文/乐居财经 杨凯越

“物业管理行业预计将迎来外部环境的进一步转暖，重回增长通道。”这句话是时代邻里（09928.HK）对行业未来的预测、期盼，也可以说是他们2023年业绩报告的写照。

回顾2023年，物管行业迎来了一些积极的信号，在政策层面，发改委发布的《产业结构调整指导目录(2024年本)》中，将物业行业从「鼓励类-其他服务业」调整至「鼓励类-上午服务业」，物企也将在政策的支持下，在兼顾民生属性的同时，逐步将重心向消费服务方向倾斜。

而这一年，不少物企在实践中，进一步脱离地产周期的属性得到增强，来自自身永续行物业服务业务比重进一步提升，社区增值服务也由地产输送业务超市场化及多元化发展。时代邻里属其中之一。

2023年，时代邻里非住宅业态在管面积约4200万平方米，比重达约37%。从第三方市场拓展累计所获得的在管面积达到约7700万平方米，比重高达约69%。

扛下了长达数年的周期调整，在多重积极地利好之下，时代邻里的长期属性等来了成果。2023年时代邻里实现收入约24.71亿元；母公司拥有人年度应占核心净利润约1.59亿元，同比增幅约10.7%。

净利润稳步增长，时代邻里不忘回馈股东，董事会建议截至2023年12月31日止年度末期股息每股普通股人民币2.4分。

三大业务稳中有增，长期主义优势凸显

在规模方面，2023年，时代邻里总合约项目管理面积约1.2亿平方米，总在管项目面积约1.1亿平方米。截至2023年12月31日，住宅业态在管面积约为6900万平方米，比重约为63%；非住宅业态在管面积约为4200万平方米，比重约为37%。

在管项目分布上，时代邻里战略清晰，坚持深耕四大核心城市群与三大核心业态，同时加快提升项目密度。其中分布在粤港澳大湾区、长三角、成渝、华中四大核心城市群的项目合约面积9,573万平方米，占总合约面积比例较去年提升2.5%；分布在一二线城市的项目合约面积8,853万平方米，占总合约面积比例较去年提升2.4%。保持项目质量稳步提升。

目前，时代邻里共有“美业、美居、美家”三大业务线，提供一站式资产管理服务。

基础物业服务是时代邻里的“基本盘”，2023年，时代邻里期内于该业务收入增长约1.4%至18.86亿元，整体表现稳健，保持发展韧性。社区增值服务方面，坚定深耕C端存量市场，聚焦不动产综合服务，更加注重优质发展，实现期内毛利率由32.9%提升至42.5%。

“美居服务”则体现出时代邻里更宏大的业务布局，打造三大产品线：微型改造、局部改造、全屋整装，切入万亿元规模的家装赛道。

2023年，美居业务通过联营模式于交付项目发力实现明显突破，全口径销售规模实现实质提升，美居贡献毛利额大幅增长推动社区增值服务的毛利率增长。

过去一年，时代邻里的租售业务也取得明显突破，积极推动线上推广和线下门店合力并行，拓宽存量房源资源储备的同时，二手房销售成交量大幅增长89%，成交额大增96.5%，成功抵抗市场周期，整体租售业务年内增长51%，站社区增值服务收入比例提升4个百分点至9%。

独立性提升，核心利润企稳向好

坚持长期主义、稳健经营和高质量发展，是2023年时代邻里的经营轴心。再此前提下，时代邻里在业务和企业运营层面都做出了一些积极调整并取得成效。

时代邻里在业绩发布会上坦言，宏观经济环境及行业情况，物管同业的并购交易放缓，估值下降。重新审视并购交易的账面价值后，过去并购交易遗留的商誉在上半年期间已计提减值3.6亿，下半年没有新增。

商誉减值会有“阵痛期”，或将导致一定比例的亏损。但翻看时代邻里的财务报表，过去商誉是账面上最重的非流动资产，本期减值后，有助其资产负债表恢复到轻资产水平，也有利于其更加专注于优质核心业务的发展。

摆脱地产依赖，脱离地产周期的属性也是时代邻里2023年的发展重点之一。报告期内，业务中心进一步向C段转移，第三方收入占比增长至94%，关联方业务收入收缩至6%。

同时，年内经过优化项目结构、精细化管理、改善回款，经营现金流表现进一步夯实，年内录得1.38亿元流入，带动现金增加至约9.2亿元。如前面的说明，毛利率有所减少，毛利金额至约5.16亿元。

同样得益于精细化成本结构调整，报告期内，时代邻里虽毛利率有所减少，但管理费大幅减少，核心利润提升至1.65亿元。母公司拥有人年度应占核心净利润提升至约1.59亿元，同比增幅约10.7%。

长期主义信念牢固，高质量发展战略坚定，巩固“基本盘”，打造“增量盘”，时代邻里核心利润企稳向好，正以审慎的姿态稳步发展。