乐居新媒体 浩然 发自南京

回顾2022年的土地市场，国央企和地方城投公司成为拿地主力军，曾经高歌猛进的民营房企则基本从土拍中“消失”。

以南京为例，2022年成功出让105幅地块，其中超过一半的地，都当地的城投类企业竞得。这里说竞得，可能不太合适，因为基本上是底价成交，用“托底”或许更恰当。

尤其是六合、溧水、高淳三大副城，基本上被城投类企业包场，详见去年10月和12月的两场土拍。此外，在江宁、浦口、江北新区，城投企业也拿下十余幅地块。

不难发现，这些区域基本上是南京新房库存压力最大的地方。其中，溧水和高淳去化周期超过了24个月。

其实，从2021年下半年开始，南京当地的城投类企业就开始频繁拿地。这个时间，恰与市场行情急转直下的节点吻合。

据不完全统计，目前南京城投企业持有的待开发项目近百个，范围包括了栖霞、江北、江宁、溧水、高淳等区域。它们，无疑是南京城最大的“地主”。

近百个待开发项目中，2021年拿地的项目占比不少，甚至有2018~2019年的项目。显然，开发进度是个棘手的问题。相关机构统计，2021-2022年全国集中供地项目整体开工率为33%，而城投类公司拿地开工率只有16%。从目前调查的情况来看，南京的开工率也不容乐观。

如何突破这种困局呢？

以江北核心区为例，南京新居建设竞得的研创园G10项目，引入了仁恒参与共同开发。对于开发和销售经验不足的城投企业来说，引入市场化程度较高的品牌房企，无疑是双赢之举。前者有融资优势，后者有专业能力，两方合作，也有利于打造高品质住宅，保证项目销售流速，避免国有资产的损耗。

除了研创园G10地块，南京金融城竞得的江宁小龙湾G93项目，也引入了仁恒参与合作开发。未来，这样的“国民组合”还会越来越多，目前比较成功的合作案例有中北与金基，未来可能会有颐居与仁恒等等

除了引入品牌房企合作，其实国资平台自身也可以转型为市场化程度较高的开发企业。最典型的案例就是南京的“三大建设”——颐居建设、奥体建设、栖霞建设。

不难发现，这三家企业近年来已经开始“脱刚入改”，把开发的重心放在了河西、南部新城等头部板块。实现这样的转型，需要大刀阔斧的改革，用市场化方式优化企业管理与内部架构，同时严抓项目品质，不断提升品牌号召力，这样才能在市场上赢得一席之地。

上面提到的江核、江宁小龙湾，基本上是潜力较大或发展较为成熟的区域。但对于六合、溧水、高淳这种远郊板块呢？三大副城，城投企业拿地占比更高，且由于市场基础薄弱，引入品牌房企的难度很大。这个时候，不得不提到城投企业另一个重要职能。

对于不少财政实力一般的地区来说，想打造完善的城市基础设施，搭建更加成熟的交通、医疗、教育等配套，该怎么办？

——借钱！这个时候城投企业作为当地政府融资平台的作用就体现出来了。可能这是一种对未来的透支，但如果不把基建搞好，好的企业更加不愿意进来。

不过，随着这些年城市建设的高速发展，全国各个地区的城投债务也在不断增长。据统计，全国地方性城投债务已经超过60万亿，而且随着近年大环境的低迷，很多地区的城投债也开始暴雷。

最近，关于遵义城投的一则债务展期事件引发市场震动。2022年12月30日，遵义道桥发布《关于推进银行贷款重组事项的公告》。《公告》指出，本次银行贷款重组涉及债务规模155.94亿，根据重组协议，重组后银行贷款期限调整为20年，利率调整为3%/年至4.5%/年，前10年仅付息不还本，后10年分期还本。

这里不宜继续延伸，还是把关注度回到房地产市场。

上级主管部门自然也是关注到城投大举拿地的潜在风险。2022年10月13日，财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》，其中提到：严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。进一步规范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类隐性债务，切实防范事业单位债务风险。

但到了地方实际操作的时候，城投拿地的比例越来越高，详见2022年四季度各城市集中供地。

这是一个矛盾的问题。

一方面，上级要求 “严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”。

另一方面，地区要发展、缺资金，公务员还得发工资。

如何解决问题，这里回答不了。只能说，省着点用，悠着点借，别把窟窿搞太大。万一出了事，谁家孩子谁抱走。