一日之间，广州由全城封控转向了全城解封，重新有了烟火气。作为“风暴眼”的海珠区，也将逐步恢复正轨。

最近几天，广州市民对于海珠城中村改造的议论持续不断。其中，流传最广的是海珠康乐鹭江村将在明年4月推动村民搬迁安置、厂房改造、二房东整改，以及2024年启动旧改招标施工、建设纺织品成衣制造基地。

来源网络

看完这则流传消息实属被震惊到了。

因为海珠区的城中村推动改造，最长的有15年时间，最短的也有1年多时间（注：初步统计，不含完成改造、未启动前期工作旧村）。慢，也是海珠旧改的一大特点。

如今，康乐&鹭江村、五凤村、瑞宝村等城中村集中爆发疫情，就能快速推动康乐鹭江片区旧改的进程。十年功夫、两年练成，真的吗？我不信。

下面展开说说。有想法的网友可以留言说说。

01

关键问题

首先，按照流传旧改计划中，第一步，将康乐鹭江片区几万名村民在2023年4月安置到新的居住点，并完成彻底消杀工作。

仅从这一点，就已脱离实际。住建部2021年8月发布了“大拆大建”限令中，明确提出两点，即严格控制大规模搬迁、就地安置率不低于50%。

从这两点出发，会有一系列关键问题需要解决。

一方面，5个月时间完成几万名村民的安置工作，如此大的工作量，短时间真的能完成吗？村民意愿如何？按照就近安置原则，康乐鹭江片区及其周边是否有闲置土地用于建设安置房？

如果能解决上述问题，甚至有其中一点满足条件，康乐鹭江片区旧改推进工作也不至于缓慢不前。

“大拆大建”限令其中一个初衷，就是尽量留住改造地的常住人口和历史风貌。在广州市统计局公布的2021年人口数据中，黄埔区在推行大规模征拆行动，导致全区常住人口减少了7万多人。

有历史经验，康乐鹭江片区旧改注定不会重走老路。

另一方面则是康乐鹭江片区内纺织产业的转移问题，这是旧改推进的关键，也是海珠区绝大部分城中村改造共同面临的问题。

之前，我们也分析过海珠区城中村纺织产业现状，以中大布匹市场是作为中心点，第一圈范围内的城中村，包括康乐&鹭江、五凤村、上涌村、瑞宝村等，村内建筑被改造为生产场地；

第二圈范围内的城中村，包括石溪村、土华村、龙潭村、大塘村等，村内建筑则大部分被改造为仓库，用于存放纺织用品的仓库，或是简单改为手工作坊，生产一些边角料。

按照流传计划的说法，是想实现居住、生产空间清晰地分界。

数据显示，中大布匹商圈共有59个专业市场，近2.3万家的商户，总建筑面积约300万平方米，经营品种超10万种，直接从业人员10万人以上，关联产业人群超过200万人。

现实中，这些旧村形成了一个紧密的整体。

如果康乐鹭江片区产能暂停，其有可能会向其他城中村转移或产业就此消失，所以，推动居住、生产空间分离，需要这些旧村一起行动或有很好的协调配合方案。

康乐村、鹭江村改造效果图（最终以官方发布为准）

同时，想要推动这些城中村改造，需要同时满足村集体、政府和企业三方面的利益。村集体和村民的资产和收益的“暴涨”，政府规划快速落地、城市面貌更新，企业推动改造获得预期的利润。

三方之间有合作、也有博弈，需要不断配合、协商、让步才能走到一起。

2024年前建设新的海珠纺织品成衣制造基地，并完成所有设备搬迁，以及到2024年启动旧改招标施工。

这并不容易。

02

用地紧张

归根结底，海珠区城中村与纺织产业的问题是人地矛盾。

面积上，海珠区并不占优势，辖域面积为92平方千米，位列倒数第三，后两者为荔湾区、越秀区，面积为63平方千米、34平方千米。2021年GDP中，海珠位于第六名，高于荔湾区、低于越秀区。

以辖域面积后三位对比来看，越秀区基本很少土地开展征收用于成片开发，荔湾区征收成片开发大部分来源于旧村用地。

海珠区过去5年时间里，供地率超过了60%，土地闲置率低于5%。这个数据说明其土地利用效率高，也意味着可供开发的土地资源十分稀缺。

通过近两年的征地计划来看，海珠区土地收储来源零散片区地块，2021年征收面积1974.02公顷、2022年征收面积56.32公顷，合计超过了2000公顷。其中，琶洲片区贡献比例达到了46.19%。

同时，2021年、2022年征收土地面积的巨量收缩，也有一个信号是，海珠区陆续完成土地征收，后续可供征收土地资源或将少之又少。

反观公开招拍挂土地市场，海珠却是“耀眼”般的存在。

2021年之前，海珠区供求比呈现下滑趋势，“有钱难买海珠新房”。但之后，海珠区成为了主城区供地大户，屡创广州土拍成交价新高。比如，今年第三批土拍中，海珠区广州大道南788号一期AH031525地块，成交价达到约4.84万元/㎡，位列广州楼面价第7位。

目前，广州楼面价排行榜中，海珠区占据了6个位置，开发商争抢足以证明海珠土地的价值和稀缺性。

不过，背后仍难掩饰用地紧张的形势。这很多部分原因也是旧村改造推进缓慢。

过往几年时间里，海珠区旧改往往是“雷声大雨点小”，特别是与中大纺织产业深度捆绑的城中村，基本上旧改出现之后、又“消失了”。

之前，海珠区共推进20个项目（未计入已完成改造的琶洲村），以及1个旧城改造项目。这些旧村基本被房企们瓜分完毕，仅剩下桂田村旧改没有介入企业。

其中，新市头村、五凤村（沙溪、泰宁、五村）、联星村（南箕村、东方红社）、五凤村（康乐村、鹭江村）、石溪村等7个旧村改造项目，完成了招商工作，占比接近三成。

其余旧改项目则处在不同推进阶段，大部分处在基础数据调查阶段。

根据今年7月份公布的广州市2022年城市更新推进计划中，确定旧村改造项目为沥滘村、新市头村、石溪村。

目前，仅有新市头村、沥滘村旧改成果显现，已有或准备有楼盘入市。石溪村处在改造实施方案的宣传环节。

这意味着，尽管康乐鹭江片旧改2024年启动招标施工概率很小，然而推进旧村改造工作则需要加快速度。