合肥楼市正经历着一场前所未有的新盘热潮，如果错过这一批房源将有可能要等很久再会有新房入市。

NO.1｜壹

超7255套新房

合肥63大纯新盘激战

根据安徽楼视不完全统计，合肥九区还有63个纯新盘待入市，约7255套房源。

1、从拿地企业来看，63个纯新盘中除了伟星SS15、BH13、意禾澄庐、四川邦泰·璟和朗月、置地·松谷鸣翠、置地·雲台映月以及红达包河25地块、大富瑶海12号地块等寥寥无几项目是民营企业拿地之外，国央企占据了绝对的主流。

尤其是合肥本地的城投公司，在2024年下半年各区域兜底了许多地。譬如合肥建投拿下11宗约796亩地，合肥轨道也拿下9宗约706亩地，还有合肥城建也有7宗501亩地收入囊中，此外还有滨投、庐阳城市更新等企业也都有所斩获。

这些城投公司拿地，相比较民营企业，其开发进度难以预计，甚至都有2021年的地块一直未入市，造成土地资源闲置和大量资金沉淀。

2、在市区曝光面积段的楼盘中，基本都是125㎡改善型户型起步，最高起步248㎡。（佳源阅庐璟园、谭东景苑这些老演员不算）

包括置地·松谷鸣翠、经开06地块、中房琥珀·荃湖等楼盘在内，户型都是140㎡起步；高速·壹品森境、伟星政务821等楼盘，起步面积也都是220㎡以上。

3、这些即将入市的纯新盘中，尤其是市区的新盘，产品上都是卷出天际，如3.3米、3.5米的层高，干挂石材 铝板 大面积玻璃到顶的公建化外立面，亿级会所、恒温泳池，立体景观等等。

4、计容新规后，合肥新房的得房率从从90%飙升到101%，另外还有合肥首个落地的四代住宅高速壹品森境，得房率更是接近120%。

NO.2｜贰

最快月底首开

合肥九区纯新盘动态曝光

包河区

包河区待上市新房是最多的，纯新盘达到23个，目前热度较高的当属江淮厂三子，尤其随着天阜壹号首开热销后，意禾澄庐、璟和朗月也备受关注。

就在上周意禾澄庐营销中心迎来开放。该项目是意禾进入主城区打造的首个高端项目，据说一个会所造价就超亿元，外立面采用立体画框式立面，精装交付，装修标准超7000元/㎡。

项目规划了4栋洋房和5栋小高层，得益于计容新规，房屋使用率比较高。仅有143㎡和170㎡小高得房率是98.5%和100%，其它几个户型均在103%以上，最高达到105%。

与此同时，四川邦泰璟和朗月已经领取预售证，计划月底首开。据了解首开优惠95折，如果与车位一起购买可享受93折优惠。

项目引用了四川邦泰和系产品，外立面采用的是环绕屏公建外立面。作为计容新规后楼盘，户型实际使用率比较高，超过97%，132㎡的户型使用率达102%。

置地雲台映月8号楼已经领取预售证，起步备案价在2.2万，最高在2.75万（优惠以案场为准）。

整体定位高端改善，聘请了goa大象设计和GTS绿城环境等团队加入。产品为6栋洋房 4栋小高层 1栋高层。全系干挂石材到顶和落地窗，配备泳池、会所功能。

包河区淝河板块新盘中海悦府二期规划公示，规划建设共9栋小高层（12-17层），其中3#楼为15层 12层的设计，共474套房源，均为15-17层小高层，一梯一户精装修产品。

目前首开楼栋目前释放了5#、7#、8#三栋，其中5#楼是166㎡户型，7#、8#号楼是136㎡户型（会有部分132㎡户型）。即将启动冻资，预计1月就会开盘。

政务区

政务区终于不再是伟星SS15号地块的独角戏了。

在12月19日的土拍中，合肥轨道先后拿下蜀山区SS202408号、09号、10号地块（10号地为商业），彻底包圆红四方。

据官媒消息，红四方地块作为合肥天鹅湖片区珍贵资源，将实施“以河兴城”连体式开发，引入国际顶尖设计及商业运营团队为天鹅湖片区注入强劲活力。

值得一提的是，合肥目前新房最高单价已突破7.37万/㎡，红四方地块能否再创新高，冲击8万/㎡的天价，成为了市场关注的焦点。

伟星政务SS15号地块属于现房销售。主力户型是248-315㎡，还有部分397㎡、498㎡顶层大平层。起步价或来到了千万量级，是合肥政务区唯一在建的全玻璃环幕的天际线产品。

