规定，结合我市实际，现就进一步规范我市住宅物业服务收费管理有关事项通知如下：

一、物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实 行政府指导价和市场调节价。物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。

二、业主大会成立之前的普通住宅及配套自有产权车位 （车库）物业服务收费（以下称 “前期物业服务收费” ）实 行政府指导价，业主大会成立之后的普通住宅及配套自有产权车位（车库）、别墅、其它非住宅物业收费实行市场调节价。

三、普通住宅前期物业服务项目应当包括综合管理服 务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保 洁服务、绿化养护等五项，具体服务标准参见《广州市普通 住宅前期物业服务标准》（附件 1， 以下简称《通用服务标准》 ）。

四、普通住宅前期物业服务收费， 由建设单位在销售首 套房屋之前，根据物业特点和服务要求，对照《通用服务标 准》选择服务等级，在《广州市普通住宅前期物业服务收费 政府指导价标准》（附件 2， 以下简称《通用收费标准》） 规定的政府指导价标准内，与其选聘的前期物业服务人依法确定前期物业服务收费的具体标准。

五、建设单位根据物业特点和服务要求，提出所需的前 期物业服务要求明显超出《通用服务标准》中的一级物业服 务标准，并经成本测算，前期物业服务收费确需超出《通用 收费标准》规定收费水平的，按本文规定报有管理权限的价格主管部门核定。保障性住房物业服务收费参照执行，不得超出《通用收费标准》规定的收费水平。

六、建设单位提出超一级物业服务收费标准申请时，应当向建设项目所在地区政府价格主管部门提交以下材料：

1.书面申请。应当包含建设单位社会信用统一代码、普 通住宅物业的基本情况，拟定的超一级物业服务收费标准和理由等有关内容；

2.《建设用地规划许可证》及附图

3.建设项目修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图；

4.物业服务区域备案回执

5.地名批复文件

6.前期物业服务内容及超一级物业服务标准对照表

7.物业服务成本测算资料。

8.信用承诺书

七、市（区）价格主管部门在收到建设单位超一级物业 服务收费标准申请材料之日起 20 个工作日内（不含补齐补正资料、成本调查、专家评审时间）完成核定工作。

（ 一）越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、 白云区、黄 埔区、南沙区普通住宅前期物业服务收费由价格主管部门开 展初审。上述区价格主管部门受理申请后，在 15 个工作日 内完成初审，并将初审意见书以及建设单位提交的申请材料 以正式文件形式报送市价格主管部门。市价格主管部门自收 到区价格主管部门的初审意见书后，在 5 个工作日内完成核 定。初审意见书应当包括：普通住宅基本情况、超一级物业 服务收费标准的建议和理由、成本调查报告、辖区内已有的相类似住宅小区物业服务收费对比情况等。

（ 二）番禺区、花都区、增城区、增城区价格主管部门按原有管理权限进行核定。

八、市（区）价格主管部门可以委托具备资质的物业管理专家对建设单位提出的超一级物业服务收费申请开展评审。市（区）房屋行政主管部门予以协助开展。

九、经市（或区）价格主管部门核定的超一级物业服务 收费标准，作为该普通住宅前期物业服务收费的最高限价， 试行五年。前期物业服务收费的具体标准，由建设单位与其 选聘的前期物业服务人在最高限价的范围内依法确定。试行 期满后， 由有管理权限的价格主管部门开展成本监审和评估，作出维持或降低超一级物业服务收费的决定。

本通知实施前印发且未明确试行期限的前期物业服务 批复， 由有管理权限的价格主管部门按年度开展成本监审。成本监审安排另文明确。不按规定配合成本监审的，其前期物业服务收费不得超出一级物业服务收费标准。

十、经业主共同决定物业收费标准的，价格主管部门作出的超一级物业服务收费批复自行失效。

十一、建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应 当包含前期物业服务合同约定的内容，包括：物业服务项目、 内容、收费标准、计收方式和计费起始时间等有关前期物业 服务内容，且相关约定应当与建设单位、前期物业服务人所签订的前期物业服务合同保持一致。建设单位承诺物业买受人减免的前期物业服务收费，由建设单位向物业服务人全额交纳。

十二、前期物业服务人与物业买受人签订的物业服务收 费合同，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。同一物 业管理区域内相同服务内容和服务等级在相同的物业服务合同期内的住宅项目，其物业服务收费标准应当保持一致。鼓励新建普通住宅的物业服务人根据房屋交付进度、入住率等情况对物业服务收费予以优惠。

十三、物业买受人应当自签署物业交付文件之日起，按照物业买卖合同约定交纳前期物业服务费。物业买受人无正当理由不接收物业的，物业买受人应当 自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次月起，按照物业买卖合同的约定交纳前期物业服务费。物业服务区域内尚未出售或者已出售但尚未交付给物 业买受人的房屋、车位等物业，其前期物业服务费由建设单位按照该区域同类物业的标准全额交纳。

十四、前期物业服务收费实行包干制形式，费用的构成 包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。经业主共同决定的，可以实行酬金制形式。

十五、物业服务人应当每年向全体业主公布物业服务费 年度预决算，每季度公布物业服务费的收支情况，并按规定时效书面回应业主、业主大会或者业主委员会。

十六、物业服务收费的计算单位为每月每平方米建筑面 积。原则上以不动产权证记载的建筑面积为准，包括套内建 筑面积和分摊的共有建筑面积；尚未办理不动产权证的，暂 按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按商品房 买卖合同记载的建筑面积计算物业服务费，在不动产权登记明确建筑面积后，物业服务收费多退少补。

