乐居财经 徐迪 10月16日，2024中国房地产业协会康养分会成立暨第八届地新引力康养论坛峰会在上海举行，主题为“优化存量，让老年人住的更好”。直播》》

会上，上海易居房地产研究院理事长、华东师范大学终身教授张永岳发布《新形势下社会化养老创新模式研究》课题成果。

为了从理论与实践结合的角度，对新形势下如何更好地推进社会化养老这一主题进行深入地研究，易居中国鉴于多年来在养老领域的实践，积极创导并推动这项研究。中国房地产业协会康养分会与上海易居房地产研究院共同成立了专项课题组，并联合上海克而瑞信息技术有限公司、上海向阳院企业管理有限公司，前后约经过半年调研走访和系统研究，最终撰写完成了这份研究成果。

该研究成果已通过由国家住建部、国家发改委、中国老龄协会等有关领导和专家组成的专家评审组的评审。专家组认为，该研究项目承担单位提交的验收成果内容详实、要件齐全，资料完整，符合验收要求；研究项目以盘活存量资产用于养老服务为重点，从市场化、社区化和智能化视角，梳理了社会化养老服务的内涵外延、养老服务市场现状及发展趋势、技术赋能智慧养老的实践模式及应用场景、实现方式及路径，总结了上海向阳院、北京寸草春晖等单位的经验，具有很好的创新性和可复制性。同时，有关领导和专家希望在现有基础上，进一步强化课题的实际应用价值，以更好地推进我国社会化养老事业的创新发展。

整个研究成果包括：一份总报告《社会化养老创新模式研究》；五份分报告《社会化养老服务内涵外延及分类》、《养老服务市场现状、模式及发展趋势》、《技术赋能智慧养老服务的实践模式和应用场景》、《盘活存量资产用于养老服务的方式、路径及对策研究》、《社会化养老创新模式的实证研究》。

总报告《社会化养老创新模式研究》由五个部分构成，主要包括社会化养老服务定义及分类、社会化养老的必要性和主要作用、养老服务创新的关键”养老就在家门口”、养老服务的创新模式和推进“1+1+N”养老服务创新模式的对策建议。

第一部分，社会化养老服务定义及分类。

何为社会化养老，可以从两个方面去理解。从需求端角度，养老是由家庭成员来完成，还是通过外部力量？这种情形下，社会化养老是相对家庭养老的一种服务模式。从供给端角度，是由政府提供的养老服务还是社会资本提供？

这种情形下，社会化养老更倾向理解为市场化养老模式。对家庭养老和社会化养老分析，可以看出家庭养老方式仍然是我国城市最主要的养老方式，社会化养老是与家庭养老相互补充的一种养老服务模式；在家庭养老不断弱化的背景下，社会化养老服务需要不断深入挖掘和丰富“家庭养老”时代内涵与功能，使城市家庭养老焕发更强生命力与作用的问题。

同时，社会化养老是赡养方式由家庭向社会的转化过程及所产生的结果；市场化养老服务是社会化养老服务的重要组成部分，是我国养老服务业发展的重要方向。因此，本课题社会化养老强调的是以“工商注册”而非“民非注册”成立的市场化养老机构；投资方自行投入资金，实行自主经营，自负盈亏；服务的群体，来自市场，非政府托底保障人群，多为中高端收入的人群。

第二部分，社会化养老的必要性和主要作用。

首先，老龄化规模加剧、家庭人口结构转变快，社会化养老趋势明显。截至2023年末，全国60周岁及以上老年人口29697万人，占总人口的21.1%；全国65周岁及以上老年人口21676万人，占总人口的15.4%；老年抚养比从 2000年的10.4%上升到2023年的22.9%。从家庭单元角度来看，人口结构变化带来家庭抚养负担增加。而随着中国家庭单元规模逐渐减少，家庭养老的人手压力逐渐凸显出来，传统的“养儿防老”模式已难以为继。这意味着，无论是城市老年人还是农村老年人都需要依靠自己的力量来解决养老问题，未来我国老年人对社会化养老需求将会明显上升。

第二，供需错配、结构失衡、医疗照护缺口加大，更需整合社会资源。从供给端看，我国养老服务供给总量在逐年提升，结构也在不断优化，但与需求相比，仍面临供给总量不足、供需错配、结构失衡、医疗照护缺口加大等较为显著的困境。

