乐居财经 徐酒眠 发自成都

新年刚过，38岁的张明贵又多了一重身份。

1月10日，新希望（000876.SZ）发布了两份股权激励计划，张明贵获授限制性股票500万股，占比15.95%。去年9月份，他从新希望地产总裁调任新希望执行董事长、总裁。

1月13日，新希望服务向港交所递交了招股书，在邮件雇员信托计划里，张明贵的持股量是最大的那一个，他是新希望服务董事长。

在泛地产行业，那些曾经为地产事业打拼的高管们，越来越多在物企上市浪潮中得到老板们的封赏，新希望集团董事长刘永好也不例外。

一场闪电战

新希望服务打了一场IPO闪电战。在股权变动不到5天，它就向港交所递交了招股书。

1 月 11 日，新希望服务的主体公司新希望物业服务集团有限公司大股东、实控人发生变更。

鑫晟鼎企业管理服务（成都）有限责任公司（简称“鑫晟鼎”）新增进入，持股 97%；另外 3% 股权由 TIDAL INVESTMENT PTE.LTD（简称“TIDAL”）持有。原两大股东四川新希望房地产开发有限公司、成都云璟观斓企业管理有限公司随之退出。

乐居财经获悉，新希望物业两大新进入股东，均是在 2020 年 12 月 31 日注册成立，其中大股东鑫晟鼎由 Golden Prosperity Development Limited 鼎晟发展有限公司 100% 控股，认缴出资约 5170 万元，法人代表为陈静；持股 3% 的 TIDAL 很有可能是一个管理层持股平台，认缴出资 160 万元。

此外，随着大股东发生变化，新希望物业的实控人、最终受益人也发生变动。实控人从“刘永好”变更为 olden Prosperity Development Limited 鼎晟发展有限公司，最终受益人变为Golden Prosperity Development Limited 鼎晟发展有限公司，陈静。

从地产公司剥离单独上市，很多地产老板选择了这条路径。

截止2020年12月24日晚7点，新希望地产全年销售金额破1000亿大关，与2019年的超700亿相比，同比增幅达40%。乐居财经获悉，新希望服务除了从关联公司新希望地产获得在管项目之外，还将从新希望集团的产业园得到业务资源。

6.2%股权封赏五位高管

招股书显示，刘永好家族信托以持股90.8%为新希望服务的大股东，陈静为首席执行官。

重组前，新希望服务由新希望房地产、云璟观斓分别持股93.8%、6.2%。工商资料显示，新希望房地产实控人为刘永好，最终持股68.45%。 

2020年5月，新希望房地产将3%的股权转让给Tidal Investment（简称“Tida”），而其由Cui Donghong全资持有。 

经过股权转换后，也就形成了新希望服务的基本股权架构。招股书显示，重组后，新希望服务由Golden Rose持股90.8%，新远持股6.2%，Cui Donghong（崔东红，简称“cui”）持股3%。

其中，Golden Rose由以刘永好的家族成员为受益人的全权信托Cathaya Trust（简称）100%控股。新远由雇员福利信託所控股的企业，August Mist为崔东红全资拥有。 

穿透股权可知，新希望集团董事长刘永好，及其女儿刘畅间接持有新希望服务股东大会超过30%的投票权，大权在握。 

雇员福利计划在2018年10月就已批准，并于一个月后成立的成都云璟观澜企业管理有限公司（简称“云璟观澜”）作为股权激励平台。张明贵、陈静、武敏、姜孟军、黄坤分別持有股份比例为32%、24%、19%、12.5%、12.5%。其中，姜孟军为新希望地产执行总裁。

2020年5月9日，云璟观澜以注资的方式持有新希望服务6.2%的股权，张明贵等人按股权比例出资。

公开资料显示，崔东红为成都新希望实业投资有限公司的全资股东，成都津晶商贸有限公司的法人，同时任新加坡Tessa Therapeutics 科技公司副总裁、新希望新加坡顾问等职位。

将其纳入股东之列，新希望服务看重的是其投资能力。据介绍，其在云端解决方案公司、造船公司、科技和生物技术行业方面拥有丰富的投资经验。

毛利率超40%   

在群雄割据的物业资本市场，新希望服务的规模体量不算大。 

招股书数据显示，截至2020年9月30日，其管理55个项目，在管总楼面面积约为780万平方米。于2020年最后一季，新希望服务在管楼面面积增加31.3%至截至2020年12月31日约1020万平方米。截至最后实际可行日期，其在管总楼面面积进一步增至1030万平方米。 

其中，截止2020年9月30日的55个在管项目，来自新希望地产的项目数量为43个，在管楼面面积为623.2万平方米；来自新希望房地产集团的合营或联营公司的项目数量为5个，在管楼面面积为103.8万平方米；来自新希望服务的最终控股股东的联系人的项目数量为5个，在管楼面面积为17.7万平方米。 

2019年以前，新希望服务完全没有来自独立第三方的在管项目。直至2020年前三季度，方才拓展了两个独立第三方的项目，合计在管楼面面积为36万平方米，收入39.6万元，营收仅占比0.3%。 

截止2020年9月30日，新希望服务的物业项目覆盖中国6个省的14个城市、1个自治区及两个直辖市。从区域分布看，同期，分别有36.5%及25.1%的在管楼面面积位于成渝城市群及华东地区，分别位于两地区的合约楼面面积为32.3%。 

新希望服务的主营业务分别为物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务，及生活服务。 2018年、2019年，及截止2020年9月30日，新希望服务实现营收2.58亿元、3.81亿元、3.68亿元；录得对应毛利率分别为42.6%、41.9%、44.9%。

其中，商业运营服务毛利率贡献最大。同期，商业运营服务的毛利率分别为75.4%、61.4%、75.0%。而同期物业管理服务毛利率分别为25.4%、27.1%、31.9%，相较整体毛利率，处在较低水平。 

此外，非业主增值服务及生活服务的毛利率均呈现较大的波动。新希望服务表示：毛利率的波动由于公司拓展案场管理服务及社区资产管理服务；及新推出的服务，如租户管理服务、在线及线下零售服务以及餐饮服务。 

2018年、2019年期内，新希望服务实现利润分别为4106万、6404万；2020年前三个季度，实现利润7936万元，而上年同期为5956.6万元。