瑞银发布研究报告称，将港铁公司(00066)评级由“中性”下调至“沽售”，降去年及今年每股盈测分别33%及56%，以反映发展项目盈利延迟入账，租金收入较低及利息开支增加，目标价由38.1港元大幅下调至21.4港元。

该行认为，虽然过去两年港铁股价表现疲弱，但其派息增长压力被低估，认为目前股价仍未反映上述挑战；而且与香港发展商相比，其股息相对缺乏吸引力。

该行预计，港铁公司2024至2028年间每年扣除股息后的自由现金流负值为80亿元，2022至2025年的每股派息年复合增长率只有0.8%，低于市场预期的2.3%。该行认为问题关键在于铁路项目的资本支出负担加重，并预计在基本情境下，未来五年铁路项目的资本支出将达到每年260亿元，是2018至2022年间的3倍。

报告指出，在住宅物业疲弱的环境下，港铁的“铁路+物业”融资模式可能面临挑战，要在项目上获得足够的回报存在不确定性。同时对港铁资产负债表持审慎态度，至2028年，港铁的净资产负债率料从22%升至44%。