上半年整体市场呈现先扬后抑，春节后由于前期积压的刚需刚改需求阶段性释放，楼市迎来一波“小阳春”，但整体来看复苏基础并不牢靠，3月中下旬开始市场逐渐回落。4月市场热度消退显著，且受供应约束影响，市场增长动能转弱，基本恢复到本轮行情启动时2月的同期水平。5月市场供求两淡，成交延续下降走势，增长动能持续放缓。6月即便年中冲刺，也未能迎来预期中的止跌行情。

根据CRIC数据统计，上半年南京全市商品住宅供应290.89万㎡，同比下降20.59%，环比下降9.30%；成交374.50万㎡，同比下降19.33%，环比上涨18.55%；成交均价29866元/㎡，同比下降11.06%，环比上涨0.16%。

榜单发布：

本次克而瑞南京发布2023年1-6月房企南京销售排行榜Top30，用数据来呈现房企的业绩表现。

恭喜保利发展（145.42亿元）、华发股份（85.58亿元）、金基集团（82.10亿元）荣登全口径榜前三强；

恭喜保利发展（99.78亿元）、华润置地（58.79亿元）、万科企业（48.88亿元）据守权益前三甲；

恭喜保利发展（121.48亿元）、金基集团（81.13亿元）、招商蛇口（62.63亿元）位居流量榜前三。

全口径榜

权益榜

流量榜

项目

榜单解读

2023年上半年TOP30权益销售整体规模同比下降，入榜门槛全线下滑，其中TOP3房企入榜为48.88亿元，同比下降超3成，降幅最大，TOP5入榜门槛47.01亿元，下滑20.3%。TOP10-30入榜门槛均有一定程度地下滑，但总体下滑幅度小于头部。

2023年上半年，各梯队集中度除TOP4-10正增长5.48个百分点，TOP11-20微增0.83个百分点外，其余均同比下降。TOP3房企集中度26.06%，同期下降最为明显，降幅达到2.16个百分点。TOP21-30集中度14.78%，同比下降1.74%。保利发展以99.78亿元稳居权益金额榜榜首，业绩贡献项目多达53个，其中燕璟和颂、阅云台单盘权益销售额均超19亿元，华润置地、万科企业分列权益金额榜第二、第三名。

全口径TOP30榜金额规模1272.85亿元，同比去年下降29.4%（2022年上半年TOP30销售规模：1803亿元），保利发展、华发股份、金基集团包揽冠亚季军，其中保利发展是仅有的一家全口径金额超百亿的房企，去年同期有4家房企全口径业绩超百亿，今年锐减到1家，此外去年12家房企业绩超过50亿，今年仅有8家。

流量榜中，保利发展金额超121亿元，也是流量榜仅有超百亿的房企，金基集团、招商蛇口、万科企业、华润置地稳居前五。

房企点评

保利发展

作为央企“国家队”，保利发展一直聚焦高质量发展，面对错综负责的市场，依旧稳定发挥，坐稳南京头把交椅，横扫南京权益、全口径、流量三大销售金额榜，登顶三榜。之所以能实现既有“高流量”，又有“高人气”，保利发展主要有四大关键抓手：

一是精准投资，聚焦核心板块。在变幻莫测的市场行情中，保利发展有效锚定高价值板块，抓住先机。2022年市场回归理性时，保利发展迅速调整战略布局，回归核心地段，去年竞得的江北核中核G09、燕子矶G32、南部新城G26均位于南京高确定性的核心板块。

二是高效开发，赋能业绩增长。保利发展目前的开发节奏已经处于第一梯队，基本可以做到拿地后4-5个月开盘，如2023年3月竞得的大校场G02项目已于6月摇号首开入市，这样的开发效率已超过了大部分民企，也为保利发展冲击今年2-3月小阳春行情提供了充足的货值储备。

三是深研产品，持续创新。保利发展在产品力的建设上强调可持续发展生命力，针对市场及客户心态调整，积极对产品进行创新迭代，内部空间上，通过宽厅户型+LDK设计，提升整体空间感的同时，增加功能分区的合理性。外部空间上，打造下沉式会所、架空层会所等多种形式的泛会所，为业主营造“有温度的生活”。基于此，保利发展上半年才能做到红盘不断，南京半年度项目成交金额榜TOP30中有8个项目有保利发展的参与打造，其中保利燕璟和颂、保利阅云台、凤起云台也是各自小板块的半年度金额销冠项目。

