乐居新媒体珠海 日前，珠海市自然资源局发布了一则关于《《珠海市东部地区城中村改造项目城中村用地与国有未供应用地置换工作指引（试行）（公开征求意见稿）》公开征求意见的公告。

公告截图

其中提到，为积极推进香洲区、高新区城中村改造，特出台了了本次工作指引意见稿。

适用范围为珠海东部地区，包括香洲区、高新区管辖范围的城中村拆除新建、拆整结合改造项目，因实施区域统筹和成片开发需要，对城中村用地与邻近国有未供应用地进行置换的，适用本工作指引。

不过，已纳入统筹做地试点范围的城中村改造项目，除外。

也即是说，香洲区及高新区的城中村业主，接下来可以用城中村用地与邻近的国有未供应用地进行置换。

需要注意的是，用于置换的国有未供应用地，原则上属于因实施区域统筹和成片开发涉及的边角地、夹心地、插花地等零星低效用地，且国有未供应用地单个地块的面积原则上不超过2000平方米。

总之，本次政策对香洲及高新的旧村改造，有极大的利好！

附《意见稿》全文：

珠海市东部地区城中村改造项目

城中村用地与国有未供应用地

置换工作指引（试行）

（公开征求意见稿）

第一条【目的及依据】为积极稳步推进城中村改造，进一步规范城中村改造项目土地置换工作，促进区域统筹和成片开发，高效综合利用土地资源，提高土地利用效率，推动城市高质量发展，根据《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》《珠海经济特区城市更新管理办法》等文件精神，结合本市实际，特制定本工作指引。

第二条【适用范围】珠海市东部地区（包括香洲区、高新区管辖范围）的城中村拆除新建、拆整结合改造项目，因实施区域统筹和成片开发需要，对城中村用地与邻近国有未供应用地进行置换的，适用本工作指引。已纳入统筹做地试点范围的城中村改造项目，除外。

第三条【置换原则】置换工作应遵循利于规划实施、维护全局利益、提升整体效益、促进长远发展、盘活低效用地的原则，并在符合规划、权属清晰、双方自愿、面积相近或价值相当的前提下开展。

第四条【置换程序】置换工作由区政府（管委会）组织开展，具体工作由区城市更新主管部门负责，并遵照下列程序：

（一）区城市更新主管部门根据规划情况，结合村集体经济组织的意见诉求、双方拟置换用地的基本情况，组织编制土地置换方案，综合分析置换后对周边土地开发利用的影响，以及可能产生的经济效益、社会效益、环境效益等，说明土地置换的必要性、合理性和可行性。

（二）区政府（管委会）就土地置换方案征求市财政、自然资源、审计及相关行业主管部门意见。

（三）土地置换方案经区政府（管委会）审查通过后，由区政府（管委会）报请市土地管理委员会审议。市土地管理委员会认为有必要的，还需报市政府常务会议审议。

（四）土地置换方案审议通过后，提交村民（股民）大会表决。

（五）土地置换方案报市政府批准。

其中，仅涉及边角地、夹心地、插花地（以下称“三地”）置换的，且满足单个地块面积不大于2000平方米、累计面积不超过项目主体地块面积（不含“三地”面积）10%条件的，可简化审批程序，由区政府（管委会）直接审批。

市自然资源部门应做好土地置换业务指导工作。

第五条【置换方案】土地置换方案应包含以下内容：

（一）土地置换的原因；

（二）涉及城中村改造项目合作改造主体招选等进展情况；

（三）拟置换土地所处位置、四至范围、用地面积、现状情况、权属是否清晰、是否涉及违法建设等基本情况；

（四）拟置换土地符合国土空间规划情况，是否涉及永久基本农田、生态保护红线、饮用水水源保护区、自然保护地、二十五米等高线以上山体、工业用地控制线、蓝线、绿线等底线管控情况；

