物企可复制“盒马鲜生”式扩张 | 物业中国行①

乐居财经 2021-03-26 10:31 2.6w阅读

乐居财经徐迪发自石家庄

3月25日下午，由乐居财经主办、河北省物业管理行业协会联合主办的“2021美好生活商学院物业中国行——走进河北”在石家庄举行。【活动专题】

出席本期商学院活动的有河北省物业管理行业协会会长高炳连，河北省物业管理行业协会秘书长石益青，以及来自河北本土的近20家主流物企代表。活动由乐居控股集团石家庄主编殷丽欣主持，乐居集团高级副总裁、《物业英雄》总编陈海保、乐居控股集团石家庄公司总经理邢凯、乐居财经物业事业部执行总经理申白玉作为主办方代表参会。

2021年，是中国物业管理的风口年，物业行业正在迎来最好的时代，物业行业作为新经济正被资本市场所认识，亿万级消费市场吸引了众多投资者。乐居财经以专业财经媒体角度，主办百场美好生活商学院活动，旨在提供对企业有帮助的专业交互平台，为物业企业提供前沿信息，获取专业上市指导，增加收并购内容学习机会，为物企的企业管理及品牌发展助力。

担任本期美好生活商学院导师的是：

北京林业大学物业管理系教授程鹏

克而瑞证券执行董事周莹

与会嘉宾均为河省知名品牌物业企业代表，分别是：

恒辉物业服务集团有限公司董事长罗辉

天山物业服务有限公司总经理郭彬

天山物业服务有限公司运营总经理王明乾

恒大金碧物业北京分公司副总经理辛世盟

保利物业服务股份有限公司石家庄分公司总经理高辉

碧桂园生活服务集团股份有限公司石家庄分公司总经理金强

碧桂园生活服务集团股份有限公司石家庄分公司项目经理张泽

荣万家物业服务公司石家庄分公司总经理李国强

河北深科物业服务有限公司执行总裁梁彦飞

润江物业服务有限公司总经理赵仕军

河北金管家物业服务有限公司总经理马朝华

河北金管家物业服务有限公司副总经理张艳平

河北金和物业管理股份有限公司总经理王红珊

勒泰物业服务有限公司总经理段永胜

河北华宝物业服务有限公司副总经理杨萌

河北旅投世纪物业发展有限公司运营总监高骞

河北安信联行物业股份有限公司总经理闫志强

河北安信联行物业股份有限公司副总经理张明杰

河北厚德物业服务有限公司总经理常志坚

河北厚德物业服务有限公司项目经理张凌燕

高炳连：物业人是一种“伟大”的人

河北省物业管理行业协会会长高炳连出席活动并做开场致辞。他表示，此前河北的地产行业健康、稳定的发展，很多与产业相关的问题，需要同企业进行深层次的交流。行业的发展有媒体的引领和宣传有直接的关联关系。迄今为止，他进入物业行业五年有余，他觉得物业人是一种伟大的人，无论是在创城，抗疫，日常为业主的服务，整个全过程倾入的太多。

高炳连指出，“2021美好生活商学院物业中国行”是一个很有价值的活动，并在会上预祝活动成功，各企业有所收获，有所斩获。

陈海保：美好生活商学院赋能物业行业

乐居控股集团高级副总裁、乐居财经总编辑、《物业英雄》主编陈海保出席活动并发言。2020年乐居财经秉持媒体初心，团队不畏疫情危险，在全国范围内对话挖掘，完成了《物业英雄》第一季的制作发布。陈海保表示，今年乐居财经将继续展开《物业英雄》的后续内容，继续深挖该IP。

同时，物业满意度调查、美好生活商学院物业中国行等活动也将继续做下去，而美好生活商学院物业中国行今年更尝试了创新，将导师请到现场，为企业及参会人员答疑。商学院成为一个载体，让企业之间有更多的交流。

据介绍乐居财经今年还打造了首个业主直通物企平台“物业直通车”。他指出，物业公司总部和业主利益是高度匹配的，但很多业主反馈并无法到达物业总部，基于此，乐居财经全新尝试“物业直通车”，搭建不仅是业主与集团总部的投诉和建议的平台，还可通过该平台与同物企高层对接，与物企服务人员对接。

周莹：上市物管公司估值分化严重

讲师简介：周莹，企业融资及投资专家，拥有15年以上证券从业经历，在行业研究、精选具有中长期发展潜力的优势企业方面具有丰富经验，尤其善于把握拐点投资机会。曾任职民生加银资管、财通基金管理有限公司研究部、西部证券股份有限公司投行部、中新融创资本管理有限公司投资部。