十七、普通住宅交付使用之后，物业服务人需要对前期物业服务收费标准进行调整的，应当由业主共同决定，按照《广州市物业管理条例》等相关规定执行。

十八、普通住宅配套自有产权车位的前期物业服务收费 根据不同地区的物业服务成本情况，按每月每车位不高于 80 元的标准， 由物业服务人与业主通过合同或其他方式约定。物业服务人需要调整标准的，应当由业主共同决定，并由物业服务人与业主在物业服务合同中约定。

十九、物业服务人根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费标准由双方协商确定。

二十、业主进行住宅物业装修的，物业服务人可以与业主约定装修保证金的收取和使用方式。装修完毕后，经物业服务人检查，没有造成物业共用部 位、共用设施设备损坏的，装修保证金应当自验收合格之日起 5 个工作日内全额退还给业主，双方另有约定的从其约定。装修造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，装修业 主应当及时修复，若装修业主不能够及时修复的，可以按双 方约定使用装修保证金对装修造成损坏的部位和设施设备 进行修复。物业共用部位、共用设施设备修复后装修保证金 有剩余的，物业服务人应当将余款在修复完成后的 5 个工作 日内如数退还给业主，双方另有约定的从其约定；已缴纳的 装修保证金不足以支付修复费用的，业主应当在 5 个工作日 内补齐修复费用，双方另有约定的从其约定。物业服务人与 业主结算修复费用时，应当出示修复工（料）价单。物业服 务人与业主对修复费用有争议的，可以协商解决，协商不成的，可以依法提起诉讼或者申请仲裁。除法律法规明确规定或另有约定的情形外，物业服务人 不得因装修业主存在欠缴物业服务管理费等不合理或无直接因果关系的事由拒绝退还装修保证金。物业服务人不得收取装修管理服务费。

二十一、物业服务人对住宅物业装修工人实行持证管理 的，可以向住宅物业装修单位按制作工本标准收取出入证押 金。装修完毕后，物业服务人应当如数退回出入证押金；如 证件损坏无法继续使用的，物业服务人可以按制作工本标准向住宅物业装修单位收取出入证工本费。除前款向住宅物业装修单位收取装修工人出入证押金、 出入证工本费外，物业服务人不得擅自向进入物业服务区域 为业主提供配送、维修、安装、中介等服务的人员和其他来访人员收取任何费用。

二十二、业主对其住宅物业进行室内装修的，其垃圾和余泥渣土清运费实行市场调节价管理，业主可依法委托物业服务人、第三方或自行处理装修中产生的垃圾和余泥渣土。装修中产生的垃圾和余泥渣土由业主自行清运的，物业服务 人不得收费；业主委托物业服务人或第三方清运的，清运费标准由业主与物业服务人或第三方约定。

二十三、住宅物业服务区域内已独立装表计费的水泵、 电梯以及大堂、走廊、楼梯、小区道路和场地等公共照明产 生的用电量，供电单位应当按照本市居民用电收费标准和实际用电量直接向业主收取分摊电费。物业服务人对共用部位、共用设施设备产生的水电用量执行分摊工作的，应当按水电收费周期向业主公开公共水电 用量、单价、金额等情况，按照约定方式向业主合理分摊实 际费用。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积占专有部分总面积的比例进行分摊。

物业服务人不得将下列费用列入分摊：
1.物业服务人办公、生活的自用水电费用；
2.物业服务区域内地下停车场、绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭的水电费用；
3.物业服务区域内开展喜庆、宣传、装饰等公共活动的水电费用；
4.利用共用部位、共用设施设备开展经营活动的水电费用。

业主、业主大会对分摊情况提出异议时，供电单位、供水单位或者物业服务人应当答复。

二十四、对普通住宅依建设规划或者商品房买卖合同所 配套建设的智能门禁系统，建设单位（或者物业服务人）不 得在房价和物业服务费之外向业主另行收取门禁系统建设 费用和日常维护费用，并应当为每户业主免费配备不少于 4  张门禁卡。普通住宅交付使用之后，小区新配置或者升级改 造智能门禁系统的，其建设、升级改造费用和日常维护费用 的解决途径及门禁卡免费配备数量由小区全体业主依法共同决定。业主在免费配备数量之外另行增购门禁卡的，物业服务人以不盈利为原则适当收取制作工本费。

二十五、物业服务收费实行明码标价制度。物业服务人 应当将物业服务人名称、物业服务内容、收费标准、计收方 式等有关情况在物业服务区域内的显著位置进行公示。物业 服务内容、收费标准、计收方式等情况发生变化时，物业服务人应当将所标示的相关内容进行调整。普通住宅销售时，建设单位应当将上述物业服务收费的 有关情况，作为商品房买卖明码标价的内容，在销售场所的显著位置进行公示。

二十六、 业主应当按照约定按时足额交纳物业服务费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得 以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费。业主违反约定逾期不支付物业服务费的，物业服务人可 以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供气等方式催交物业服务费。

二十七、业主、物业使用人、业主委员会发现物业服务 人存在价格违法行为的，可以向物业所在地市场监管部门进 行举报，或者依法向人民法院提起诉讼。属于物业服务价格 争议纠纷、双方自愿调解的，可以向物业所在地价格认定机 构、相关人民调解组织或依法设立的其他调解组织调解，法律、法规规定不能调解的除外。

二十八、本通知自印发之日起施行，有效期五年。