（五）城市更新单元范围拟划定方案；

（六）土地置换对周边土地利用效率的影响，对经济效益、社会效益、环境效益等方面的影响分析。拟置换城中村用地单独建设或与周边地块整合使用的可行性分析；

（七）土地置换前后的土地出让收入及市区分成情况的测算说明；

（八）其他必要说明的情况。

第六条【用地要求】用于置换的土地应同时符合以下条件：

（一）权属清晰；

（二）位于城镇开发边界内，不涉及占用永久基本农田、生态保护红线、饮用水水源保护区、自然保护地、二十五米等高线以上山体；

（三）不存在违法用地情况或违法用地已处理完毕；

（四）应有利于规划功能实现；

（五）国有未供应用地原则上属于因实施区域统筹和成片开发涉及的边角地、夹心地、插花地等零星低效用地；

（六）国有未供应用地单个地块的面积原则上不超过2000平方米。若地块因客观原因造成历史上长期以来已形成的实际被占用，确实难以清退或清退成本过高，且置换后是有利于国有土地价值提升的，除外。

（七）城中村用地应可以单独建设或与周边地块整合使用。

第七条【价值评估】相互置换的用地，最短直线距离不超过2千米的，无需开展土地价值评估，按用地面积相等或相近（用地面积差异在5%以内）的方式进行置换。最短直线距离超过2千米的，应进行价值评估。评估办法采用单宗土地市场评估，假定相互置换的用地用途均为商业10%、住宅30%、酒店30%、办公30%，地上容积率为1.5，并对地块面积进行修正。其中地块面积400平方米及以下的，修正系数为0.9；地块面积400平方米以上，2000平方米以下的，修正系数为0.95。国有未供应用地的评估价值比城中村用地的评估价值高的，在办理用地置换手续时，评估价差额部分由实施主体上缴财政。城中村用地的评估价值比国有未供应用地的评估价值高的，相应调减城中村用地。评估结果纳入土地置换方案后按本指引第四条开展报批工作。

第八条【实施监管】土地置换方案经市政府批准后，自然资源部门应与村集体经济组织签订《国有土地使用权调整协议（合同）》，约定土地移交时间、移交标准、接收主体以及违约责任等，各部门据此办理后续手续。

区城市更新主管部门根据市政府批准实施的土地置换方案，组织划定城市更新单元范围，开展相应控制性详细规划调整的组织编制、报审报批工作。

村集体经济组织负责对用于置换的城中村用地开展清理、安置补偿等相关工作，按“净地”标准（未设置除土地所有权以外的其他产权，安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地上建筑物、构筑物已清拆完毕，具备施工设备与人员进场的道路、施工所需的供水和供电等动工开发所必需的基本条件）和约定要求将用地移交至区政府（管委会）后，用于置换的国有未供应用地方可办理供地手续，并且可纳入城中村城市更新范围一并办理供地手续。

属地镇政府、街道办事处应将用于置换的城中村用地纳入国有空闲地统一管理，并负责做好土地管理工作。

属地镇政府、街道办事处负责对用于置换的国有未供应用地开展清理、安置补偿等相关工作，按“净地”标准移交村集体经济组织。其中，用地实际被村集体占用的，由村集体经济组织负责清理、安置补偿等相关工作。

第九条【解释部门及期限】本指引由珠海市自然资源局负责解释，自印发之日起施行，试行3年。

《珠海市东部地区城中村改造项目城中村用地与国有未供应用地置换工作

指引（试行）》起草说明

（公开征求意见稿）

为积极稳步推进城中村改造，进一步规范城中村改造项目土地置换工作，促进区域统筹和成片开发，高效综合利用土地资源，提高土地利用效率，推动城市高质量发展，根据《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》《珠海经济特区城市更新管理办法》等文件精神，结合本市实际，我局已牵头研究并起草形成《珠海市东部地区城中村改造项目城中村用地与国有未供应用地置换工作指引（试行）（试行）》（以下简称《工作指引》）。现就有关内容说明如下：

一、文件的制定背景说明

（一）必要性说明。一是土地置换调整是“三旧”改造中整合存量建设用地的一种土地整备手段，通过“三旧”用地与政府储备用地空间置换的方式，有利于优化存量建设用地的空间布局，也实现了土地资源的节约集约利用。二是当前我市相当一部分因资源禀赋欠缺或者公共设施规划建设需占用村集体经济组织土地的城中村改造项目，在推进土地整理过程中均遇到瓶颈，亟需通过土地置换调整实现用地归宗的方式来推进城中村改造。《工作指引》的出台，可有效优化存量建设用地的空间布局，也实现了土地资源的节约集约利用。

