乐居新媒体  发自南京  进入2022以来，南京楼市风云突变，房贷利率下调、新政激励不断、远郊盘疯狂打折、“千人摇”盛况不再...不仅是远郊，就连主城热门板块也感受到了市场的“寒意”。

土拍降温，曾经的摇号红盘人气走低；头部改善首付比例下调，小户型增多；就连原本牛气冲天的二手房房东，也随着“限售令”的落地，开始放低身段...

但即便如此，南京有一个区域表现仍十分抢眼。开发商争抢入驻，毛坯限价不断走高，二手房屡破千万成交...当大家都在质疑新房还能不能买入之时，它却凭一己之力撑起南京楼市的半壁江山。这个板块就是堪称南京楼市“顶流”的河西。

面对着下行市场，河西可谓是“迎难而上”力挽狂澜，尤其在顶受巨大压力下第二批次集中土拍，河西一举端出了4幅优质地，从增加房地价差到不设毛坯限价，给予房企充分利润空间，最终4幅宅地全部“触顶”，足以凸显河西的“韧性”。

新房去化周期5个月，有三盘销售额超70亿

众所周知，河西在南京楼市，是一个特殊的存在。

上半年，当南京各大板块受市场大环境影响，无法独善其身之时，河西新房销售不但没有萎缩，综合行情还反超往年，特别是豪宅的成交逆市“大涨”。

相关数据显示，2022年1月至6月底，南京总价1000万以上、面积200㎡以上住宅，成交17.3万方。相比去年去年同期，大涨105%。

从均价5.9万/㎡颐和源璟到均价6.7万/㎡的海玥花园，再到近期4.8万/㎡入市的江心洲江心印，河西新老豪宅接连面市，彻底激发南京富豪们的购买力。

截止2022年8月15日，河西前8.5个月成交总额超过70亿元的项目有三个，分别是：颐和源璟（78.20亿元）、长江华府（75.76亿元）、海玥花园（73.35亿元）。其次江心洲江心印、仁恒江湾世纪、河西南嘉璟峰、鱼嘴润府成交总额也都在10亿以上。

数据来源金刚石

从成交套数排名来看：颐和源璟924套、成交总额78.2亿继续稳居第一；长江华府806套、成交总额75.76亿位列第二；河西南金茂府424套，成交总额45.41亿排名第三；海玥花园402套，成交总额73.35亿排名第四。四盘累计成交总货值达272.72亿。

一盘强也就算了，河西每个子板块都有王炸产品，这样“豪华天团”聚合在一起，几乎能与江核+雨核+新玄武打个平手，非常厉害。而强大购买力的背后，一方面验证买房人对河西这个板块的高度认可，另一方面也说明河西的高端改善盘，拥有健康合理的消费市场。

另外，从南京上半年开盘热度来看，新房中签率低且开盘售罄的，河西占比21%。并且单盘销售前20强，前三甲均来自河西。第一名颐和源璟以75.81亿成交额夺冠，第二名长江华府75.47亿紧随其后，第三名海玥花园53.19亿。

——河西中颐和源璟

颐和源璟自2021年4月底首开，到今年4月初收官，期间共经历6次开盘，每次开盘都基本卖光，含包约6万/㎡。目前在售剩余少量底跃，户型建面约195、236、268㎡，总价约950-1280万元左右。

不仅如此，颐和源璟还是上半年河西乃至全市销量最好的盘，还凭借多个高品质项目，斩获2022上半年南京本土房企权益榜金额（128.53亿）和面积榜（27.54万方）“双榜首”。

颐和源璟由国企颐居建设独立开发，位于南京河西中梦都大街，定位六恒科技住宅，周边配套完善，新房稀缺，区域内二手房最高成交价已破8万。

——河西北长江华府

长江华府于去年12月首开，今年2月正式收官，前后共经历三次开盘。最后一次收官均价为58792元/㎡，另有约5200元/㎡升级装修包，首付8成，总价区间约900万-1300万。

长江华府由五矿、葛洲坝、保利三家房企共同操刀，打造葛洲坝最高端“国府”系。整体有9栋29-30层住宅楼，户型建面142、177、210㎡，均为一梯一户，现房销售（现已有房源交付）。周边有科睿小学、金陵汇文中学，紧邻在建的地铁9号线，新城吾悦广成在侧，生活氛围浓厚。

——河西中海玥花园

较前期上涨3000元/㎡的情况下，开盘当天依然火爆。

海玥花园最近一次开盘是在今年6月底，116套房吸引741组报名，综合中签率15.7%，平均7人抢一套房。最终历时3个半小时开盘，近20个亿货值出售，是上半年南京豪宅购买力的最强表达。

本次开盘推出的是B地块2、4、5、8号楼，户型建面约约240㎡、300-330㎡（跃层）、540㎡（院墅），全装修销许均价6.68万/㎡，另有5500元/㎡升级包可选，加包后均价7.23万/㎡，要求首付8成。总价区间约1700万-3000万。

该项目作为上海建工在南京打造的第二座“海玥系”科技住宅，从用材到设计非常讲究。如外立面为保加利亚全进口石材，内设会所、泳池、影院等，配置非常豪华，是目前南京少有的top级豪宅。

当然，房价贵只是是一方面，河西抢手的另外一个原因还有：中签率低。今年上半年南京新房共有38次摇号，其中有8次都来自河西，这些楼盘中签率都在20%以下。

分别是金鼎湾（19.1%）、颐和云台源筑（18.63%）、海玥花园（15.65%）、长江华府（13.66%）、华润鱼嘴润府（10.25%）、嘉璟峰（9.94%）。其中河西南嘉宏峰上半年连开两次，其6月底9.94%中签率创下全市最低，成为南京上半年最难买楼盘。

