越秀旧改终于有新动态了。

上周五，广州市规划和自然资源局发布了越秀区南洋电器厂及周边城市更新单元（AD0109规划管理单元）一期子单元控制性详细规划优化方案，并对外公开征询意见。

这意味着，自去年10月进入广州全面核查之后，经过长达一年多的调整，南洋电器厂旧改项目终于完成了控规调整方案优化工作。

作为越秀区唯一一个2022年城市更新计划项目、广州市首个旧城混合改造项目，南洋电器厂旧改顺利推进，这对于整个越秀区旧改、广州市旧城改造来说，都有着重要意义。为什么说这个旧改项目有着不一样的意义？

01 削高、缩量、增配建

南洋电器厂改造项目，位于越秀区中心区，东风东路与黄华路交界处，东至黄华路，南至东风东路，西至东濠涌高架，北至金濠大厦，紧挨环市东CBD。

按照此前的规划，项目将分为两期改造，面积约3.73公顷。其中，一期是原来的南洋电器厂，主要是厂房；二期包括黄华塘社区与红胜街公安宿舍，以住宅为主。

本次公示的为一期项目，即AD0109子单元地块。

对比调整前后的控规方案，一期项目用地性质没有发生改变，为商务设施用地，用地面积仍为15,976㎡，建筑密度仍为50%。

土地性质和规模，没有变化，整个项目开发商强度却出现了明显下降，建筑限高由198米降到了188米；更为重要的是，项目大幅度提高了配套设施的建设力度。

缩减建设量、增加配套建设，这也符合当下住建部“大拆大建”限令、广州旧改侧重公共服务配套建设的方向。

具体而言，南洋电器厂旧改一期项目规划总建筑面积约14.07万㎡，建设规模缩减了约3.62万㎡，容积率也由11.1降到了8.5。

建设量主要减少部分是商业办公面积，由原本的11.65万㎡降到8.36万㎡，缩量了3.29万㎡；居住及配套面积则减少了3358㎡，为5.71万㎡，其中，居住建筑面积为5.14万㎡、公服配套建筑面积为5655㎡。

商、住建筑面积双减，但对应的公服配套建设却大幅度提升。

优化之后的规控方案属实令人意外，也十分考验操盘开发商的综合能力。

根据调整，项目9班幼儿园保持不变，其余共有12处变化，包括减少3处设施，增加和新增9处设施。

同时，项目绿地率也由15%增加到17%。配套设施、绿化率双双“加码”，整个项目的居住环境也将有很大提升。

此外，项目要求产业建设量占产居总建设量的比例为60%，与之前保持一致。

今年7月份，广州住建局发布了《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引（修订稿）》，取消了原来第一、二、三圈层按照要求引入对应的企业，而是新增了“重点指导合作企业引进对应的产业”。

不过，这个改变并不是意味着降低产业引入要求，而是更高要求，不同片区匹配对应的“高精尖”产业。

02 旧城改造要突破?

回到整体来看，南洋电器厂旧改一期项目走得如此漫长、曲折的原因：

一是、处在越秀区市中心的地理位置，二是“大拆大建”限令的出台。

广州旧改进入“大调整”时，越秀区成为了“受伤”最重的一个。

原本计划推进有8个旧村、旧城改造项目（不含完成改造项目），如今，确定可以推进的仅有一个项目，也就是南洋电器厂旧改项目。

尽管8个项目中有6个为旧村项目，但位于寸土寸金的越秀，素质普遍很高。麓湖旁的登峰村、西坑村，老广州的CBD环市东商圈旧改、农林村、南洋电器厂旧改，新中轴线的五羊新城片区旧改、寺右村。环市东商圈素质相对较差的瑶台村，也有着主干道、地铁、医院、大学等优势。

归根结底，越秀的旧改项目基本是相对成熟的村改制社区改造项目。这意味着，对待这些旧改项目已不是传统意义上的旧村项目，而是情况相对复杂的旧城改造。

早前，一位旧改业内人士向我们分析到，旧城改造项目相对较难主要有5个原因：一是、旧城改造普遍位于核心地段，需要涉及协调的因素复杂；二是、推动主体和配合主体的问题，很难找到一个主体能够配合开发商和政府推动改造，涉及利益会加大，缺乏沟通主体；三是、成本效益问题，旧城投入相同资金成本换取改造地块的规模十分有限，甚至面临投入产出低的问题；四是、参与主体丰富度的问题，大部分由政府主导、开发商配合，投资主体和主导主体有限导致影响推进效率。西坑村片区最主要的是，旧城项目内业态比较复杂，涉及不同属性物业改造，处理过程复杂；以及，城中心建设容积率可能高于2.0，甚至3.0，影响开发商赚取的利润空间。

所以说，南洋电器厂旧改项目的艰难是越秀区旧改的艰难，也是整个广州旧城改造的难。

比如鱼珠旧城改造项目，停滞一年多之后，今年10月又重新发布了新规，要求改造范围内的单位和个人积极配合更新改造工作，不得阻扰。回顾：态度强硬！一纸新规：积极配合更新改造工作，不得阻扰海珠桥南广场旧改项目，同样兜兜转转，从推进旧改、到暂停，再到重新得到确认继续推。

不过，黄埔还有一群介入旧村改造、旧城改造之间的业主，就没有那么幸运，旧改刚好与他们擦肩而过。回顾：有人等到了旧改，有人还没拿到门票

特别是进入“大拆大建”限令时间，旧城改造项目扩容问题，使得项目改造难度再上一个台阶。南洋电器厂旧改项目也在这个时候发生了变化，一期项目需要调整、二期项目则转为了“微改造”。