（二）可行性说明。一是具备政策依据。1.《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）提出“支持土地置换后连片改造。在符合规划、权属清晰、双方自愿、价值相当的前提下，允许‘三旧’用地之间或‘三旧’用地与其他存量建设用地进行空间位置互换”；2.《珠海经济特区城市更新管理办法》（珠海市政府令第138号）提出“未出让的国有建设用地在符合国土空间总体规划、土地利用现状的前提下，应当结合城市更新单元规划进行置换，与补公用地整合使用”；3.《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）提出“对实施区域统筹和成片开发涉及的边角地、夹心地、插花地等零星低效用地，探索集体建设用地之间、国有建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间，按照‘面积相近或价值相当、双方自愿、凭证置换’原则，经批准后进行置换，依法办理登记”。二是具备实践可行性。本工作指引综合考虑了政府、城中村等各方诉求，研究提出了土地置换调整的原则、置换的程序、置换方案的主要内容，也提出了实施监管等方面的要求，具备实践可行性。

二、法律法规和政策依据

（一）《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）

（二）《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）

（三）《珠海经济特区城市更新管理办法》（市人民政府令第138号）

（四）《广州市黄埔区 广州开发区旧村改造项目土地置换操作指引》（穗开更新〔2020〕15号）

三、文件的制定程序说明

2024年5月-6月，市自然资源局牵头梳理国家、省、市法律法规及政策文件，结合东部地区城中村改造项目情况，起草形成《工作指引》。

2024年6月下旬，市自然资源局发函征询相关部门及香洲区、高新区意见。结合相关单位意见，市自然资源局进一步修改完善《工作指引》，于9月下旬，再次发函征询相关部门及香洲区、高新区意见。

四、主要内容说明

（一）关于适用范围。珠海市东部地区（包括香洲区、高新区管辖范围）的城中村拆除新建、拆整结合改造项目，因实施区域统筹和成片开发需要，对城中村用地与邻近国有未供应用地进行置换的，适用本工作指引。

（二）关于置换原则。置换工作应遵循利于规划实施、维护全局利益、提升整体效益、促进长远发展、盘活低效用地的原则，并在符合规划、权属清晰、双方自愿、面积相近或价值相当的前提下开展。

（三）关于用地要求。对相互置换的用地，提出了权属清晰、位于城镇开发边界内、不存在违法用地情况或违法用地已处理完毕等方面的要求。其中，用于置换的国有未供应用地，原则上属于因实施区域统筹和成片开发涉及的边角地、夹心地、插花地等零星低效用地。除地块因客观原因造成历史上长期以来已形成的实际被占用，确实难以清退或清退成本过高，且置换后是有利于国有土地价值提升的情形外，国有未供应用地单个地块的面积原则上不超过2000平方米。

（四）关于价值评估。相互置换的用地，最短直线距离不超过2千米的，可简化程序，无需开展土地价值评估，按用地面积相等或相近的方式进行置换。最短直线距离超过2千米的，应进行价值评估，纳入土地置换方案。评估办法采用单宗土地市场评估，假定相互置换的用地用途均为商业10%、住宅30%、酒店30%、办公30%，地上容积率为1.5，并对地块面积进行修正。

（五）关于实施监管。土地置换方案经市政府批准后，自然资源部门应与村集体经济组织签订《国有土地使用权调整协议（合同）》，约定土地移交时间、移交标准、接收主体以及违约责任等，各部门据此办理后续手续。

村集体经济组织负责对用于置换的城中村用地开展清理、安置补偿等相关工作，按“净地”标准和约定要求将用地移交至区政府（管委会）后，用于置换的国有未供应用地方可办理供地手续，并且可纳入城中村城市更新范围一并办理供地手续。

属地镇政府、街道办事处应将用于置换的城中村用地纳入国有空闲地统一管理，并负责做好土地管理工作。