文/乐居财经 李奕和

2024年上半年，国内的房地产行业依然处于下行周期，房地产投资、销售及开工率均同比下行。但代建作为房地产的轻资产模式，近几年随着保障性住房建设、楼市去库存以及纾困保交楼的推进，表现出一定韧性，房企不断进入、行业规模快速扩张。绿城管理（09979.HK）作为代建行业的龙头，表现尤为突出。

8月26日，绿城管理举行中期业绩会，董事会联席主席郭佳峰、行政总裁王俊峰、副总裁程敏三位管理层出席。

2024年1-6月，绿城管理收入16.7亿元，较上年同期的15.49亿元增长7.8%；毛利8.6亿元，较上年同期8.06亿元增长6.7%；期内综合毛利率51.5%。

报告期内，绿城管理归属于股东的净利润5.01亿元，较上年同期的4.74亿元增长5.8%。

上半年，该公司继续保持房地产开发服务领域第一身位，并连续八年保持了20%以上的代建行业市占率。

深化多元代建合作

今年1-6月，绿城管理的销售规模保持了逆势的增长。期内实现总销售金额411.0亿元，同比增长14%。完成交付2.99万户、654.5万平方米，其中顺利交付两个纾困项目。

该公司主要包括商业代建、政府代建及其他服务三大业务。从营收的细分上看，上半年，绿城管理商业代建实现收入13.08亿元，占比78.3%；政府代建3.32亿元，占比19.9%；其他服务2960万元，占比1.8%。

相比去年同期，绿城管理商业代建的营收占比增长了9.5个百分点，而政府代建、其他服务的营收占比稍有所下降。

期内，为顺应行业形势变化，及时调整客户结构和业务范围，绿城管理不断深化政府、国有企业、金融机构的代建合作，持续巩固自身实力及行业影响力。

2024年上半年，其新拓业务保持行业第一身位，新拓代建项目的合约总建筑面积1740万平方米，较去年同期增长约1.1%，其中政府、国有企业委托方及金融机构占比达70.5%。

新拓业务除销售类住宅外，亦包括产业园区、公租房、人才公寓、共有产权房、未来社区、市政配套、商业、酒店、办公室等。业态也呈现出多样性。

半年度业绩公告显示，截至2024年6月30日，绿城管理代建项目已布局中国30个省、直辖市及自治区的128座主要城市，合约项目总建筑面积1.23亿平方米，较去年同期增长8.1%。

这当中，环渤海经济圈、京津冀城市群、长三角经济圈、珠三角经济圈、成渝城市群等主要经济区域持续保持较大比重：合约项目预估总可售货值6747亿元，规模占整体可售货值的75.6%。

具体来看，长三角经济圈项目2936亿元占32.9%，环渤海经济圈、京津冀城市群项目2220亿元占24.9%，珠三角经济圈项目1159亿元占13.0%，成渝城市群项目431亿元占4.8%。

公司执行董事、行政总裁王俊峰在业绩会上介绍，绿城管理在手的订单建筑面积1.23亿平方米，可售货值8920亿。“应该说我们整个订单的底仓相对来说是比较充实的。”

保持毛利、净利率的领先地位

虽然新拓面积、营收及利润等业绩指标均实现了逆势增长，但代建行业毕竟与房地产行情息息相关，绿城管理作为代建行业的重要一员，无疑也受房地产市场的影响。

一方面，随着地产开发商不断融入代建这条赛道，行业的竞争明显加剧，近段时间以来，代建费率降低，企业间的无序竞争成为代建行业的热门话题。另一方面，地产行业未见明显好转，委托方拿地意愿下降，甚至拿地后迫于利润压力开发意愿下降，观望情绪浓厚。也影响着代建企业的发展。

就绿城管理而言，上半年，其新拓代建项目代建费以及整理毛利率均有不同程度的下滑。在房地产市场依旧不甚明朗的背景下，如何扭转这些指标下跌的趋势，成为外界投资者关注的问题。

对于代建费的费的下滑，绿城管理副总裁程敏解释，很多项目因为销售和资金回笼，给委托方造成比较大的资金压力，所以相应的，代建费的收取也会有一定的滞缓。

接下来的针对性措施，程敏介绍了三方面的内容：

第一，会跟委托方站在一起共度难关。通过增强项目的经营兑现度，特别是在促进销售，加强回款方面做更多的努力跟动作，以此来解决委托方阶段性财务紧张的局面；第二，把代建费的收款跟公司一线团队的激励各方面相挂钩，下半年出台了专项财务收款的一些激励政策；第三，对于有一些尾盘的项目，也会选择一些金融工具，包括票据、ABS等保底的一些方式来保障回款。

