文/乐居财经 徐酒眠

年报密集交卷的这几天，世茂服务（00873.HK）外拓步伐未停歇，相继进账了福州市闽清县人民检察院物业服务、富力颐安·天津长者照护之家等项目，一个是政法类公建领域、一个在养老服务赛道。

受上游地产行业影响，目前物业管理服务仍面临诸多挑战。行业持续深调，聚焦第三方市场，深耕细分赛道，世茂服务筑牢护城河，韧性与独立性进一步凸显。

3月28日下午，世茂服务如期刊发了2023年业绩公告。随后召开的业绩会上，执行董事、总裁叶明杰携新任助理总裁、首席财务官潘东亮，以及执行董事兼副总裁曹士扬出席。三人身着深色西装，并整齐划一的搭配了白色衬衣和蓝色领带，外套左胸处别着各自的名牌，颇为庄重。

“2023年是世茂服务高质量发展的第二年”，叶明杰表示，公司在战略引领下，专注于结构调优、盈利质量，稳抓有效规模，持续夯实价值基础，进一步提升的业务发展独立性，更看重收入和盈利质量，追求持续且稳定增长。

过去一年，围绕结构调优、合理增速、业务精进、队伍建设四个关键点，世茂服务在历经行业承压下行回调后积极应对调整，的确交出了一份的高质量发展答卷。

数据显示，截至2023年12月31日，世茂服务收入结构持续优化，盈利质量不断提升。报告期内，实现营业收入82.03亿元，合约面积3.32亿平方米，归母净利润2.73亿元，经营活动所得现金净额大幅提升至10.30亿元，核心净现比大幅提升至1.45，创历史新高。

规模方面，同期，世茂服务的合约面积达到了3.32亿平方米，其中2.56亿平方米来自第三方，占比高达76.9%；，在管面积约2.51亿平方米，其中1.89亿平方米来自第三方，占比同样高达75.4%。

值得一提的是，2023年，世茂服务持续发挥第三方市场拓展对结构调优的牵引作用，第三方项目收入贡献占比提升至66.6%。

高质发展调优业务结构

行业大环境持续承压，世茂服务积极应对调整进行业务结构调优，继续保持高质量发展。

目前，世茂服务的收入主要来自四大业务：物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务和城市服务。

“其中物业管理服务业务一直保持上市以来持续增长，城市服务业务逐步加强，整体表现相对比较稳定”，业绩会上，叶明杰介绍，“社区增值业务和非业主增值服务整体是下降的，主要是按照战略指引的要求，大力度减少房地产业务和关联业务。房地产相关业务占比已经处于行业低水平，独立性进一步加强。”

具体来看，2023年，其物业管理服务收入52.92亿元，较2022年同期增长约5.0%，而近5年复合年增长率高达44.9%；在总收入中的占比提升至64.5%，同时毛利率约为20.1%，处于行业较好水平，充分发挥了压舱石的作用，也为其他业务发展创造了空间。

同期，社区增值服务面渗透住宅场景，单方收入产值显著提升，报告期内实现收入13.63亿元，占总收入的16.6%，毛利率约为26.1%；非业主增值服务收入2.13亿元，在总收入中的占比优调至2.6%，毛利率约为18.1%。

2023年，城市服务板块收入13.35亿元，在总收入中的占比从上一年同期的16.0%提升至16.3%，毛利率稳步提升至14.0%。

从2020年首次提出城市服务战略设想并开启探索步伐，三年以来，世茂服务城市服务的营收占比和毛利率稳步提升，正在日益成为业绩贡献坚实稳定的支柱板块之一。截至2023年末，其城市服务业务版图已覆盖全国80余个城市，报告期内新增合同金额超6亿元。

凭借强劲的自主拓展能力，过去一年世茂服务获取多个千万级城市服务项目，如西安市长安区主城区环卫一体化项目三年合同总金额8920.28万元、马鞍山和县农村生活垃圾治理项目（三年）合同总金额7035.79万元、甘肃省庆阳市镇原县城区环卫一体化特许经营项目八年合同总金额6947.92万等。

价量齐升市拓更上层楼

诚如其在业绩报中所言，“经过4年多的积累，世茂服务的市场拓展能力更上一层楼。”

数据显示，2023年，世茂服务的第三方外拓年饱和收入达14.22亿元，同比增长2.0%，第三方项目收入贡献占比提升至66.6%。新获项目质量维度各项指标再上层楼，综合中标率44%，同比提升12个百分点。新增项目物业费2.3元/平米/月，同比提升4.5%。市拓当年进场项目毛利率提升4个百分点，达15.7%。

中心城市深耕策略初现成效，新获取项目中，来自一线、新一线、二线城市占比达77.8%，新增项目年饱和收入超千万项目达31个，其中亿元以上合同金额1个，实现了从零到一的突破。与此同时，通过客户运营实现了裂变和跟随布局，锁定了一批基石型客户，如中国移动、顺丰、京东等。

此外，世茂服务还在一些新业态取得突破，斩获了张家界荷花国际机场和越龙山旅游度假区项目，在巩固传统住宅业态同时，逐步切入公建、交通枢纽、景区等，构建均衡的“全业态”版图。

值得一提的是，基于高质量发展战略的要求，世茂服务还主动终止部分利润率较低、管理难度较大及管理成本较高的项目，调整项目组合使企业在管项目组成更加优质，结构更加合理。

报告期内，世茂服务合约年饱和收入达63.02亿元，同比增长20.7%。其中，非住业态年饱和收入占比37.5%，来自B端大客户及大单项目收入贡献占比大幅提升，其收入占比提升至42%，非住业态的回款率提高至90%，市场化独立性明显增强，有效提高自身抵御市场风险和经营的韧性，经营价值显著提升。

过去一年，世茂服务第三方市场拓展合约建筑面积新增4170万平方米，较上一年全年的4010万平方米同比增长4.0%。新增住宅项目的合约面积占比达到34.1%，其中全新住宅项目占比为13.8%，二手住宅项目的占比为20.3%。

“（去年公司）第三方市场拓展年饱和收入实现了6.6%是从非公开市场里面获取的”，业绩会上，叶明杰介绍，过去一年，世茂服务市拓方式更加多元化，而这也带动了其人效、会效的全面优化，“人均市拓人员年饱和收入达到730万，同比上升17%，销售费用率为1.7%。”

叶明杰表示，世茂服务将持续推进市场拓展城市深耕策略，希望24年深耕占比提升至70%。