来源：京城楼花

作者：花姐

（原标题：保利 海淀豪宅，犯了低级错误）

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只闻楼梯声，不见人下来。

保利建工嘉华天珺的小道消息，还在漫天飞舞。几款户型草图，售楼处开放、开盘时间等信息，被翻来覆去的流传。

这当然是开发商所乐见的，可以保持项目一定的热度。

但从另一个侧面看，嘉华天珺并没有做好亮相前的准备。这个位于海淀大牛坊的项目，由3块地组成：HD00-0401-0120（住宅、容积率2.0））、0132（住宅、容积率1.7）、0162(商业）。

一个月前，北京自规委公示了嘉华天珺两块住宅地的总平面设计图，设计单位是北京弘石嘉业建筑设计有限公司——张兵、张翠珍和张维分别持股46.15%、40.11%和13.74%；建设单位是北京建保丰筑置业有限公司——保利发展和北京建工集团分别持股60%和40%。

这份花费110万元的设计方案，实在有些潦草，不仅无法看到具体的户数、停车位配比等，甚至连图纸的清晰度也不够——看不清“窗井”二字。

对于那些想买嘉华天珺的人来说，那张图或许已经让他们失望了一回，没有获取更多有效信息。

花姐多方查证，嘉华天珺的整个规划设计出现了不小的瑕疵，甚至低级错误。主要体现在消防设计方面，目前正在纠偏过程中。因而，市场上流传的户型图，绝不是最终版本。

这件事情折射出一个现实问题——不仅弘石嘉业的设计师们在神游，甚至连甲方保利地产方面也缺位了。

一、有两栋楼漏掉了消防车道

嘉华天珺的住宅分东西两块地，位于东区西南角的1-12#楼，是一个拥有4单元的住宅楼，共计9层、72户，它的楼高26.95米。

然而，它居然没有设计消防车道。目前，这栋楼的北面只有一条通往各单元的人行道。

再看一下西区的2-3#，9层住宅、三个单元、54户，楼高26.95米，也没有设计消防车道。

从平面图上看，消防通道的宽度大约人行通道——最小宽度分别是4米和1.5米，消防通道少了，那小区的绿化就显得多了。

如果这个图纸通过了，这两栋楼没有消防车道，你敢买吗？

花姐宁愿相信，弘石嘉业负责嘉华天珺的设计师可能长期加班，一不小心走神，把这两栋楼的消防通道给漏掉了。

这两条消防通道，必须得补上，甚至宽度还要加宽至消防扑救场地的宽度，接下来的文字会详表。

二、未设消防扑救场地

嘉华天珺的建筑造型分两类：一类是，东区有3栋是14-15层小高层，是平屋顶设计；另一类是，其它楼栋绝大部分是11层及以下多层洋房，坡屋顶设计。

问题出在第二类里的9层坡屋顶洋房。它有两个高度，一个是计容面积的楼高，一个是屋脊线高度。

举一个例子：西区的2-3#住宅楼，地上9层、地下2层，楼高26.95米，但它的屋脊线距离正负零的高度是30.29米。这意味着，它的斜屋顶高达3.34米。

为什么嘉华天珺的部分楼栋要设计成高26.95米呢？因为，按照住宅设计规范，27米及27米以下的住宅，只须设消防通道，不用设消防扑救场地。消防扑救场地的宽度要求是10米，而住宅消防通道的宽度要求为不低于4米。

如此以来，宽度足足省下了6米。

如果嘉华天珺是平屋顶设计，26.95米高度，只须设宽4米的消防通道即可。但它偏偏是斜屋顶，让这些26.95米高的楼的实际高度超27米，但又低于33米。因此，嘉华天珺的部分楼栋，要把消防通道改成消防扑救场地。

花姐查看了总平图，涉及要修改消防通道的楼栋，包括东区的12#、13#、14#、6#东单元、4#的西单元，西区的2#、3#、5#、6#。

这意味着，嘉华天珺无形中多了3个长条和2个短条的消防扑救场地，极大地占用了绿地空间。

如果调完这些消防扑救场地之后，嘉华天珺的绿地率是否能达标呢？至少，它的绿地率要大打折扣，居住的舒适度下降了。

三、未设防烟楼梯间及合用前室

在嘉华天珺的坡屋顶洋房里，除了9层及以下洋房，还有一个比较特殊的存在，那就是10层和11层的洋房。

它们分布在东区2#、3#、5#、6#、9#、10#、11#和西区4#，11层的楼高为32.95米，10层的楼高为30.15米。

如果它们是平屋顶设计，这个高度没有突破33米。但事实上，它们加上坡屋顶之后，11层的高度到了36.29米，10层的高度到了33.64米。

按照现行《建筑防火通用规范》，只要消防高度超过33米，就应该设防烟楼梯间及合用前室。

防烟楼梯间是指在楼梯间入口处设有防烟前室、开敞式阳台或凹廊（统称前室）等设施，且通向前室和楼梯间的门均为防火门，以防止火灾的烟和热气进入的楼梯间。‌多层防烟楼梯间的面积应不小于4.5平方米。

如果改设计，嘉华天珺有了防火楼梯间之后，得房率就降低了，也意味着它的户型图纸要变一变了。

四、花姐点评：一个瞒天过海之计？

1、设计坡屋顶是柄双刃剑。有的地产商会利用飘檐偷层高，如海淀印香山，楼高12米、4层，单层层高3.1米高，偷了0.4米层高。花姐预计，嘉华天珺也依葫芦画瓢，单层层高有可能达到3.1米。

2、弘石嘉业是老牌建筑设计公司，在嘉华天珺的消防设计上出现系列错误，是粗心，还是明知故犯，想瞒天过海？第一大板，应该打在弘石嘉业老板张兵的屁股上。前不久，弘石嘉业在顺义的星悦时光设计竞标中落选了。

3、嘉华天珺在设计上审稿不严。最起码项目公司建保丰筑的董事长朱杰和总经理刘喜涛，要负直接责任。刘喜涛也是保利发展北京公司总经理。

4、嘉华天珺在调整消防设计后，会导致它的消防扑救场地多了，小区的绿化减少，品质降低；每层多了防烟楼梯间，公摊放大了。

5、由于嘉华天珺调整方案需要时间，请大家不要轻信市面上流传的户型稿，一切等官宣就好了，虽然迟了点。

6、嘉华天珺被迫调整方案，有两种可能的结局：A、如果是地产商想瞒天过海，那就是偷鸡不成蚀把米，耽误了入市时间，贻误战机；B、如果是由于工作上的失误、审稿不严，那应该找相关人员和设计单位问责。