蜀山区

随着绿城咏溪雲庐首开热销4.28亿元后。蜀山区还有7个纯新盘，但都是合肥城建、合肥轨道以及蜀山城投拿下的地块，能快速入市的项目不多。

而且考虑到咏溪雲庐单价突破7.37万/㎡，面向都是500-1500万终极改善，普通购房者想要置业蜀山，似乎只有小庙可以选择。

经开区

经开区待入市的纯新盘共有4个楼盘，分别是皖投经开区JK202306号地块、置地松谷鸣翠、合肥城投经开02、03号地块。

最快入市的项目当属置地松谷鸣翠。项目首开将推出1#、2#、5#、 6#；小高层11#、12#；高层15#，主力户型建面约143㎡、178㎡、186㎡，目前正在冻资。

项目作为经开区首个新计容楼盘，项目实际使用率最高超100%，项目将打造下沉庭院，部分楼栋设置架空层，两个室外体育活动场以及约800平集中绿地。

皖投经开区JK202306号地块位于佛掌路与繁华大道交口，山姆超市西侧，案名还没有公布。有消息称，融创将提供前期咨询服务。

位于山姆会员超市西侧，据悉是皖投最高端的项目，干挂铝板 石材到顶纯公建化外立面，还将会配备泳池会所，户型面积160-180-220-260㎡。

高新区

高新区也有4个纯新盘待入市，分别是绿城·锦海棠以及高新城投01、03、04号地块。

绿城锦海棠的首开4栋楼备案价出炉，其中最贵的一套分别是，小高层G1顶复单价达到了惊人的3.5万/㎡，直接冲到了高新区新房天花板价格，总价在960万左右；而洋房Y1顶复单价在3.4万/㎡，总价在804万左右。

位于高新区石镜路以东、长江西路以南，项目营销中心计划本周开放。

庐阳区

庐阳区目前纯新盘主要是佳源阅庐璟园、谭东景苑、庐阳房地产LY202207号地块，以及庐阳城市更新则在2024年连续拿下庐阳区LY202401、03、04、05号五宗地块。

坦白说庐阳区是未来最可能房荒的区域。目前除了庐州臻境刚刚首开，其他在售项目要不是尾盘，要不就彻底躺平，例如中煤云庐书院项目，除了11月份领取预售证外，一起没有备案信息更新。

滨湖区

滨湖区共有7家纯新盘分别是：高速·壹品森境，以及合肥轨道滨科城BK202404号地块、合肥轨道BH30、31、32、33、34号地块。

合肥首个四代住宅高速壹品森境已经备案，仅备案6#楼，户型面积均是约229㎡，备案价格3-3.7万/㎡，总价在691-850万。

项目拟建设6栋住宅楼，分别是1栋洋房，2栋小高层，3栋第四代住宅，总户数为212户。

另外就是合肥轨道连续拿下的居住地块，其中滨科城BK202404号地块暂无消息。

合肥轨道BH30、31、32、33、34号地块，容积率最低1.3，最高1.8，全都是低密地块，尤其是31号地块，容积率仅1.3，未来产品规划上，基本会是以洋房为主。

瑶海区

瑶海区待入市的纯新盘共有5个楼盘，分别是合肥城投瑶海区06、07、08号地块，以及在12月土拍出让的瑶海10、12号地块。

新站区

新站区纯新盘有4家，基本都与合肥城建、中房有关。

中房琥珀·荃湖由合肥城建负责建设，项目营销中心已开放，位于少荃湖北岸，部分房源可以享受一线湖景。项目已经启动冻资。

另外，琥珀梓桐院的规划也出炉，其中02号地块规划建设17栋住宅楼，房源总套数为129套，小高层产品将打造第四代住宅。03号地块规划建设27栋住宅楼，全为4-6F多层产品，总户数168户。

结 语

通过纯新盘数据，可以发现虽然纯新盘数量很多，但是购房者的选择并不多。

尤其不少老演员项目，例如潭东景苑、庐阳区LY202207号地块、蜀山区SS202118号地块等，入市遥遥无期。另外，最新成交的土地基本都是合肥城建、合肥城投等本土国企拿地，真正的能快速入市的项目并不多。

不仅如此，曾是新房市场上绝对的基本盘和主力军的“刚需”群体，已经逐渐消失。

随着新房市场不断内卷和产品的豪宅化趋势，以及计容新规的出台，高端改善市场竞争将日趋激烈，但是动辄起步140㎡的大户型，就直接跟刚需无缘。