拾遗地 2024-11-06 11:26 6236阅读
文/十一弟
昨天,北京通州区拍卖了一块地,起拍价12亿。
这块地只有一家开发商报名,最后被金隅集团底价摘牌。
最近一个礼拜内,金隅集团两次出手,已经在北京拍下了两块地。
上个月底,它刚以27亿代价,拍下了一宗位于北京丰台区的土地。
接连拿地的金隅集团,戴着红顶子,是北京市属42家国企之一。
在地产开发领域,金隅集团的存在感,远不及首创集团、北京建工、北京城建、首开集团、北辰实业等老牌国企开发商。
但在水泥建材行业,金隅集团的市场地位,举足轻重。
八年前,重组合并冀东水泥之后,金隅集团已经成为国内第三大水泥企业。
金隅集团的水泥产能,主要布局在京津冀地区,比如河北、山西、陕西、东北、内蒙古等地。
因此,它也是中国北方最大的水泥企业,在行业内,人们称之为“水泥大王”。
金隅集团有两大主营业务——
水泥、房地产。
去年,金隅集团的营收规模将近1080亿。
其中,水泥业务收入占比七成以上,地产业务收入占比不到三成。
这些年,水泥行业产能过剩、市场需求不足,水泥价格大幅下调,全国水泥产量连续三年下降。
即便作为行业龙头,金隅集团的日子也不太好过。
它的水泥业务毛利率,去年已经下滑到了8%左右。
而地产业务毛利率,则接近19%。
十一弟算了下,金隅集团在去年实现了大约125亿毛利,水泥业务贡献了68亿,地产业务贡献了57亿。
也就是说,营收占比不到三成的地产业务,贡献了接近一半的利润。
这是很多传统行业典型的业务结构——
它们靠低毛利的大宗商品贸易、建材业务来滚动营收规模和现金流,然后靠高毛利的金融、地产业务来弥补利润。
一旦楼市下行,这些传统企业的盈利,就会遭遇挑战。
尽管地产业务毛利率高于水泥业务,但还不足以拉起金隅集团的盈利。
它在去年将近1080亿营收规模,最后到手的净利润,只有2500万出头。
如果剔除掉资产处置、商业物业公允值重估等非经常性收益,金隅集团的主营业务,实际上亏损了逾20亿。
毛利率相对较高的地产业务,对它的盈利反倒带来了拖累。
去年,由于名下开发项目计提减值,让其损失了多达17亿利润。
今年上半年,金隅集团已经由盈转亏,净亏损了8亿出头。
其中,它名下开发项目继续计提了逾3亿减值,为此又损失了一部分利润。
金隅集团刚刚公布了三季报,十一弟看了下,跟上半年相比,虽然亏损面有所收窄,但还是没能扭转亏损局面。
扭亏,就成了金隅集团的当务之急、重中之重。
今年七月份,在半年度工作会议上,金隅集团一把手下了军令状——
“要在亏损治理上寻变量,把治亏扭亏作为头等大事,一企一策推进亏损企业治理。”
扭亏以及改善财务业绩的筹码,金隅集团很大程度押注在了地产业务上。
毛利率下滑、名下开发项目计提巨额减值损失,地产业务对金隅集团的利润贡献,其实在不断降低。
不过,它在地产业务上的押注投入,却还在加码。
金隅集团在地产业务上的策略,本质上是换仓——
它将更多的资源和拿地预算,投入到了北京。
去年,金隅集团在公开市场上拍了三块地,分别位于苏州、唐山、上海,总地价不到45亿。
今年到现在,它也只拍下了三块地,全部位于北京——
除了最近一个礼拜接连摘牌的通州、丰台地块,今年六月份,金隅集团还以将近64亿的代价,拍下了一宗位于北京朝阳区的土地。
这三块地,金隅集团光是需要支付的土地款,今年就已经在北京砸下了103亿。
到上个月,它的销售规模还不到86亿,行业排名八十开外。
上百亿的拿地开支,在百强房企榜单上,足以跻身前十了。
拿地开支比销售额还高,今年在北京市场上,金隅集团可真算得上是一场豪赌了。
十一弟看了下,通州地块成交楼面价2.6万/平米,未来新房限价6.2万/平米;
丰台地块成交楼面价5万/平米,未来新房限价9万/平米;
朝阳地块成交楼面价5.2万/平米,未来新房限价7.9万/平米。
金隅集团拍下的这三块地,地价与房价之间,留足了充裕的利润空间。
北京楼市的购房需求,相对坚挺,只要能够迅速地销售去化,这些地块项目还是很有赚头。
今年六月份刚刚拍下的朝阳地块,金隅集团在上个月已经公布了项目案名——
北京隅·东序。
从拿地到现在,只过去了四个月时间,大概率很快就要开盘入市了。
最近,有人问及朝阳、丰台地块的投资回报,金隅集团作了回应——
“经内部测算,这两个项目的回报率预计在4%左右。”
有了今年在北京拍下的这三块地打底,上百亿的地价,利润空间足够。
接下来,一切顺利的话,应该能够狠狠地托举一把盈利了。
最耐人寻味的,是金隅集团安排的拍地主体。
拍下朝阳地块的是金隅地产,最近一个礼拜接连拍下丰台、通州地块的,则是金隅嘉业。
金隅地产、金隅嘉业,同属金隅集团,也是唯一由其直接持股的两家地产开发平台。
去年,金隅集团的地产业务收入301亿。
占大头的是金隅地产,营业收入227亿,但却净亏损了将近21亿。
在半年度工作会议上,金隅集团一把手已经放话了,要把治亏扭亏作为头等大事,一企一策推进亏损企业治理。
今年在北京,金隅地产、金隅嘉业手上各抓了一副牌,就看它俩怎么翻盘、谁当大小王了。
看来,金隅集团想要扭亏,内部的赛马机制,也得玩命地跑起来。
本文来源:拾遗地
来源:拾遗地
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