文/乐居财经 张林霞

长期以来，“二房东”卷款跑路、克扣押金租金等乱象屡禁不止，租客维权往往陷入困境。

在一二线城市，职业化个人“二房东”的大量存在，更让群租房治理难题雪上加霜。

在此情况下，为守护租赁当事人合法权益、维护住房租赁市场秩序，加强对“二房东”群体的事前监管和事后处罚，显得非常紧迫。

近日，北京住建委发布《关于规范个人开展住房转租活动的通知（征求意见稿）》（以下简称“通知”），拟将个人在本市转租非同一套（间）住房达到10套（间）及以上的个人“二房东”纳入住房租赁企业管理范畴。

据悉，近年来，北京市部分职业化的个人“二房东”承租大量住房后从事转租活动，存在发布虚假房源、克扣押金租金等侵害市民合法权益的情形，由于相关主体未办理市场主体登记并取得营业执照，违规行为难以得到有效监管。

在监管机制方面，《通知》拟明确街道办事处、乡镇人民政府加强对本辖区内住房租赁的日常监督管理，发现辖区内个人违规开展转租住房活动的，及时将线索及租赁合同等相关证据上传北京市房屋租赁管理服务平台。

区级住房城乡建设(房管)部门与街道办事处、乡镇人民政府及市场监管等相关区级部门建立工作协调和信息共享机制，发现个人转租住房达到10套(间)及以上涉嫌未经设立登记从事经营活动的，由市场监管部门依法查处。

此外，《通知》拟规定互联网信息平台、房地产经纪机构不得为转租住房达到10套(间)的个人提供信息发布或居间服务。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，10套为门槛主要基于规模性与经营性考量，对于转租数量较少的个人，如仅转租1-3套住房，若强制要求其进行市场主体登记，不仅会显著增加经营成本，也与实际情况不符。

部分个人因自身居住需求变动，临时转租名下少量住房，此类行为属于偶发性交易，不具备持续经营特征。而当个人转租规模达到10套（间）及以上时，其经营特征已十分明显，该行为在本质上与企业从事住房租赁业务并无二致，将其纳入规范化管理范畴，有助于维护住房租赁市场秩序，实现公平竞争。

在严跃进看来，该政策对北京住房租赁市场具有显著规范作用，通过强化监管，有效遏制违规转租行为，为市场营造健康有序的发展环境。政策的落地实施也将间接利好二手房市场，推动房地产市场各板块协同、稳健发展。

北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示，《通知》规范的对象是职业化的个人“二房东”。他们通常利用虚假的低价房源诱骗租户，租户一旦签约交钱就会加收五花八门的费用，如果退租则会面临押金及预付租金退不回来的风险。由于他们未办理市场主体登记并取得营业执照，违规行为难以得到有效监管。因此，此次文件规定个人转租10套(间)及以上要纳入行业监管。

中介机构人士指出，一方面，中介机构比较难分辨“二房东” 的身份，盈利需求驱动部分 “二房东” 以租客身份承租房屋后进行转租，其服务无法达到正规标准，甚至损害租客权益，但当纠纷发生时，正规中介往往需承担部分连带责任。

另一方面，中介对房源真实性负有审核义务，但“二房东” 常提供虚假产权证明，中介难以辨别真伪。

此外，当“二房东” 以个人名义与房东签订承租合同后，又通过正规中介平台转租给租客时，一旦发生押金纠纷、租金拖欠等问题，租客往往会同时追究中介机构的责任。新规将职业 “二房东” 纳入监管，有望减轻正规机构的此类经营风险。