第三、养老消费层级的提升、个性化多样化的满足，需要发挥市场的作用。人口老龄化进入新周期，2022年正式迎来60后财富人群的退休高峰，未来五年以60后为代表的低龄老年群体将年均新增2288万人，五年累计1.14亿人。同时，低龄康养、高龄护理、失能失智等规模巨大，衍生消费需求潜力广阔。养老消费层级的提升、养老服务个性化、多样化需求的满足，需要政府和市场同向发力；无论是基本养老服务领域还是非基本养老服务领域，都需要更多更好发挥市场和社会的作用，利用市场机制，创新供给方式。

第三，多元主体积极参与，各类企业加速布局，创新社会化养老模式。根据克而瑞康养产业数据系统监测显示，城企联动普惠养老专项行动正在全国范围内稳步推进，共有19家区域性央/国企康养平台陆续成立。同时，险资企业密集发布康养服务品牌或养老解决方案，加速构建“保险+医养服务”生态圈。部分房企已进入规模化布局，纷纷推出康养品牌。其他企业通过“社区居家、医疗照护、适老化改造、智能智慧、互联网”等养老方式，实现康养产业链深度融合。这些企业布局，极大丰富了我国养老服务的主体，为社会化养老服务的创新发展奠定了良好基础。

第三部分，养老服务的重要创新：“养老就在家门口”

机构参与养老服务主要集中在照护服务和医疗服务两大领域，社区居家、机构养老、旅居养老和医护服务四大类，形成了旅居基地、旅居酒店、康旅综合体、持续退休养老社区（CCRC）、城市养老公寓(CB)、公寓+护理院、公寓+康复医院城市养老综合体、居家养老服务中心（HC）、社区日间照料中心、社区嵌入长者照料中心（CC）、康复医院、护理院、护理站等各种形式的养老场所。但围绕社区，根植社区，为社区居家养老和社区养老的老年人提供服务越来越受到重视和欢迎。

“养老就在家门口”成为养老服务这一创新的关键点和出发点。“养老就在家门口”构建的是机构、居家与社区养老服务一体化体系。通过“居家+社区+机构”的模式，让老人养老不离“家”的方式，既为老年人提供了便捷的服务、满足了老年人的心理需求，又减轻了子女的日常照顾负担。“养老就在家门口”聚焦“十五分钟养老服务圈”，保留了家庭养老优点的同时，拓展了日常生活照料、医疗保健、文化娱乐等方面的养老服务供给。“养老就在家门口”通过数字化的加持，能有效实现融合，创新服务。运用物联网、大数据、人工智能等现代数字技术，通过数字化方式实现居家、机构和社区三方的融合。

第四部分，养老服务的创新模式：“1+1+N”

基于市场现状、市场需求和行业发展，提出了“1+1+N”的养老服务创新模式。第一个“1”，就是有1个位于社区的养老服务点，基于该物理服务点为社区提供养老服务；第二个“1”，就是1套养老服务体系，围绕机构养老照护服务，在服务理念、资源整合、服务能力、服务标准和流程、创新服务模式及方式等方面，建立起完整、高效、优质的服务体系，为社区老年群体提供更好的服务体验，保障企业的持续发展。“N”项服务内容，在养老照护服务基础上，根据自身特点进行选择，为整个社区老人提供从老年人医疗卫生服务、老年健康促进、养老培训、到老年用品及相关产品销售和租赁、养老设施建设等服务内容。

“1+1+N”模式的提出是基于诸如上海向阳院、首开寸草春晖等创新实践的经验总结和成果提炼。这些案例都是根植于社区，在老年人熟悉的社区环境中为其提供专业的养老服务，建立了自己的一套服务体系和内容，通过数字化等手段不仅为社区老人提供住所服务，还提供居家养老服务。“1+1+N”模式需要一个位于社区的养老服务点，如何获取相关物业用于养老服务，是市场化企业面临的挑战。

存量物业用于养老服务主要是两条路径，路径一是纳入城市更新推进计划，重新签订土地出让合同，进行项目建设。路径二是在原有资源基础上临时改变建筑使用功能，即存量改造。路径二是目前市场化企业普遍采用的，或者说能够采用的方式。但存量改造面临着政策的不确定性、操作细则缺失、各主体体制性阻碍以及相关利益群体干扰的挑战。