四是修炼营销内功，快速抢占市场。面对复杂多变的市场，保利发展率先建立起快速沟通、决策、反应的机制，快速响应市场及竞品的动态变化，打出清晰的节奏，实现高盈利、低库存。此外，保利发展还顺应数字化发展浪潮，利用数字化营销提升跟客响应速度及转化率，助力企业高质量发展。

华发股份

行业进入周期性调整，以“稳”取胜的华发股份展现出良好的穿越周期能力，保持优势地位。2023年上半年，华发股份全口径金额为85.58亿元，位列全口径金额榜第2位，与2022年同期相比，业绩额提升超四成。权益、流量榜中进步明显，均挤入前十行列，成为南京头部房企之一。

从2017年首进南京，华发股份已经在南京耕耘6载，先后开发了万象天地、紫麒府、四季雅筑、紫京四季、云筑、颐和四季府等多个项目。在南京这座品牌房企云集的城市留下来并走下去，并不是一件轻松的事情，面对激烈的同质化竞争，华发股份努力提升自身产品力以实现破局。

初入南京通过与优秀的同行学习和合作，了解市场和客户需求后，在产品打造过程中，高标准把控项目的景观、户型、装修标准、外立面等各个环节。如燕子矶板块的四季雅筑项目，花重金打造室外花园，整体绿化率约45%；其所有户型均为南北通透、景观双阳台，120㎡户型更是堪称经典户型，上半年该项目取得14.48亿元的业绩，位列项目榜TOP13。位于两桥板块的云筑项目，打造罕有约2.5-5.1米台地景观，100-142㎡户型拥有宽套间、270°巨幕阳台、全卧室飘窗、中西厨岛台等亮点，上半年热销5.97亿元。

取得成效后，华发股份并未停驻不前，坚持研究客户需求和市场变化，持续推动产品迭代。2023年，华发股份推出优+产品体系5.0，以“三力十二优”为价值大底盘，并在此基础上构建出了七大质美生活场景模块。今年5月，南京市迎来今年第二批次集中供地，其中江宁区核心百家湖G16地块，最终由厦门象屿集团旗下江苏象屿房地产开发有限公司以13.9亿元竞得，最新消息，该地块最终确定由华发股份与象屿地产共同合作，华发南京又添一子，这也意味着江宁又将迎来一次高端改善之作。

眼下，房地产行业进入了以定位准确、服务至上、提高品质、品牌等为核心的品质至上时代。而不断打造出切中市场需求项目的华发股份，未来也将继续在南京实现规模与质量双向增长。

万科企业

从万科第一个社区落地以来，万科已深耕南京22年。上半年，权益金额榜单中，万科以48.88亿元排名第3；流量金额榜中，万科以62.19亿元排名第4，同样的，在全口径榜单中，万科也取得了不俗的成绩，以26.51万方位居全口径面积榜TOP3。

上半年南京万科主力业绩贡献项目有8个，其中，小行万科朗拾项目在今年略显低迷的市场环境中表现亮眼，在上半年项目成交面积榜单中，以23.64亿元的销售额排行金额榜第3，同时以5.63万方排名第4。

朗拾的热销，使得拾系产品被大众所认可，万科基于对当代南京城市生活的思考主动探究当代都市人士的内心向往，专注于产品设计本身，使得特定客群追求生活内在之美的本心得到回应。

6月，同样位于小行板块的朗拾二期首开，开盘当天去化九成以上，再一次印证了好的产品就是硬通货的道理。未来，还有雨核的万科朗拾雨核项目也将延续万科拾系产品的思考源点，“拾起生活的真意”，值得期待。

在今年上半年万科主力项目中，“光年系”占据了8个项目中的3席，分别是位于江宁科学园的伟星万科四季光年、位于城南雨花中央居住区的万科雨悦光年和位于江宁汇通路板块的万科紫辰光年，3个光年系项目共贡献了13.11亿元权益销售额。