对于整体毛利率稍有下降，程敏表示，主要是因为这两年政府代建收费单价有些走低，且代建的毛利率跟整个房地产发展、代建行业的竞争情况息息相关。其指出，未来公司的毛利率可能也会存在一定下降的可能性，但绿城管理也在通过一些举措来稳定毛利跟净利水平。

“比如我们现在整个公司区域直管项目的比例一直在增加，比如我们这两年一直推行的区域的深耕，我们对项目前端优质的把控，提升项目的品质，包括我们这两年一系列的动作增加项目经营兑现度等，都是提升毛利的有效措施。”程敏称，我们坚信通过不断的努力，我们能够把公司的毛利率跟净利率水平维持在行业的一个领先地位。

不过，即便代建行业面临房地产深度调整所带来的挑战，业绩会现场，绿城管理的管理层依然表达了对代建行业的看好。

董事会联席主席郭佳峰就表示，整个市场仍处在一个比较深度的调整，但我想这样的调整是阶段性的。中长期来看，“我认为我非常有信心，代建仍然是有比较大的成长空间。”

郭佳峰在现场给投资者们算了一个数。

城投过去两年作为代建行业里面的大客户，前两年拿地的量非常多，但开工的量只有20%左右。也就是说，他们拿下的地块还有百分之七八十是没有开工的，未开工的面积3.3亿平方米，短期内开工有代建机会的占了大概15%，大概就有5000万方。

“我想随着市场的企稳，也会有更多的存量资金，存量的土地会有委托的需求。”郭佳峰称。此外，在房地产纾困、保交楼上，也还存在着大量的代建机会。

另外，就整个地产行业而言，根据机构估算，未来房地产市场稳定后，每年新房市场规模大概在8~10亿平方米左右，如果取中间值9亿平方米，按照发达国家的代建参与度，大概有30%是委托代建。所以房地产市场每年有2~3亿平方米的代建空间，去年代建规模才1.8亿平方米。

“所以我们认为中长期这个代建行业的业务需求还是很大，它的生存空间上升空间还是很充裕。”郭佳峰介绍到。

人事答疑

上周五晚，与绿城管理2024年中期业绩一起发布的，还有一则人事调整公告。绿城管理执行董事及董事会副主席李军，因个人原因，为投入更多时间在家庭及子女教育，辞任公司职位。

业绩会上，绿城管理董事会联席主席郭佳峰就此事专门进行了说明。

“近期，李军总正式提交了辞呈，虽然我跟亚东主席（绿城中国董事会主席张亚东）一再挽留，李军总也比较坚持。既然这样，我们也尊重李军总的个人的决定，而且内部也及时做了相应的工作安排。”郭佳峰说。

李军是中国房地产代建行业的领军人物之一，同时是绿城管理的创始团队成员，其对绿城管理的成功上市并成为中国代建行业龙头有着重要贡献。

其最早于2002年加入绿城集团，2010年起担任绿城首个商业代建项目的总经理，创新轻资产开发模式。2016年起担任绿城管理CEO兼执行董事，主要负责公司的战略发展、整体营运及管理工作。

去年7月，绿城管理组织架构调整，李军从绿城管理CEO升任为董事会副主席。

当时，除了李军的职位变动外，绿城管理非执行董事张亚东获委任为董事会联席主席，继续担任非执行董事；郭佳峰由董事会主席调任为董事会联席主席，继续担任非执行董事；执行董事王俊峰获委任为行政总裁，负责公司经营管理工作。

至此，张亚东肩挑绿城中国董事会主席和绿城管理董事会联席主席两大重担。时值代建行业发展的白热化时期，绿城管理的重要性更加凸显，绿城中国作为大股东给予了绿城管理更多关注。

对于李军的辞任，郭佳峰介绍，虽然离开了公司，李军本人也表示，未来依然看好代建行业，将以股东的身份一如既往地支持公司的发展。此前担任管理层期间，李军曾多次投入真金白银对绿城管理进行增持。

“我与李军总相识共事多年，工作和私交都很好，他也是管理集团的创始团队成员，从初创到上市以及到如今的发展都做出了巨大的贡献。”郭佳峰表示，相信依靠我们目前管理集团团队的力量，依靠管理集团合理的体制机制，依靠绿城中国的不断赋能，绿城管理将一如既往地给广大投资者交出满意答卷。