文/乐居财经 徐酒眠

溢价40%，领悦服务集团（02165.HK）终于圆梦土拍。10月29日，其发布公告：

宣布通过公开招标拿下四川西昌市第三小学北侧一宗住宅用地，成交价9800万元，起拍价6988万元，溢价40%。

地块不大，9474平方米，容积率最高1.6，最多能建约1.5万平方米房子，是一个体量很小的低密度住宅项目。

钱从领悦服务内部出，一半在今年11月29日前支付，一半明年4月底前付。

回到这块地本身，面积不大但位置指向性却极强。

地块紧邻西昌市第三小学，而领悦服务“目前于西昌经营物业管理服务业务，并于该市拥有现有客户群”，开发住宅的目标客群，首先就是“本公司现有物业管理客户再次置业”。

换句话说，领悦服务想赚的是已经在自己手里交物业费的那批人的钱。

逻辑听起来自洽：物业公司掌握业主数据、熟悉社区需求、有信任基础，卖房给“熟人”似乎比开发商从零获客成本更低。

账要细算。

9800万对应最大计容面积约15159平方米，楼面价约6465元/平方米。

西昌2026年9月二手住宅挂牌均价约8370元/平方米，环比仍在下跌；3月新房成交均价9245元/平方米，同比下跌2.7%。

挂牌价和成交价都在走弱，地价占房价的比例已不算低，

加上建安、营销、财务成本，利润垫可能会会更薄。

领悦服务也承认：“厘定投标价格时并无参考任何独立估值。”

不过付款节奏留了余地。保证金1400万已经提前缴了，剩下的分两笔。截至2026年6月底，领悦服务账上还有约7.5亿元现金及银行结余。 

物业公司买地跨界盖房，领悦服务不是第一个，但却是最执着的一个。

时间轴拉回今年春天，4月8日，领悦服务先以约8877万元注资成都双流区一个住宅项目“铂悦楠院”，拿25%股权，做的是财务投资人，不并表、不操盘。

五天后的4月13日，领悦服务第一次把目光投向西昌，宣布独立竞标南坛菜市场东侧一宗1.54万平方米的商住地块，起拍价1.43亿元，缴了2855万保证金。不过第二天，就公告“未能成功中标”，保证金退回。

铩羽之后，领悦服务没有收手。6月22日，其再次公告，将竞投成都新都区一宗2.5万平方米的住宅用地，起拍价2.14亿元，保证金4279万元。

没中，也没停。

8月2日，再次回到西昌出手，参与西昌市一宗商业用地的公开招标，起拍价4165万元，地盘面积约6186平方米。剧情也没有变：未能成功中标，833万元的投标保证金不计利息全数退还。

直到10月底，西昌第三小学北侧这宗住宅地，领悦服务第三次在西昌出手，终于拿下。一家年收入不过六七个亿的物业服务公司，正在用真金白银把自己往开发商的位置上推。

那么，为什么一家物业公司非要买地？

2026年上半年，领悦服务实现收入2.95亿元，同比减少8.0%；期内录得净利润约3430万，同比跌35.3%；毛利率从29.6%掉到23%。

三条业务线中，占收入九成以上的物业管理服务收入下降8.7%，社区增值服务收入下降9.6%。

管理规模方面，截至6月底，领悦服务在管建筑面积3119.4万平方米，同比微降0.5%；签约面积3286.1万平方米，同比少了8.8%。

领悦服务脱胎于领地系，但领地控股股份自2025年9月1日起停牌至今，复牌进展缓慢，其截至8月25日，年内合约销售额约13.3亿元。

市场上一直有猜测：物企在关联开发商出险后逆势拿地，不排除有“反向输血”或代建安排。