周莹带来港股之道的主题授课，同与会人员分享了物管公司的资本之路。据介绍，当前物管公司有45家上市公司，其中有41家都在香港上市。由于物管公司业务特殊性，很多的物管公司主要业务来自母公司房企，A股上关连交易是限制的，故大多企业变聚焦于港股。香港的市场上，物管公司是供需两望的状态。香港队监管的要求比较低，但是仍需要有资金认可。

周莹指出，物管公司估值的分化是非常非常严重的，好的物管公司有60、70倍的估值，小的物管公司估值只有个位数。而估值往往影响市场关注，估值大的企业才更能引起关注。

物管公司其实资本市场活力已经很久了，非住宅的物管公司会比较受关注，估值会高于住宅，平均2019年的估值在62倍，2021年的估值在26.6倍，住宅远远小于非住，2019年的估值在50倍。她表示，住宅的话物管的费用很难涨，另外一点扩展亦会受限。

程鹏：物企“去物业化”，最终成为服务型公司

讲师简介：程鹏，管理学博士，现任北京林业大学经济管理学院物业管理系系主任。目前，兼任中国物业管理协会产学研专业委员会副主任委员，住房和城乡建设部科技委房地产市场服务专业委员会委员，住房和城乡建设部社区建设专业委员会委员、广东省物业管理行业协会行业发展研究中心特邀高级顾问、中国科学学与科技政策研究会副秘书长。

北京林业大学物业管理系教授程鹏出席会议并发表了《中国物业行业发展趋势报告》。他表示，所有的企业无论是大的物业公司还是小的物业公司，所有的公司初心都是围绕产品服务打造的。一定是找到了管理一套写字楼的方法、高端住宅的方法，无论是什么样的公司一定具备这样的能力。所有的基点都围绕这个往上垒，以物业服务费作为公司的主要收入。

不过，他指出，物业费的上涨机制是有问题的。随着社会化的发展，这个机制没有有效地盘活的时候，无论如何怎么努力，你的收益都跑不赢通货膨胀。现在一个项目收入有的往下走，导致人工成本往上走，很容易产生这个交叉点。

在程鹏看来，大的物业公司，一定会把它的若干个服务做成产品化。物业行业说简单也很简单，就是站岗，打扫卫生，但真正的物业公司价值不在这里。未来物业公司是集成商，可以衍生出很多新的产品。

另一方面，真正的标准化是知识的提炼，标准化有两个，一个是岗位的标准化。所以才会有服务标准化，标准产品化，产品品牌化，品牌价值化。产品搞清楚了之后，一定会有最优品牌，产品做到这种程度，一定是可复制。物业公司可复制，就意味着可扩张。

“未来的物业公司会逐渐去物业化，一方面公司的名字字会少，整个物业公司主营业务从60%到40%靠拢。单纯靠物业费上市是很困难的，最后一定是很多产品汇集，成为服务型的公司。若干年可能不叫物业公司，叫什么服务公司，空间服务或者是空间运营服务公司。因为物业成为一个若干服务中的一个部分而已。”

程鹏认为，物企如果片面的追求完美管理，那么这个公司会垮掉。先冲业务，再考虑组织，只有业务跑起来，才有存活的机会，在奔跑中调整姿态，扩展地盘，赢得未来。按照其说法，成长的主要矛盾就是快速增长，达不到快速增长就落后。不在这一阶段，无法实现快速增长。萌芽期解决的问题不是追求所谓的高品质，高品质是虚的，最重要的是服务和业主的需求的匹配度。

据程鹏做过的一个调查分析，碧桂园想在社区做商业，而阿里巴巴有“盒马鲜生”，像北京、上海这样的一线城市，一般按照70、80万人的规模配置一个“盒马鲜生”，但石家庄对它来说，可能按照100到120万人配置这个，它是有规律的。通过这个分析出来，哪些城市未来潜在这样的商业消费，因而可以模仿“盒马鲜生”的套路。不在于你服务的多好，而在于服务和当地的吻合，不能片面的追求高的品质。

“核心就是首先判断自己所处的是什么区域，另外一定要清楚商业的本质，最后怎么做还得往这个套路走，商业的本质就是结网，最后一定是协同作战。”程鹏说，有时候想，对河北省来说真的是大兵压境，碧桂园已经进河北省了，在河北省盯着，遇到这种情况，大家之间更需要联合，就是大规模的协同。否则的话就守不住了，一定要清楚，所有最后的趋势，资源一定向高消配置流动的，市场一定是发最后决定性的作用。不能违背基本的规律的。