文/上海进深 魏薇

上海的盛夏热浪翻滚，而楼市的温度比天气更为灼人。

前段时间，国家统计局发布全国70个大中城市房价数据，上海是唯一实现新房价格同环比双涨的一线城市——5月环比上涨0.7%，同比大涨5.9%。

与之形成反差的是，北京、广州、深圳的新房价格全线回落，跌幅最高5.8%。

逆势上涨背后，是豪宅对均价的强力拉升。

购买力强大的上海，豪宅“日光”已成常态。

刚刚过去的5月，上海诞生了11个日光盘，其中豪宅占据了半壁江山。价格段从5万/㎡的刚需覆盖到20万/㎡的顶豪，连热度不高的普陀桃浦、宝山杨行都出现了日光盘。

绿城在徐汇滨江的潮鸣东方打响了5月“日光”盘头阵，120套豪宅开盘秒罄，揽金约70亿。最贵的一套1.54亿，最便宜的也超4000万。套均5000万的门槛像一道无形的墙，将普通购房者隔绝在外。

5月21日，上海壹号院三批次开盘，当日热销40.25亿元，64套总价约4347万至2.49亿的房源全部售罄。这一批买家中，70%为非沪籍，浙江、江苏客户占比最高，山东、安徽紧随其后。

康定壹拾玖在5月28日首开，43分钟内92套房源售罄，每套成交仅需约28秒。

6月11日，这个月的第一个日光盘诞生，位于杨浦滨江内中环的中海云邸玖章开盘，105套住宅共有227组有效认筹，认购率216%。

再往前看，3月，上海有3个均价超过10万元/平方米的高端项目入市。其中，黄浦区的嘉里建设金陵华庭套均5800万、徐汇滨江的能建·西岸誉府两个项目均实现了日光。

豪宅项目不仅去化速度快，价格上涨趋势也十分明显。

康定壹拾玖二批次房源均价17万/㎡，相比16.8万/㎡的首开均价上涨2000元/㎡。

上海壹号院四批次加推124套房源，均价18.9万/㎡，相较于上一批次的18.5万/㎡，上涨4000元/㎡。

中海云邸玖章三批次推出52套房源，均价11.66万/㎡，相比于二批次过会均价上涨8600元/㎡。

外环外的刚需盘，价格也蹭蹭涨。

金茂棠前二批次124套房源，均价5.15万/㎡，相较于首开的4.9万/㎡上涨约2080元/㎡。

房价的跃升正改写城市地图。

绿城潮鸣东方将徐汇滨江的新房价格拉高至19.6万/㎡。

保利建发·海玥外滩序98将杨浦东外滩的价格拉升至12.85万/㎡。

保利天奕首开均价80392元/㎡，让位于外环外的唐镇板块新房价格突破8万/㎡。唐镇此前开盘的安高申宸院、浦发唐城五期，均价还是7字开头。

即将入市的绿城·上海逸庐，会将浦东北蔡板块的新房价格带上10万。

静安大宁板块的中建玖上琅宸，预计售价16万/㎡；大华静安年华高层预计在14万 /㎡，叠墅部分在15-16万/㎡。

面粉价格决定面包价格，土地价格的提升必然传导至房价。

2024年，上海住宅土地供应量创下近年来的新低。全年仅卖出47幅地块，成交数量为2023年的65%。但核心地段、优质地块的供应量却大幅增加，房企竞争激烈，土地溢价走高。

土地市场的结构性调整与开发模式转变，使得新房供应向高端化倾斜，加剧了市场供需错配。

2024 年 6 月上海取消土拍限价、房地联动价消失，徐汇滨江、黄浦外滩等核心区地块楼板价普遍突破12万/㎡，开发商得以在提升产品品质的同时自主定价，土地成本的上升直接传导至终端房价。

当前经济波动背景下，核心城市核心资产的保值属性凸显。

上海豪宅市场的买家群体中，不少是以资产保值和配置为主要目的，豪宅已超越居住属性，成为一种特殊的投资标的。