除此之外，河西还是全市千万级新房成交量最多的区域。今年上半年，南京新房总价1000万以上豪宅，成交了1511套，这个水平已经达到去年全年成交量的近80%，同比大涨105%。其中很大一部分新房“战力值”出自河西。

  即便是在总价3千万以上，南京也表现不俗，前5个月豪宅成交套数排名全国第6。

      截止2022年8月18日，建邺区累计成交新房3722套，未售2337套，去化周期为5个月左右。对比主城其他板块（去化周期6-12个月不等），河西新房去化周期明显较短，整体运行健康。

数据来源：南京网上房地产

开发商争抢入驻 5幅触顶地块  4幅来自河西

土地市场方面，当外界都在说土拍凉凉、楼市行将就木之时，只有河西的地还在被争抢。

今年7月12日，南京二批次集中供地，42幅成功出让，31幅底价、11幅溢价（含触顶），其中5幅触顶地块中，有4幅都来自河西。

在本场土拍中，受关注最高的莫过于河西两幅宅地G28和G29。G28地块毛坯限价高达55000元/㎡，刷新了南京毛坯限价纪录，有近20家房企报名争抢，历经31轮竞价，被越秀拿下。

G29地块则在6分钟内完成了30轮竞价，不难看出房企的拿地意愿之强，最终被葛洲坝收入囊中。楼面地价达到了3.9万/㎡，未设毛坯限价，参照此前区域内楼盘5.9-6.4万/㎡的收官均价，未来入市价很可能冲7万。

土拍一方面是检验房企拿地策略，另一方面也具有楼市风向标意义，河西这次土拍大火侧面也验证了土地价值的含金量。

河西在售/待售新房储备

6万、7万、8万/㎡，二手房成交价屡创新高

要知道，随着南京新房限售政策的松绑，很多小区出现了砸盘侠，多是”以价换量”，价格下跌的惨不忍睹。

那么6、7月份的河西豪宅成交疯狂，就完全脱离了“以量换价”的标签。这些豪宅不光是成交量上涨，成交价也是一路上扬。

今年上半年海玥名都房源成交量与成交价都猛涨，2022年成了交8套，基本都在8万/㎡以上，最新成交的一套房源单价达8.71万/㎡

据了解，海玥名都除了在链家挂牌，还通过其他渠道有所成交。据说就在近期一天之内成交了2套千万豪宅，其中一套建面约177.86㎡精装大平层，成交总价1742万（含车位30万），实际成交单价超9.6万/㎡。

而中介透露，这套成交的房源位于2号楼，2018年开盘时的价格约4.7万/㎡，4年后二手房单价跳涨约4.9万/㎡，也是目前小区内成交单价最贵的房源，不过该房源未在链家网显示。

此外，同样代表河西品质水准的仁恒江湾城四期，近日也成交了一套单价超8万/㎡的房源。相比河西中部的海玥名都，湾四靠近南京眼、保利大剧院，还可看江景，城市自然景观稀缺，面积均在200平以上。

链家网显示，这套198.52㎡房源，总成交价1610万，单价约8.11万/㎡。中介透露，房源已经满5年，并且是买家全款支付。

据了解，之前其它平台曾有过湾四的成交记录，206.59/平房源，成交单价达9.6万/㎡。

同处在河西中部，房龄稍老一些金隅紫京府，近90天也成交了4套房源，而且成交价格基本保持在6.5万上下，相比去年，整体变化并不大。4月份，一套106平的三房户型，成交价突破7万大关，达到71175元/㎡。

在如今南京大量二手房降价都难售出的“反差”对比下，河西二手房却卖出近7-8万以上的超预期水平，足以看出板块的稳健和高品质小区的坚挺。

逆境之下，河西豪宅为何能“一骑绝尘”？

首先，从发展角度来看，河西定位越来越高，能支撑起高端商品房消费市场。

现在的河西，已经成为南京新中心与城市新贵的聚集地。而当初最早一批安家河西的人，大都已经尝到城市发展带来的资产（升值）红利，目前这批人都到了置换改善阶段，迫切需要更优资产，此时高品质小区更容易被买家看重。

其次，河西作为头部板块，受市场大环境冲击小，资产具有一定的抗跌性。简单来说：牛市时，涨幅快，熊市时，易抗跌。

河西作为南京发展（培育）近十年的新城，配套落地早，资源倾斜多，内部已形成相对稳定的价格体系，目前河西顶豪与其他板块的普通改善产品已拉开明显差距。

河西top级豪宅新房成交价在6万以上，二手房超8万/㎡成交已稀松平常，倒挂价差越来越小；而其他区域的普通改善产品单价尚停留在4-5万/㎡，上涨幅度缓慢。

此外，新房限购放开、二套房首付比例下调，河西受政策影响有限，在现在市场环境下，走出独立行情，足以看出，河西的定力。

河西中部航拍图

最后，“物以稀为贵”可供开发的土地越来越少。

南京核心区地段土地一直是稀缺的，尤其是河西。自去年二季度开始，逐渐加大新房供应量，但每次土拍之后房价都会有一波上涨。

从房企开发角度，只要产品力能跟上，价格其实不是太大的问题。

      通过近期新盘入市可以看出，开发商设计思维已经逐从过去的“大而快”转为当前的“小而精”，每一幅地体量都不大，但每套房子都很稀缺。这样一来，就会导致产品越做越豪，对圈层筛选越来越高，普通人上车难度自然也就越来越大。

不过，就目前板块综合发展条件来看，随着土地开发接近尾声，城市基础设施趋于完善，在未来十年甚至比较长的一段时间内，河西仍然会是南京头部市场中最具号召力的那个”王者”，地位轻易不会被撼动。