要说恒大疯狂贱卖资产，那算饮鸩止渴！那佳兆业的自救路线堪称新奇！甚至有点令人摸不着头脑！

外资债权人拟方案，佳兆业欲拖延时间？

据悉，截至2021年中期，佳兆业的总债务2376.62亿元，其中境外债务高达117.8亿美元，外债占比近六成，仅次于恒大。

政策对房地产公司三条红线的要求，以及对房地产公司资本运作的限制，已然堵死房企融资的路线，出售现有项目回笼资金是目前大多数深陷债务的房企自救的主要途径。

不久前据媒体报道，境外债权人再次向佳兆业提交了债务重组方案，拟以高达20亿美元的价格收购其已停工的住宅项目，并且还提出将对佳兆业的美元债券提供23亿美元的本金减免并将注入5.5至7亿美元的新股本。

在面对巨额美元债将陆续违约的情况下，毋庸置疑，这一方案能提供近50亿美元的融资，给佳兆业解决当下债务困境提供了新思路，但佳兆业并无做出任何回应，也使得海外投资者感到无比困惑！

“央企+AMC”合作盘活项目，是无奈转让还是另打算盘？

深圳作为佳兆业的大本营，其众多资产也集中在深圳，早于去年11月份，佳兆业就曾被爆料将拟定出售其在深圳的18个项目，总货值约818亿元，其中不乏多个优质商业项目：金沙湾国际乐园、深圳佳兆业科技中心等。

为了盘活现有项目，近期佳兆业正式转让位于深圳的8处资产，当然这些项目大多是通过转让项目公司股权的方式，由接盘企业出资+代建的模式，帮助项目完成开发及保交楼任务，将原本已经停滞的项目盘活直至恢复预售，从而促成双赢的局面。

从公开资料显示，佳兆业转让的8处资产中，东角头项目、佳兆业科技中心、大鹏金沙湾项目、福田红树湾项目的接手者均是中信城开。这家公司由西部信托持股100%，成立于2022年6月17日，据悉管理层多数来自中信系的企业。

位于龙岗的五和枢纽片区重点更新单元，原本是佳兆业在去年7月中标的旧改项目。2022年8月10日，深圳公共资源交易中心再次发布五和枢纽旧改的招标公告，最后由招商蛇口中标所得。

来源：深圳市公共资源交易网

7月4日，位于深圳福田区的“中信城开大厦”项目正式挂牌亮相，项目前身为“佳兆业科技中心”，这座高楼原是佳兆业十二年前拿下的一宗旧改项目，原计划将其建成高达518米的深圳第二高楼，也会是佳兆业未来的总部大楼。

中信城开大厦（原佳兆业科技中心）

但随后佳兆业陷入“锁盘”风波，债务违约，项目也随之搁置。直到2016年这座大楼才重启建设，高度则调至了258米，并于今年6月份项目股权转让后，正式由中信城开接手。

福田红树湾项目

原佳兆业航运红树湾项目在更名为中信城开红树湾后，已于7月23日开盘。据深圳房地产信息平台显示，目前项目已备案住宅仅占37%，对于地处福田的新盘来说，项目当前的去化情况并不理想，由于靠近保税区，项目周边居住氛围一般，并且户型多为小面积，市场反映并不强烈。

11月8日，交易商协会表示，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计规模2500亿元。

在此之前，佳兆业与招商蛇口、长城资产签订合作协议后一直未有三方实际的合作落地，这也由于近年政策性层面去杠杆，导致资金充足的地方AMC、地方国企一直不愿为出险房企纾困。

紧接着11月13日，“金融16条”出炉，在政策鼓励下，各大AMC在出险房企的参与度逐渐提高，11月23日，据交易商协会官网消息，中债增进公司在民企债券融资支持工具(“第二支箭”)政策框架下，出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函。“第二支箭”的实施，相信陆续将有多家民企获得信用增进业务，当然不排除接下来也会有佳兆业获批的消息。

时隔一年再调整兑付方案，是否积极应对？

去年11月4日，由佳兆业集团担保、锦恒财富发行的理财产品出现兑付危机，据消息称，锦恒财富的理财产品规模预计为127亿元。为了完成产品的兑付，佳兆业在去年11月22日首次发布《锦恒财富产品兑付方案》，方案中，针对投资人到期的本金，到期当月兑付10%，此后每3个月兑付10%；针对投资人的利息，本金到期前不付息，随本金一起。

而该兑付方案实施了仅1年时间，佳兆业便在今年11月14日发布《关于调整锦恒财富产品兑付方案的公告》，此次调整后的方案将实施多元化的兑付方式，其中提出针对兑付范围内所有财富产品均按照每人每月人民币1万元本金兑付；同时推出非现金方式兑付方案，抵债资产以国内住宅、别墅、商铺为主，另外加上相关债权资产包等收益权为补充。

当然有关非现金方式兑付方案，目前还处于意愿征集阶段，佳兆业称将于月底推出具体实施方案。

然而，该兑付调整方案并未得到众多投资人认可，部分投资额在在500万以上的投资者，若按每月支付1万本金，需要偿还的款项则需要长达十五年至三百年不等。

对于非现金方式兑付方案，众多媒体将其视为佳兆业“以房抵债”且变相去库存的行为。当然，佳兆业能在当下推出以实物抵债的方案，这表明佳兆业在资产盘活、经营回归方面已经取得相当的进展，该兑付方案也将有足够说服力。

根据佳兆业在深项目拿预售证的情况，据乐君了解佳兆业今年在深圳共有3个项目获预售证，分别是盐田的佳兆业御璟佳园广场、以及龙岗的佳兆业云望府、还有宝安的凤鸣水岸。

根据深圳市房地产信息平台显示，9月份才获预售证的宝安凤鸣水岸，推出的住宅楼目前已全部完成网签备案，值得一提的是，凤鸣水岸项目曾因资金链问题出现过短暂停工，在中化集团的注资下才得以顺利推进的。

当然，除了部分因得到资方协助重启销售的项目，也有少部分项目至今仍处于停滞状态。

位于福田街道的佳兆业佳园，原名泰安名苑，前身是东山小区旧改，共分两期开发。该项目于2020年1月开工建设，以住宅为主，有A座、B座两栋楼，B座主要为回迁房。

根据2021年深圳住建局发布的第四季度商品房入市计划，佳园名列其中，并且项目年初曾传出开盘消息，计划推138套住宅，如今年底将至，项目却迟迟未获预售证。

7月6日，佳兆业官微发布了关于佳园的封顶消息，至今4个月已过去，佳园的外立面目前也仍是封顶时状态，并且近期也未传出最新的施工消息。

由此可见，佳兆业在深圳除了正式转让资产的8个项目以外，其余近10个项目，佳兆业也正在寻求最佳的解决方案以盘活现有项目，借以推进其恒锦财富的非现金兑付方案，但是以物业权益抵资，所抵物业的价值将如何折算，这也将是佳兆业需要与投资人博弈的关键。

佳兆业在深项目将何去何从？让我们静观其变吧！