光年系作品是万科对年轻化未来住区的综合性思考，2021年，万科带着对光年系产品的全新迭代，来回应全新的人居需求，在满足居住功能之上，洞察新一代消费群体的生活需求，打造社区重要场域，创造丰盛优质的城市住区。

此外，上半年也是万科多项目的集中交付期，“以交付为起点”不仅仅是一句口号，更是万科从产品、服务和生活等多维度进行思考，以城市“兴交付”回应居者对家和美好生活关系的期待。

颐居建设

行业处于深度调整期，房企经营逻辑加速转变，由一味地追高，迈向高质量发展中。颐居建设作为这其中稳健穿越新周期的国企成功范本，在高质量发展与创新向上的道路上脚步愈发沉稳坚定。2023年上半年，颐居建设全口径金额为56.68亿元，位列全口径金额榜第7位。

提前布局，抢占先机。2月，南京市场迎来一波小阳春，这其中颐和四季府表现突出，单月成交104套，同时业绩金额超3.4亿，居当月住宅套数榜首位。项目位于燕子矶板块，随着补偿性需求逐步减弱，板块受关注度较高。颐居建设凭借提前布局该板块，加上项目高颜值的实景呈现和突出的产品实力，才得以在这波小阳春抓住先机，使得该项目在此轮回暖行情下热销登顶。

坚守高质量发展，同时不忘国企担当。对于颐居建设来说，社会责任从来不是个空泛的口号。2023年，颐居建设全新升级，携“匠造城市所向”年度品牌主张，以至臻匠心回应城市所需，为美好城市探索无限可能。一是在投资布局上，颐居建设践行国企使命，进驻城市规划新城板块，以自身的产品实力与品牌影响力拉动板块迭新。二是以维护购房者的权益为己任，在销售期，颐居建设打造样板观摩区和实景示范区，如颐和铂岸江璟凭着创新工艺工法，一举成为“南京市级观摩项目”，通过实景展现，接受市场的检验。同时推出【心归颐居】美好交付提案，从好产品、好生活、好服务多个维度书写臻心交付答卷兑现品质人居的期许。

产品全线升级，优化产品内功。颐居建设年度作品——颐和·天晟府全面亮相，打造全新[天]字系作品，这对于颐居建设来说，是一次自我的革新与重塑。项目位于河西中板块，产品力也实现了很大的跨越，户型起步即为269㎡，387㎡压轴，打破板块原有格局，同时一层一境、双会所体系等亮点，都足以让人耳目一新。除了备受瞩目的颐和·天晟府外，颐居建设下半年还有定位改善的河西南颐和·铂樾府、江北核心区G03等项目入市，相信颐居建设会是搅动市场的强劲实力选手。

奥体建设

在房住不炒、行业降杠杆的主基调下，许多规模房企都未能独善其身，但也诞生了一批遵循自身状态，稳健发展的典范，奥体建设就是其一。其前瞻性的投资布局策略，稳健有序的扩张节奏，长期产品主义的发展战略，行稳致远的精神都值得其他房企借鉴学习。

深耕河西、立足南京。奥体建设长期坚持城市深耕策略，深度参与南京城市的美好共建。河西新城是奥体建设源起之处，初心不忘，2022年奥体建设重仓河西，竞得G31、G72两大优质地块，联合厦门国贸共同开发河西G70地块，携手颐居建设共同打造河西中G67地块，同时拓疆南部新城、江北新区、仙林新城等城市热点板块，布局全城，年度南京权益土储货值位列TOP3。

业绩表现稳健扎实，保持持续增长势头。在行业分化加剧的背景下，奥体建设依靠稳健的战略，兼顾成长性以及安全性，以国企稳健、务实的作风，在半年度榜单中金额业绩均位列三榜前十。除了房企业绩出色外，单盘表现同样亮眼，由其打造的丹若园项目，从2022年11月面市到2023年2月收官，仅用时90天，并以27.28亿元位列克而瑞南京半年度项目金额榜TOP2。