具体而言，规划用途与实际用途的不一致，是存量物业得不到有效盘活的症结所在。而适老化改造中还要面对不同抗震、消防等标准。同时，地方政府对于无论是社会化商业化养老机构还是民非的养老机构，因其无法达到高质量的税收水平或者根本免税，推广和支持盘活存量物业用于养老的力度普遍不高。而作为存量物业持有的主力----央国企，改变存量物业用途存在被主管部门认定为偏离主业风险，导致其自主更新的积极性不够。利益相关群体的干扰，不利于项目建设与机构稳定运营，比如同一建筑物内，因担心整体品质，会遭到其他业主干扰；同一小区内，担心挤占小区公共资源以及120等各类车进出不吉利而遭到业主反对；同一社区内，如果服务对象有其他区域的，社区居民会因本社区养老配套设施减少而提出反对。

第五部分，推进“1+1+N”养老服务创新模式的对策建议。

首先是政府搭台，典型试点，鼓励多元化经营。一是政府搭台，与社会力量有效结合，打造区域养老服务综合体，通过该服务据点为周边老人提供全天候照料、专业医疗、数据信息、休闲娱乐等服务。同时，明晰市场主体参与社区养老服务的路径，确定服务的具体内容和机制。二是搭建信息数据共享平台，实现社区、老人和机构之间数据信息及资源共享平台。三是鼓励成熟企业先行先试、多元化经营和机构社区化发展。鼓励有成熟运营经验、完善服务体系和专业人员的养老机构，在社区内先行先试，开展养老服务。

其次是制度创新，优化存量资产用于养老服务政策法规。商办先行，涉及规划调整给予支持，针对规划用途与实际用途不一致的情况，优先放开商办用地的物业改养老服务。同时，鼓励原有商办物业租赁者转换经营范围，投入养老事业；若对外出租用于养老，则对其租赁所得在税收上给予一定的优惠。尽快细化盘活存量物业用于养老服务的操作指引。抓紧完善既有政策的操作指引，建立存量物业（包含商用、工业用地等）的适老化改建审批流程，监管流程、竣工验收流程、开业流程等一整套规范。在技术标准和规范正式印发前，建议参照《老年人照料设施建筑设计标准 JGJ450-2018》。也可按照不低于原建筑建成时的建筑质量安全水平为原则，出台临时政策，保障过渡时期的项目正常运作。优化改造审批流程，下放审批权限。同时，建立审批监督机制，对审批过程中越位、错位、不作为、慢作为等等的行为进行监督，并建立线上和线下的健全联系渠道，审批服务可查可溯。

最后，破除体制障碍，鼓励各类主体积极参与。一是调整地方政府的考核机制，将养老服务工作纳入了政府年度绩效考核体系，除了基础的托底养老服务外，还应该包括社会化养老的参与度、协调解决养老服务事业发展中的困难和问题等指标。二是完善国有资产考评制度，探索基于土地实际利用效率或产业发展绩效对国有资产保值增值进行综合考评，推动国有企业对自有存量物业主动盘活；适度放宽国有资产出租年限规定，以适应存量改造微利可持续盈利模式。三是鼓励各类社会资本，营造公平合理的市场秩序。在国家相应法律法规的框架下，鼓励社会资本通过社会化方式，进行存量改造用于养老服务。在这一过程中，要打造一个公平合理的市场秩序，通过正常的“优胜劣汰”过程，真正形成健康的、多层次的机构养老服务。四是加大宣传力度，减轻利益相关群体的顾虑。通过多种新闻媒介，以文字、图片和视频等多种形式，采用免费参观体验、短期试住等多种方式，增加居民对社区养老机构的了解，引导居民理解和支持社区养老机构。同时，建立社区与机构的沟通机制，发挥街镇、居委与居民之间的居间协调作用，增强政府对社会资本参与养老服务的保障支持力度。

课题成果中的五份分报告则就社会化养老的内涵、养老市场的现状模式及发展趋势、技术赋能智慧养老、盘活存量用于养老服务、社会化创新案例等进行了深入的专项研究，并就总报告中的相关内容作了更加详细具体的阐述。