河西高端住宅的先驱，产品的雕琢者。在上一个二十年中，奥体建设凭借过硬的产品力打造了河西植物系“八园”，是无数河西改善置业者们心中的“白月光”。伴随着高周转浪潮的退去，房企的比拼重新回归到产品力上，奥体建设去年于主城三个核心区域内，相继推出江尚紫薇、云尚紫薇、丹若园三大高端项目。今年纯新盘G70、G72等项目也将面市，相信以奥体建设稳健的品牌实力、与时俱进的产品力，势必会改写南京高端人居格局。

金基集团

作为南京的本土企业，同行金陵31载，回顾这一路，金基的步伐从来都是谦虚沉稳的，珍惜土地、珍惜客户、敬畏市场是其一直不变的核心理念。而拥有精研产品、打磨作品精神的金基集团，也已经牢牢掌握了南京高端住宅的话语权。

从克而瑞数据来看，南京2023年1000万以上总价段住宅成交面积TOP30排行榜来看，由金基打造的璟樾府、涵樾府、望樾府、朗樾府、璞悦和园5个项目上榜，可见在这个高端改善的产品打造上，金基拥有相当大的话语权和市场占有率。此外，金基打造的项目也是摇号常客，金基皓樾更是目前2023年南京开盘项目中最低中签率保持者（收官中签率12.86%），金基新睿樾府首开也创下23%的中签率。

金基集团将保持产品主义作为发展的信念，以客户为中心，坚守产品战略。目光所及的南京高价值板块都有金基的身影，河西朗樾府、涵樾府双子顺利收官，鼓楼滨江的皓樾府三开三罄，南部新城更是金基的重仓所在，从刷新南京人居标准的望樾府，到璞悦和园、璞悦隽园以及新睿樾府，无一不是打动市场，迭新板块品质的高分作品。待上市的城东G23、江核G42项目，也期待其未来向市场展现的金基的初心与坚持。

所有对产品品质的精研，和对客户服务的守护，也换来了市场认可的好口碑和亮眼的成绩单。2023年半年度，金基集团以81.13亿元，位列流量金额榜TOP2，同时也分列全口径和权益金额榜的第三、第四位，涵樾府、皓樾府也上榜项目金额榜前五。可见保持产品的生命力与竞争力，在市场的激荡中，才是穿越周期的秘籍。

专家点评

纵观2023年上半年南京的楼市走向，呈现明显的先扬后抑的态势，市场在2、3月迎来了一波“小阳春”，3月为上半年成交量峰值，为99.15万方，4月开始成交量逐月走低。整个上半年，供应方面，由于开发商推盘积极性不高，入市节奏放缓，开盘项目多以持销为主，商品住宅整体供应量290.89万方，同比下降20.59%。“小阳春”后，市场增长动能衰退，成交总量374.50万方，同比下降19.33%。成交均价受前期积累的刚需需求集中释放影响，较去年同期下降11.06%，为29866元/㎡。

土地投资方面，上半年南京主要的两次集中供地土拍，拿地房企仍以国央企为主，保利发展、招商蛇口、中海地产等上半年均有摘地，此外，实力民企投资逐渐复苏，积极参与报名拿地。房企关注重点仍是热点板块优质土地，而非流速偏慢、库存压力较高的板块，利润指标较差的地块仍呈现底价成交的结果。

业绩方面，2023年上半年全口径、权益、流量三大口径TOP30金额榜销售规模同比均有不同程度的下滑，全口径榜单超百亿房企个数由去年同期的4个锐减到1个，权益榜单中TOP3房企入榜门槛同比下降超3成，降幅最大，腰部业绩同比下滑幅度小于头部，流量榜单中也仅有保利发展一家业绩超百亿。房企表现呈现明显的分化，央国企以及部分优质民企韧性较强，保利发展一家横扫三大口径榜单，登顶冠军。

展望后市，下半年政策环境延续宽松基调，而在一季度积压需求释放殆尽后，若三季度无强有力的救市政策出台，整体成交规模仍将低位持稳。但南京市场基本面尚佳，若改善盘能加强供应，刚需盘能维持低价策略，下半年关键节点成交规模仍有放量空间，但增量有限。